天津北方網訊：隨着房地產市場的發展，物業管理在我國得到了迅猛發展，但同時也暴露出許多問題。物業管理涉及到方方面面，除了大家熟知的業主、物業服務企業、業主委員會，街道、居委會的作用同樣不可小覷，而在軟硬件涵蓋層面，我們的社區生活還會牽涉到安全消防、基礎設施、園林配套、公共空間、水電煤氣、環衛保潔、車輛管理等諸多瑣碎內容，面對如此錯綜複雜的連帶關係，許多業主往往並不清楚自己及物業服務企業各方充當着什麼樣的職能與角色，動輒將矛盾、糾紛直指物業服務企業，其實，在我們生活的這個小區，彷彿一個小社會，只有釐清各自的責任、權利、義務，方是和諧安定的長久之道，才能走出物業管理“無限責任”的怪圈。

　　物業服務——

　　合同約定必須爲

　　物業服務企業與業主之間是合同關係，其責任邊界是由業主和物業服務企業通過簽訂物業服務合同進行約定的。主要對屬於全體業主共有的房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，並維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序。根據《天津市社區物業管理辦法》規定，物業服務企業應當按照國家和本市有關規定從事社區物業管理服務活動，並做好下列工作：遵守物業服務合同或協議約定，對社區物業及其環境秩序進行管理，提供相應服務，接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會及居民的監督；對社區物業管理區域內發生的違法建設、佔用或者破壞園林綠地、拆改房屋結構、侵佔消防通道、違規養犬等行爲應當勸阻制止，並及時向有關部門報告；接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會對物業管理工作的指導，並協助做好相關工作。

　　除了嚴格履行合同義務外，由於目前許多業主對於自身的主體責任意識淡薄，對物業服務範疇存在誤區，因此，極易引發各類物業糾紛與矛盾的發生，面對這類情況，一家優秀的物業服務企業還應該做到，端正態度，主動接受業主監督；加強溝通，增加了解，爭取支持；注意工作方法，減少糾紛或誤區；在業主需要時，給予可能的幫助；重視誠信，兌現承諾。與此同時，加強自身團隊建設，不斷提升服務質量也是獲取業主認可的有利途徑。

　　業主——

　　權利與義務的結合體

　　“物業費這麼貴，誰讓你們定的這個價格”、“十一樓的小孩兒天天學鋼琴，吵得人連覺都睡不好，你們管不管”、“我家水錶壞了，不修好就不交物業費”、“隔壁家不也把雜物都堆在樓道里，他不挪我憑什麼挪”，在我們身邊，經常能聽到這樣的指責和抱怨，身爲社區的主人，許多業主常常把小區裏發生的不愉快一股腦兒地推到物業服務企業或政府職能部門跟前，但他們往往沒有意識到，無論任何一個商品房小區，解決問題都需要業主承擔主體責任和主導地位，將共同管理權還給業主、支持業主承擔主體責任，這兩者是權責統一、密不可分的。譬如，有的小區消防系統癱瘓、電梯故障頻發、天台外牆漏水、公共空間堵塞，反映出的不僅是物業服務水平低下，更映射出業主缺乏主體責任意識。

　　相關法規明確規定，身爲業主，除了享受物業服務的同時，還須履行各項義務：如遵守業主大會議事規則和管理規約；執行業主大會通過的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；配合物業服務企業按照物業服務合同和管理規約實施的物業管理活動；按照物業服務合同的約定，按時交納物業管理服務費；維護物業管理區域內公共秩序和環境衛生；按照規定交存或者續交專項維修資金等。出了事就推給物業服務企業的做法顯然不可取。業主是物業管理活動中最重要的主體，然而，現在許多小區裏的業主卻有權不會使，有事不願管。業主與物管之間是一種平等的契約關係，身爲合同主體，業主應該樹立“主人翁”意識，除了享受服務以外，還要清楚自己纔是社區的主人，每位業主都應負起管理、愛護、監督的責任。

　　業主大會——

　　肩扛小區物業事務主體責任

　　業主大會是由同一個物業管理區域內的全體業主組成，是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。它是一個社區各項事務處理、執行的責任主體與核心。

　　根據《天津市物業管理條例》規定，制定、修改、審議物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度或者物業服務企業提出的其他管理事項由業主大會決定；業主大會和業主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意佔用共用部位、損壞共用設施設備、侵佔或者毀壞綠地樹木和綠化設施、侵佔通道、拒交物業管理服務費和專項維修資金等損害他人合法權益的行爲，有權依照法律、法規和管理規約，要求行爲人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行爲，可以依法向人民法院提起訴訟。業主大會對侵害業主共同利益的行爲，可以依法向人民法院提起訴訟；制定機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放的具體管理辦法。

　　可以說，業主是通過業主大會來決定社區內涉及業主共同利益的各類重大事項，包括選聘、解聘物業服務企業以及各類規章制度的制定、修改與完善。身爲社區一員，每位業主都應該積極參與其中，因爲，業主大會所執行的每項事宜都與自身利益密切相關，是肩負小區各項事務的基本主體。

　　業主委員會——

　　有韌性的橋樑和紐帶

　　業主委員會是從業主中選舉產生的日常工作機構，它代表全體業主同物業服務企業進行一系列的活動，執行業主大會的決定事項，維護的是社區業主的集體利益，同時也是業主發聲的優選渠道。相關法規對於各方主體的責任權限有着明確劃分，而對於物業服務企業來說，其職責權限僅限於“對社區物業管理區域內發生的違法建設、佔用或者破壞園林綠地、拆改房屋結構、侵佔消防通道、違規養犬等行爲應當勸阻制止，並及時向有關部門報告”。

