天津北方網訊：現如今，物業管理已成爲現代商品房小區不可缺少的一部分。在廣大業主看來，小區生活質量高不高，與物業服務是否到位息息相關，一個好的物業服務企業是保障小區居住品質的關鍵所在。那麼，業主在購買商品房時，購房合同註明的前期物業服務企業，其服務質量是否有保障，如何選聘？小區業主大會成立後，選聘新物業服務企業又該如何來實現？記者就此進行了走訪。

　　前期物業管理階段

　　招投標選聘前期物業服務企業

　　“買房時，購房合同中約定了入住後小區的物業服務企業、服務內容、服務標準和收費標準等信息，這是由開發商單方面決定的嗎？如何來保障入住後小區的物業服務質量？”近期購房的張先生對合同中的約定有所擔憂，在他看來，物業服務的重要性不言而喻，它直接決定住得舒不舒心，如果碰到一個差物業服務企業，居住環境很快就會髒亂差，嚴重影響小區的居住品質。

　　對此，天津市物業事務服務中心相關負責人表示，根據《天津市物業管理招標投標管理辦法》規定，同一物業管理區域內住宅物業建築面積在3萬平方米以上、非住宅物業建築面積在1萬平方米以上的，開發建設單位出售新建物業前，應當通過招標投標方式選聘具有相應資質等級的物業服務企業進行物業管理。“也就是說，開發商在賣房子前，就需要通過招標投標的方式來選聘前期物業服務企業實施前期物業服務，此時購房人沒有入住，業主大會還不具備成立的條件，業主也無法自主選聘前期物業服務企業，按規定由開發商通過招標投標的方式來選聘前期物業服務企業實施前期服務。”

　　據介紹，爲促進物業服務市場公平競爭，保護業主利益，《天津市物業管理招標投標管理辦法》明確規定，物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。任何單位和個人不得違反法律、法規和規章規定限制或者排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。同時，對招投標選聘前期物業服務企業的主要程序進行了細化規定，包括招標、投標、開標、評標和中標等程序，每個程序都有詳細的規定，文件內容涵蓋全面。

　　“可以說，前期物業管理招標投標有一套嚴格的流程，有公開的信息公示平臺，也有通過編碼加密管理的評標專家庫，還有對開標評標過程的全程錄像，開發商是沒法做手腳的。最終通過專家評審綜合評分選出物業服務企業，杜絕低價惡意競標現象，從而最大可能地保障小區的物業服務品質。”天津市物業事務服務中心相關負責人表示，由開發商招投標選聘前期物業服務企業後，雙方簽訂合同，併到天津市國土資源和房屋管理局辦理備案。開發商在售房時將《天津市住宅前期物業服務合同》和《臨時管理規約》在售樓現場向購房人公示，並在簽訂商品房買賣合同時進行書面確認。業主辦理入住手續後，物業服務企業要嚴格按合同約定提供服務，不能出現任何形式的調整，包括收費標準、服務內容等。所以，業主在簽訂購房合同時，一定要認真閱讀相關內容，這事關今後小區物業管理的方方面面。

　　業主大會成立後

　　業主集體表決選聘物業服務企業

　　在商品房小區入住且成立業主大會後，小區物業服務企業該如何選聘？據介紹，物業服務企業與業主大會之間是合同關係，根據規定，前期物業服務合同至業主大會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止。經雙方協商同意後可以繼續續簽物業服務合同。或是雙方經過協商不再同意續簽合同，那麼，小區業主大會就需要選聘新的物業服務企業。

　　物業服務合同期限屆滿的三個月前，物業服務企業與業主大會應當協商續約事宜。雙方續約的,應當重新簽訂物業服務合同，雙方不再續約的,物業服務企業應當書面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府,併到物業所在地的區物業管理行政主管部門備案,並繼續按照合同約定做好服務,協助業主大會選聘新的物業服務企業。

　　提前解除物業服務合同的,解除合同的一方應當在三個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方。物業服務企業應當書面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，併到物業所在地的區物業管理行政主管部門備案後，在物業管理區域內公告。

　　業主大會選聘新的物業企業的，通常履行下列程序：1、業主委員會應當根據業主大會決議擬製招標文件草案，在小區顯著位置公示，廣泛徵求業主意見，並認真做好招標文件的修改工作；2、組織召開業主大會會議對招標文件進行書面表決確認；3、業主委員會向有意向且符合相應投標條件的物業服務企業發出投標邀請函(按規定不得少於3家)，組織現場查勘，做好答疑工作；4、確定投標的物業服務企業；5、由業主委員會牽頭組建評標委員會，通常由業主委員會成員、業主代表和邀請的物業管理行業專家組成；6、由評標委員會按照招標文件規定的評標方法和評標標準組織開標評標，確定中標候選人；7、業主委員會將中標候選人及有關情況在小區顯著位置公告；8、業主委員會組織業主大會會議書面表決，確定中標物業服務企業，並將結果在小區顯著位置公告。9、業主委員會在向中標人發出中標通知書之日起30日內，代表業主大會簽訂物業服務合同；10、業主委員會組織新老物業企業按照規定做好交接工作。

　　“選聘物業服務企業是廣大業主對共有部分財產實施管理的重要方式之一，參與選聘物業服務企業是每個業主的權利，建議業主要依法理性用好這一權利，甄選出優質物業服務企業。”天津市物業事務服務中心相關負責人建議，首先，要判斷參與投標物業服務企業是否合法經營，嚴格查驗投標物業服務企業相關證照。其次，要了解物業服務企業實際管理業績。現有管理項目物業服務接受等級化考評情況，有無管理不合格小區。還要了解管理項目達標創優情況，考察服務企業專業化服務能力和水平。第三，要了解參加投標物業服務企業是否誠信，可到天津市物業管理協會網站查看投標物業服務企業每年度的信用信息考評結果。在此也提示廣大業主，在選聘物業服務企業時不能只看物業管理服務費報價的高低和不負責任的承諾。第四，由業主大會進行書面表決，具體確定哪個物業服務企業，必須經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。第五，詳細約定服務內容、服務標準和收費標準，並督促物業服務企業認真落實“自物業服務合同簽訂之日起30日內，將物業服務合同報物業所在地的區房管局備案”的規定。(北方網編輯孫賀南)