天津北方網訊：據天津多家房地產相關機構提供的數據顯示，受樓市新政影響，截止到21日天津新房市場成交量跌價平，往年4月份的樓市“小陽春”爽約未現。4月19日津城又出新規，進一步加強房地產市場管理，明確對於一系列“捂盤惜售”不規範行爲的重點檢查打擊，政策使得開發商以及中介違規的銷售行爲得到了有效遏制。

　　新政後購房者回歸理性 供需比將達到最佳平衡值

　　3月31日新政出臺後，津城樓市進入週期性調整，成交量大幅下滑，新政的“砍刀”效應直中要脈。本輪調控恰似2011年“津十條”的再度上演，嚴格審查購房資格，提高非本市戶籍購房門檻，嚴格限制本市戶籍購買套數。

　　據房天下大區總監表示：“和3月相比，4月和平區的門店諮詢量、來電量都出現下滑。新政後購房者限定要求增加，購房門檻提升，使得購房人數有所減少。購房者人數和房源數量都在減少，一定程度上促進供需比達到平衡。”此外，新政出臺後的一段時間內，是一個購房者和房主迴歸理性的過程，突出了剛需市場的重要性，房子是用來住的，購房需求迴歸到自住的最本質目的，利於房產市場的健康發展。

　　住宅成交量明顯下降 公寓產品銷量看漲

　　天津樓市新政執行後，本市戶籍家庭購買第二套住宅首付要6成，購買第三套住宅只能全款在濱海新區買；外地戶籍購買第二套住宅只能選擇濱海新區，且商貸首付6成。與此同時，目前各銀行收緊貸款額度，利率優惠普遍緊縮至基準利率95折。諸多門檻提高後，天津各行政區普通住宅產品均呈明顯下降，其中市區與環城住宅成交量大幅下滑。而“不受限購”、低於住宅價格的公寓開始受購房者歡迎，成交看漲。

　　日前，融創中心項目推出兩棟精裝公寓，因爲地點和價位優勢，銷售相當火爆，據銷售人員介紹，以前公寓產品的去化週期基本上在三年以上，而2016年開始，他們的公寓幾個月就消化差不多了。位於南京路的四季匯公寓，打造高端公寓典範，均價超90000元/平米，據悉，近期銷售量也在十幾套，非常的出人意料。

　　記者採訪了購買崑崙中心的榮女士，她告訴記者，“2016年6月買了一套100平米的兩室作爲孩子的婚房，精裝修均價18000元/平米，周邊的住宅均價都在三萬以上。做爲孩子們過渡期的居所，這類公寓產品還是不錯的，因爲不限購，未來應該也比較好出手。”

　　進一步加強市場管理 電商等促銷手段受衝擊

　　爲了進一步整頓和規範天津房地產開發企業、房地產經紀機構經營行爲，維護天津房地產市場秩序。4月19日，天津市國土房管局和市市場監管委發出《關於進一步整頓規範我市房地產市場秩序的通知》。天津此次政策通過列舉的方式，使得相關部門後續對於開發商及中介機構各類違約做法能夠實現更好地管制。

　　本市加強新房銷售監管讓房地產電商受到衝擊。2016年之前，本市房產電商優惠集中的新房領域，很多房企都“搭乘”電商平臺大推樓盤，通過補貼吸引購房者完成交易。特別是當去庫存化成爲房企的主要任務時，藉助電商平臺已經成爲房企賣房的重要手段。

　　然而記者近期深入走訪本市市區和環城的多個項目售樓處瞭解到，自新政出臺後，各房企都停止了電商合作模式，銷售人員透露，他們需要按照樓市新政的要求嚴查買房人資格，所以不會通過電商平臺來銷售新房。房地產監管執法人員也加大了市場巡查力度，本市的電商服務櫃檯已從各售樓處撤場。

　　新房新增房源少 二手房房源惜售

　　據相關數據顯示，4月新增供量很少，僅在環城四區和遠郊區有少量加推。據業內人士分析，去年本市新房去庫存效果顯著，行情已透支了相當的購買力，加上4月開始執行樓市新政後，今年的市場需求量明顯減少。遠郊在政策前現集中搶購，政策後排隊購房的景象將難以再現。多家房企更加珍視現有的房源和客源，重新調整新房上市節奏。

　　目前二手房成交量同比下降30%左右，二手房價格保持穩定。一些房主因政策開始出現惜售的心理。隨着政策的滯後性及成交量的影響，價格也會產生相應的變化，比如後期可能會出現房主急售議價空間加大的情況等。

　　一系列新政的出臺，讓新房住宅市場的純投資客快速退出，改善型需求出手更加謹慎，持幣遊蕩於“價值窪地”的掃房客慎重出手。擠出投資需求後的市場，將回歸慎重求“住”的理性心態。（北方網記者馮丹丹）