合同簽訂後她反悔了，說丈夫對此事不知情；銀行貸款手續都辦了，他卻被指“違約在先”……

　　二手房買賣糾紛中，因漲價導致的賣方違約佔較大比例買賣二手房要注意哪些問題法官給您支招

　　二手房買賣這些“坑”您得繞着走

　　二手房買賣中，由於漲價毀約等因素造成的合同不能履行，讓買方、賣方都很鬧心。法院近期受理的案件中，二手房買賣糾紛也佔了較大比例。

　　二手房買賣糾紛的常見情況有哪些？買賣雙方又該注意哪些問題？法官在接受河南商報記者採訪時結合近期判決的案例進行了總結和提醒。

　　案例1

　　合同簽訂後她反悔了說丈夫對此事不知情

　　2016年4月，原告孟某經中介介紹，決定購買被告吳某的一處房產。爲表示誠意原告孟某當即給被告2萬元的誠意金，並約定誠意金直接轉成房屋購買的定金。

　　簽過合同後，被告卻一直不履行過戶手續，甚至以辦理銀行解凍手續爲由將中介保管的涉案房產證借走並再也沒有交給中介。

　　庭審期間，中介提交了被告吳某所售房屋的鑰匙，並說明鑰匙是簽過合同後被告交給中介的，被告還囑咐中介，原告孟某隻要交了首付款，辦理好貸款手續，就將房屋鑰匙交給原告，沒想到合同沒有履行完，被告就不願意賣房了。

　　被告方辯稱，涉案房屋是被告吳某和丈夫的共同財產，但被告的丈夫對涉案房屋的買賣並不知情，所以合同無效；原告給的2萬元誠意金是中介費，原告並沒有向其交付定金和首付款，所以是原告沒有積極履行合同。案件在進一步審理中。

　　案例2

　　銀行貸款手續都辦了他卻被指“違約在先”

　　2016年9月，耿某同李某簽訂了房屋買賣合同。雙方約定：房屋總價款70萬元，採用按揭貸款方式支付，雙方在20個工作日內到銀行辦理按揭貸款手續，耿某在合同簽訂時支付佣金及定金5萬元，其中佣金6000元。

　　合同中還約定：因李某房屋有貸款需解除，房屋解壓事宜由耿某協助辦理，李某需無條件配合辦理；定金5萬元中2萬元直接交付李某，剩餘3萬元由中介公司代爲保管，過戶後扣除中介費用，剩餘衝抵房款。合同簽訂後，耿某支付給李某定金2萬元，交給中介公司暫時保管定金及佣金3萬元(佣金6000元)。

　　耿某後期還繳納了辦理銀行貸款手續相關費用11000餘元。眼看合同已履行過半，孰料在辦理後續房屋解壓手續時，雙方起了糾紛，導致房屋未能如期解壓。

　　協商未果後，耿某將李某告到法院，請求判令李某雙倍返還定金，賠償佣金及辦理銀行貸款費用損失。

　　法庭上，耿某表示，自己已在合同規定時間內向銀行辦理了貸款手續，作爲出賣方，李某有義務將其房屋進行解押，“李某不按合同出賣價履行導致合同無法履行，構成違約。”對此，李某辯稱，合同中約定自己是以“辦理”爲主，應由耿某負主要義務，耿某違約在先。

　　惠濟法院經審理認爲，根據證據和陳述，原被告各有過錯和違約行爲，均應承擔相應的責任。44000元定金由李某和房產中介分別返還給耿某。而對於耿某佣金及辦理銀行貸款費用的損失，由原被告各半分擔。

　　【提醒】

　　要對房屋過戶、交付及後續的物業交割做明確約定

　　在5月24日的管城區法院新聞發佈會上，該院第三巡迴庭庭長孟永紅介紹了房屋買賣糾紛的受理情況、案件特點、典型案例以及法院處理原則。據介紹，最近半年時間，管城區法院受理此類案件近200起。

　　孟永紅總結此類案件糾紛最常見的有以下三種情況：一是因房屋漲價，賣房人違約所引起，此類糾紛所佔比例較大；二是因買房人在支付房屋首付款時存在拖延現象；三是因爲中介組織行爲不規範，導致合同拖延履行，甚至無法履行。

　　孟永紅法官提醒，買賣雙方進行房屋買賣之前，應當對交易雙方、中介機構的信用、履約能力做必要的瞭解。簽約時一定要仔細閱讀房屋買賣合同的文本，對各種意外情況和易引發爭議的內容在合同中做出明確約定。

　　誠信交易也是必須的。孟永紅說，遇到房價上漲，有些房屋出賣人認爲只要雙倍返還定金和支付數量有限的違約金就可以任意解除合同，然後將房屋再以高價出售獲取利益。這是對法律的片面理解。按照規定，守約方可以選擇，是繼續履行合同還是解除合同後由違約方賠償全部損失。

　　另外，一旦發生糾紛，要注意蒐集保存相關證據。如果出賣房屋需解押，雙方如何約定解押要在合同中明確寫明，若對方違約，要及時提醒並在溝通時進行錄音或找第三方作證；如果通過中介介紹買賣房屋，要加強與中介的溝通，讓中介證實在整個合同履行過程中雙方的履行情況；而且，在簽訂合同時對房屋過戶、交付及後續的物業交割等的時間點要明確補充約定，讓對方簽字認可。