在房屋租賃市場中，各種類型的糾紛不僅對租賃雙方的利益造成了損害，也影響了經濟秩序及社會穩定。2016年5月，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，要求規範租賃行爲，促進住房租賃市場健康發展。這裏，我們請九河律師事務所律師對涉及房屋租賃熱點問題的典型案例進行梳理，並就當前房屋租賃中的風險對讀者進行提示。

　　案例：

　　去年，家住南開區的李女士遇到了一件煩心事：出租房屋，遇到了“賴皮”租客。

　　李女士說，2014年1月通過房屋中介將自有住房出租給男性王某，租期一年，雙方簽訂了房屋中介提供的格式《房屋租賃合同》。租期屆滿，租戶王某既不交房租，也不搬走。李女士多次找王某要求騰房，王某先是以他找不到合適的房子、自家房子拆遷還沒分房等各種理由推脫，後來乾脆避而不見，電話也聯繫不上。

　　半年後，在好心朋友的幫助下，李女士終於將王某“逮着”。王某說：“我自己的房子賣了還賬了，現在我沒錢交租，也沒地方去，你看着辦吧！即使法院也不能把我轟到馬路上去住吧？”李女士被無賴王某氣得渾身發抖。一氣之下，委託律師到法院起訴王某騰房，支付拖欠的房租。王某故意躲避法院送達的傳票，法院只能公告送達。近一年後，法院缺席判決李女士勝訴，但王某仍然以其無固定收入無力支付房租，他處無房不具備騰房條件爲由，拒不履行判決義務，這樣一拖就是兩年。一年訴訟、兩年執行，李女士已是筋疲力盡，無力再“折騰”下去，被迫讓免了王某拖欠的全部房租，併爲王某支付他處租房的一年房租後，纔在法院執行庭的調解下，勉強讓王某把房騰出。

　　律師說法：

　　我們認爲，像以上這種承租人惡意租房、違約，租期屆滿後，長期拒不騰房，甚至以租房敲詐出租人謀生，使出租人遭受巨大經濟損失的類似案例，在現實生活中時有發生。此類案件的特點是，訴訟容易，執行難，出租人勝訴後強制執行時，如果承租人無其他居住條件，執行起來困難就更大，往往是維權難、維權成本高、耗時長且效果不佳，嚴重損害出租人權益，身心疲憊。

　　那麼，出租人應如何最大限度地避免此類風險的發生呢？本所結合多年實踐經驗，提醒廣大讀者注意以下幾個方面：

　　首先，出租人在選定承租人、簽訂《房屋租賃合同》前必須充分掌握承租人的資信、口碑、經濟狀況、租房目的、同居人口、租房用途以及將來的騰房條件等最基本的有關信息。簡單說，你要知道你是把房子租給了誰？他是誰？他怎樣？他幹什麼用？如到期拒不騰出，你有什麼有效的辦法？一定要綜合考慮、準確判斷其履約能力，有效避免其在租期屆滿後拒不騰房行爲發生的可能，將承租人惡意違約的風險儘量降到最低。

　　經驗表明，在出租時看準承租人的情況，這可能比合同更爲重要，因爲再嚴密的合同終有漏洞。一般來講，租給有固定職業的人比無固定職業的人風險小；租給女性比租給男性風險小；租給同居人數少的比租給同居人數多的風險小；租給單位辦公比租給個人居住的風險小，等等。通常情況下，對因拆遷、結婚，或無固定住所、常年多次租房、老弱病殘等租客或用作倉庫、集體宿舍等用途的應加以特別注意。

　　其次，在《房屋租賃合同》中僅僅約定“承租人有在租期屆滿後返還租賃房屋”類似條款是遠遠不夠的，因爲《合同法》第235條已對此作了專門的規定，這是承租人應當履行的法定義務，不約定也得這樣執行，再重申或強調並無實際意義。建議設定相應的違約責任條款，一般可增設“逾期騰房，按房租價格的三至五倍支付房屋使用費”的條款，用以增大租客的違約成本，威懾其違約行爲。

　　再次，建議在《房屋租賃合同》中約定出租人針對承租人逾期騰房的自救措施。自助行爲或自救行爲是許多國家法律規定免除侵權損害賠償的事由。我國現行法律雖未專門明確規定，但也沒有規定予以禁止。在現實生活中可採用必要的、合理的、以不損害義務人權利爲限度的自救措施，保護權利人的合法權利免受侵害。例如：可以約定“若承租人逾期騰房超過十日，承租人同意將其傢俱、物品等由出租人或出租人僱用的搬家公司搬離房屋，他處保管，運輸、保管費用由承租人承擔”等。爲防止承租人期滿失聯，還可讓承租人提供其半年前的電話清單，以備屆時聯繫其關係人，同時給其施壓履約。