　　《天津市物業管理條例》第二十四條規定：業主委員會作爲業主大會的日常工作機構，執行業主大會的決定事項，應及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。其中應把握的要點包括：端正態度，主動接受監督；提供必要的物業管理用房和辦公條件；及時提供活動經費；建立定期溝通機制，形成良好工作關係；重視提出意見、建議的落實，支持業主委員會工作；支持業主委員會監督管理規約的實施。

　　對於社區知識的宣傳普及方面，業主委員會的作用不可或缺。“一個好的社區，一定要有一個高素質、高效率，真心爲業主辦事的業主委員會團隊，爲此，我們做了很多嘗試與努力，如組織若干監督小組、建立例會制度等，及時發現問題、整改問題，”河西區皓日園業主委員會主任劉基明表示，“身爲業主委員會成員，我們一直主張公開、公平、公正的辦事態度，對業主踏實做好服務工作，接受大家的指正與監督；而面對物業服務企業，我們主張‘對話’而不是‘對立’，‘傾訴’還要‘傾聽’，協調好業主、業主委員會與物業服務企業之間的關係，只有業主整體的自律、自治水平提高了，社區痛點才能真正的迎刃而解。”

　　街鎮——

　　屬地管理法定責任

　　和諧社區的形成離不開業主的自律、自治；離不開物業服務企業的認真、負責；同樣，也離不開街道(鄉鎮)等相關職能部門的監督管理。更多時候，對於社區發生的不能自行消化的內部糾紛，往往還需要這些部門起到潤滑作用。毫無疑問，街道與居委會監管職能的強化爲違規養寵、私搭亂建、佔用綠地、破壞公建等一系列“社區盲點”問題帶來了行之有效的處理方向。特別是《天津市街道綜合執法暫行辦法》2014年施行以來，賦予了街道集中行使下列行政處罰與強制措施的權利：房屋安全管理方面的法律、法規、規章規定的對在住宅樓房外檐上增設門窗、拆窗改門或者擴大原有門窗尺寸，將住宅樓房中的部分住宅房屋改爲生產、餐飲、娛樂、洗浴等經營性用房的行政處罰權；公安消防安全管理方面的法律、法規、規章規定的佔用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，埋壓、圈佔、遮擋消火栓或者佔用防火間距，生產、儲存、經營易燃易爆危險物品的場所與居住場所設置在同一建築物內或者未與居住場所保持安全距離的行政處罰權；街道辦事處在日常檢查中發現下列違法行爲，應當責令停止，需要實施行政處罰或者採取行政強制措施的，及時告知相關行政執法部門進行查處：在用電梯未依法設置使用登記標誌、定期檢驗標誌；使用未經檢驗或者檢驗不合格的電梯；未將電梯的安全使用說明、安全注意事項和警示標誌置於易於爲乘客注意的顯著位置；未按照有關規定保證電梯應急照明正常有效、緊急報警裝置能夠有效應答。

　　社區居委會——

　　監督指導不可或缺

　　《天津市社區物業管理辦法》中指出，社區居民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導下，應做好社區物業管理的下列工作：教育引導居民參與配合社區物業管理、履行應盡義務、愛護公共財產；依法維護社區居民的合法權益，向上級有關部門及時反映社區居民的意見和建議；對社區物業服務企業或舊樓區管理服務單位實施物業服務情況進行考評；對未實行專業化物業管理的社區，採取多種方式組織落實衛生保潔和秩序維護等基本服務；組織召集社區物業管理聯席會議，調解社區物業管理矛盾糾紛；做好日常巡查，對本社區內出現的違規行爲及時進行勸阻，並向相關部門報告。

　　2015年10月，洛卡小鎮在新舊物業服務企業交替之際，許多業主趁機圈地佔地，進行私搭亂建。一時間，爲社區其他居民生活帶來了極大困擾和不便。違建一旦時間久了，形成氣候，其拆除清理的難度就越大。2016年，居委會工作人員配合大寺鎮綜合執法隊開始下大力氣對這種現象進行大規模整改，安排社區網格員挨家挨戶進行前期調查、摸底、信息錄入，在對違規業主進行一輪說服教育後，部分違建物被自行拆除，但仍有大量“頑疾”存在，對此，居委會啓動了第二套應急預案，通過大力整頓，70多起違規建築被查處、拆除。天津市西青區大寺鎮遠洋萬和城社區居委會主任馮學鬆表示，“靠單方面的力量很難展開，這需要多部門聯合治理才能達到理想的效果，本市社區違規亂建的治理職能，已經下沉到街道(鄉鎮)，所以街道(鄉鎮)居委會的監督指導作用不可或缺，每天進行大量勸說、調查、協調、備案等工作，物業企業和其他業主也要積極配合，同樣，執法部門也爲治理提供了堅實後盾”。

　　無論是物業服務企業、業主委員會，還是街道(鄉鎮)、居委會、社區專管員，在物業管理範疇內都有着明確的註解與限定，一方面，它們各司其職、恪守其正，而另一方面，它們又相輔相成、缺一不可，但無論如何，身爲業主，我們需要明白一點，自己纔是社區的主人，只要把社區裏的事兒都當成家裏的事兒，強化自身的主體意識，還要針對不同問題釐清相應責任，力避咎責不當，才能把我們生活的小區創造成一個美麗和諧的家園。（北方網編輯孟建）