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案例:
成都林老闆,在家鄉經營數家火鍋連鎖店,爲拓展業務,他隻身來到天津,意欲將其火鍋產業做大做強。
2010年12月底,林老闆與房東齊某簽訂《房屋租賃合同》,約定齊某將其名下商鋪出租給林老闆做火鍋店使用,年租金20萬元,預付半年租金,租期8年(自2011年1月1日起至2019年1月1日)。
經營中林老闆發現,在家鄉備受歡迎的口味,並不爲天津食客所認可,雖經多次改良,生意一直冷清,虧損嚴重。爲及時止損,林老闆決定把火鍋店轉讓出去。2012年12月,經人介紹,林老闆將火鍋店轉讓給同鄉張女士(次承租人)繼續經營,雙方簽訂《火鍋店轉讓協議》,火鍋店炊具、桌椅等物品折價賣給張女士,林老闆按其與房東齊某簽訂的《房屋租賃合同》約定的租金數額及支付方式收取張女士的房租,期限至2019年1月1日,林老闆口頭承諾期滿後由他負責向房東續簽合同。
張女士接手火鍋店後,經營有方,生意逐漸火爆起來,按期向林老闆支付了房租,再由林老闆轉交房東。房東雖然對火鍋店已轉給張女士心知肚明,但見林老闆按期交租,也就沒多說什麼。
一年後,房價開始飆升,火鍋店周邊商鋪租金紛紛上調,加之火鍋店經營火爆,房東心理失衡,要求林老闆提高租金,林老闆轉而要求張女士提高租金,遭到張女士的拒絕。林老闆見自己協調未果,左右爲難,就將火鍋店早已轉給張女士的實情告訴了房東,讓他們直接談,自己不再參與。房東直接找到張女士,張女士卻稱火鍋店是從林老闆手裏轉來的,與林老闆有合同,現還在合同期內,租金不能說漲就漲。房東一聽也火了,說:“房子是我的,林老闆只是二房東,不漲租金,就馬上騰房!”雙方互不相讓,不歡而散。
2015年11月,房東將林老闆、張女士起訴至火鍋店所在區屬人民法院,以被告林老闆擅自轉租爲由,要求解除與林老闆簽訂的《房屋租賃合同》,並請求法院認定林老闆與張女士簽訂的《火鍋店轉讓協議》無效,張女士立即騰空、返還涉案房屋。庭審中,被告林老闆、張女士提出房東齊某明知火鍋店轉租但從未提出異議,只是因原告要求提高租金遭到被告拒絕,才導致本案的發生,請求法院駁回原告的訴訟請求。
審理期間,因雙方未能就租金數額達成一致,法院認爲,原告房東齊某與被告林老闆簽訂的《房屋租賃合同》合法有效,被告林老闆、張女士未能就其提出的原告房東齊某明知房屋轉租但未提出異議的抗辯理由提供相關證據,故被告林老闆將租賃房屋轉租張女士應認定爲未經出租人同意,擅自轉租行爲,林老闆與張女士簽訂的《火鍋店轉讓協議》無效,判決支持了原告房東齊某的訴訟請求。判決生效後,張女士騰房,火鍋店關門停業。
律師說法:
我們認爲,這是一起因市場租金調整升高而引發的訴訟案件,類似這種因市場價格波動引發的合同違約等法律糾紛非常普遍。前不久,商品住房價格飆升,大量二手房的房主或新售商品房的開發商,追利毀約現象普遍存在,相關糾紛集中爆發。
就本案而言,火鍋店按期交租是不爭的事實。我們不妨設想:如果市場租金不提高,房東就不會要求提高租金;如果張女士能夠滿足房東的租金要求,房東就不會到法院起訴;如果林老闆守約不轉租或張女士懂法收集、保留房東明知轉租、未提出異議的相關證據,自己就不會敗訴,紅火的生意就不會關門停業。所以說,在瞬息萬變、競爭激烈的市場經濟中,市場經營主體一定要熟悉自己業務領域的相關法律常識,知法、守法,善於用法律的武器維護自己的合法權益。
在此提醒廣大讀者,根據《合同法》相關規定,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。但出租人不同意承租人轉租的,應當在得知承租人轉租後的六個月內提出異議。