調控首周成交量跌七成 投資投機性需求受遏制

　　本月以來，天津樓市開始新一輪樓市調控週期：區域性限購，多套房購房受限；差別化信貸，首套房最低三成、二套六成。記者觀察到，樓市新政實施以來，全市成交量價在新政實施的首周出現較大幅度下跌，市場觀望情緒濃厚，未來受影響不大的首次置業者或將成爲市場主力軍。

　　調控加碼樓市成交量價下挫

　　3月31日出臺的天津樓市調控新政，包括限購、差別化信貸、土地供應、市場監管等多個層面，對購房者影響最爲直接的是限購升級和差別化信貸政策。一方面，此次深化區域性住房限購，對在天津擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身(包括未婚和離異)人士，暫停在天津(濱海新區除外)再次購買新建商品住房和二手住房；另一方面，實行差別化信貸，首次購房最低首付款比例爲30%，已有一套住房或在天津(包括濱海新區)無住房但有購房貸款記錄的居民家庭，首付款比例由此前的40%調整爲不低於60%。

　　天津限購限貸政策的升級一經推出，市場快速進入調整期。記者從房產中介瞭解到，新政實施首周(4月1日至7日)，全市新建商品住宅共成交2343套，成交面積24.2萬平方米，環比下降68%，成交均價爲13438元/平方米，環比下降13%；全市二手私產住宅共成交1936套，成交面積16.1萬平方米，環比下滑79%，成交均價11852元/平方米，環比下降24%。

　　天津我愛我家市場戰略中心認爲，樓市新政不僅限制了多套房購房資格，而且購房成本也有了大幅提高，對投機投資性購房影響較大。新建商品住宅市場的純投資客快速退出，資產配置型改善需求令行禁止，持幣遊蕩於“價值窪地”的掃房客慎重出手，擠出投資需求後的市場，將回歸慎重求“住”的理性心態。同時，新政對二手房市場的大量置換需求有明顯的抑制作用，買方對房源匹配要求更高，賣方對持有房產的出手也更爲謹慎。

　　剛需利好首次置業窗口開啓

　　“梳理歷年樓市的調控政策，不難發現，對於真正的住房需求從未抑制。本次也不例外，此次樓市限購、限貸並沒有指向本市首次置業者，這類人羣可以在天津任意區域選購住房，首付比例3成維持此前政策不變，此外還可以享受一定的優惠政策，比如首套房貸95折優惠等。”房天下二手房表示，樓市調控政策的持續收緊，對緩解市場恐慌情緒、穩定市場預期起到了立竿見影的作用，使得部分二次購房家庭取消或延緩了購房計劃，投資購房人羣普遍陷入觀望，需求明顯萎縮，有利於緩解目前熱點區域“一房難求”的現狀。因此，對於擁有購房資格、符合條件的購房者來說，房價保持穩定，可選房源更多，顯然有利於剛需置業。

　　“4月首周門店諮詢量、來電量相比以往都出現下滑，看房者以剛需人羣爲主，以改善需求爲主的多次購房人羣則大幅減少，原因在於這部分購房者多是‘買一賣一’或‘賣一買一’，認房又認貸之後，首付提高到六成，預算有可能不足，只能暫時放棄購房。”位於下瓦房附近的一家二手房中介表示，限購限貸將一些投資購房人羣擋在了門外，市場上會出現更多高性價比的房源，具備購房資格的人購房環境其實是變寬鬆了，尤其是剛需，未來一段時間剛需購房將成市場的主力軍。

　　從目前市場現狀來看，剛需購房者也呈現快速發力的態勢。中介平臺數據顯示，4月首周天津二手私產住宅成交套均面積爲83平方米，小戶型剛需購房佔比領先。而房天下網站後臺提供的搜索數據也表明，小戶型剛需戶型成爲當前市場主流品種，其中，70-90平方米的面積搜索佔比爲22.57%，佔據面積搜索區間的榜首；50-70平方米的面積搜索佔比爲20.67%，排在第二位；90-110平方米的面積搜索佔比爲13.20%，排在第三位；50平方米以下的面積搜索佔比爲10.32%，排在第五位。天津中原地產投資顧問部分析認爲，從政策預期來看，未來或會有更多政策加碼樓市調控出臺，投資投機性購房門檻有望繼續擡高，剛需購房需求將成樓市成交主力。產品方面，市區低總價、小戶型類高性價房源有望成爲市場“香餑餑”，佔據區位優勢、配套逐步完善的環城高品質房源也有望成爲剛需購房者的主流置業區域。