小產權房交易不合法 買賣合同無法律效力

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來源: 天津日報 作者: 編輯:馮丹丹 2017-04-14 08:59:31

內容提要:李某家住北京,楊某家住河北省平山縣牛家村,兩人是至交好友。由於北京房價太高,所以李某想購買楊某家房屋一套(舊村改造、拆遷安置而得到的小產權房),便與楊某簽訂《房屋買賣協議》,並支付購房款30萬元。對此,牛家村村委會毫不知情。後來,因不能辦理產權過戶手續,李某把楊某訴至法院,要求返還購房款。

  案情介紹:

  李某家住北京,楊某家住河北省平山縣牛家村,兩人是至交好友。由於北京房價太高,所以李某想購買楊某家房屋一套(舊村改造、拆遷安置而得到的小產權房),便與楊某簽訂《房屋買賣協議》,並支付購房款30萬元。對此,牛家村村委會毫不知情。後來,因不能辦理產權過戶手續,李某把楊某訴至法院,要求返還購房款。

  這份《房屋買賣協議》有效嗎?

  律師釋法:

  上述案例涉及到“小產權房”的問題。所謂“小產權房”,一般指在農村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村委會頒發,所以叫作“鄉產權房”,又叫“小產權房”。這種房沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證。

  我國《憲法》第十條規定:“農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬於集體所有。任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。”

  國家禁止村集體經濟組織成員以外的人購買農民住宅或“小產權房”。在2007年,國務院辦公廳下發《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定:“農村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’。”

  因此,李某與楊某簽訂的《房屋買賣協議》違反了我國有關法律的強制性規定,應認定爲無效合同。

  對於無效合同,我國《合同法》第五十八條規定:“合同無效或者被撤銷後,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。”因此,李某要求楊某返還財產,是於法有據的,但是能否全額返還,則要視雙方的過錯而定。

  司法實踐中,不排除有的“小產權房”買賣協議被認定爲有效協議。但原則上,“小產權房”買賣並不合法且容易發生糾紛。天津行高律師事務所

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