李嘉誠樓盤陷訴訟 商鋪空置簽約率未達承諾

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來源: 法治周末 作者: 編輯:孟建 2016-12-14 08:57:00

內容提要:一邊是和記黃埔與中航地產的合資公司深圳和黃中航、一邊是和黃中航開發的深圳世紀匯項目的商戶。兩方因是否拖欠租金,而開始了起訴、上訴的訴訟大戰

  和黃中航深圳世紀匯陷訴訟漩渦

  一邊是和記黃埔與中航地產的合資公司深圳和黃中航、一邊是和黃中航開發的深圳世紀匯項目的商戶。兩方因是否拖欠租金,而開始了起訴、上訴的訴訟大戰

  原本是利益共生的商場和商戶,卻鬧到了要互訴的地步。

  這樣的情況出現在深圳世紀匯和其商戶之間。

  公開資料顯示,深圳世紀匯是由和記黃埔與中航地產在深圳打造的首個商業項目(幾方合作時,長江實業與和記黃埔尚未重組),開發商為雙方的合資公司深圳和記黃埔中航地產有限公司(以下簡稱和黃中航)。

  『今年上半年,和黃中航分批起訴了幾十家商戶,理由是拖欠租金。』被起訴的商戶之一馬女士告訴法治周末記者。

  馬女士稱,他們並不否認拖欠租金,但拖欠租金是有背景的。世紀匯項目在招商的時候,工作人員口頭承諾稱,已達到70%以上的簽約率,且發給商戶的落位圖也顯示,商場裡已經有多個大品牌入駐,但開業時的景象並非如此。

  『從2014年8月份試營業時,落位圖裡的很多商戶我都沒看到。而且商場從開業起經營就不理想,人流比較少,很多商戶從一開始就是虧損的。』馬女士稱,因此很多商戶從2014年9月起就沒有再繳納租金。

  馬女士表示,其間很多商戶也跟和黃中航方面有過溝通,希望鑒於當時商場的運營情況,後者能夠提供租金優惠,此前在政府部門的組織之下,商戶代表還與和黃中航的負責人進行過座談。

  『我們一直以為租金優惠是有可能的,希望等到優惠方案下來之後再一起交款。從未想過抵賴不交。沒想到今年和黃中航把我們給告了。』馬女士表示,2014年和黃中航給商戶發過兩次催款函,之後再也沒有催過款,而且她的商鋪一直經營到2016年的12月7日,纔因為商場停水停電而停業。

  馬女士認為,是由於和黃中航最初口頭承諾的『70%簽約率』等條件沒有兌現,導致商場經營出現問題、人氣不旺,使得他們一直虧損進而不交租金,因而准備起訴和黃中航涉嫌欺詐。

  法治周末記者聯系和黃中航希望了解相關情況,對方在給記者提供的一份《關於深圳世紀匯商場部分拖欠租金商戶事件的說明》中,該批拖欠租金及服務費之商戶於深圳法院判決前後,曾多次到世紀匯及公司總部所在的香港長江集團中心進行示威行動,嚴重地影響了長江集團中心租戶及公司總部的正常運作。對上述部分商戶漠視法院之判決,企圖以示威、抗議等行為向我司施壓,以達到豁免繳付其拖欠租金及服務費之目的,我司不同意並將嚴格按照深圳法院頒發的判決書執行。

  該說明並未談及馬女士質疑的簽約率等問題。

  起訴、上訴

  法治周末記者拿到的一份和黃中航起訴某服裝類商戶案的一審判決書顯示,和黃中航的訴求為撤銷商鋪租賃合同,商戶支付相關租金和違約金,相關費用應繳納至2015年9月5日,因為在2015年7月29日,原告已書面通知被告,根據合同第15條等規定,雙方於2015年9月6日解除合同。

  和黃中航的訴由是,租賃合同約定了雙方租賃期限到2016年9月1日,其間商戶應當按時繳納租金、物業費、推廣費等,但商戶從2014年9月1日起就未繳納相關費用。

  該商戶辯稱,世紀匯的開業率未達到承諾標准,被告因巨額虧損已於2014年12月明確向原告發函解除合同,所以被告繳納租賃費用的事件應截至於2014年12月。

  在和黃中航以拖欠租金為由起訴了多家商戶後,有30多家商戶委托廣東華途律師事務所胡海軍律師為代理人。

  胡海軍告訴記者,他代理的不少商戶都是類似情況,出現虧損後為了止損就撤店了,並且向原告發函解除合同,但是和黃中航要求支付租金的期限都是以和黃中航發出解除合同函的時間為准。

  『商戶撤店是否應當視為合同終止?』在相關案件審判時,胡海軍也將這個問題拋給了法庭。

  胡海軍告訴記者,目前已經判決的案子有10個左右,這些案子商戶均敗訴。

  『在這10個案件中,對於商戶提及的和黃中航招商時口頭承諾70%簽約率或開業率的情況,法院並未認可,因為這一承諾並未寫到合同裡。』胡海軍說。

  至於商戶的租金支付日期的判定,法院認為,合同履行過程中,被告未經原告書面批准中途停業,不視為合同終止,而是構成違約。理由是,雙方簽訂的租賃合同規定,自開業起的任何一個公歷年度內,乙方(即商戶)不得連續3日或累計7日中途停業,乙方如需中途停業,應事先征得甲方(即和黃中航)的書面批准,否則視為乙方違約。而若乙方未經甲方同意,擅自撤離該房產的,甲方有權書面通知乙方終止租賃合同。

  『目前接到一審判決的商戶均選擇上訴。』胡海軍說。

  不僅如此,馬女士表示,商戶們也在計劃起訴和黃中航涉嫌欺詐和虛假宣傳,現在正在搜集更多的證據。

  馬女士稱,和黃中航在招商時,曾給包括她在內的很多商戶發送過一份落位圖,用以表示圖上標注的地方都已經簽約了,簽約率已經很高。

  記者看到這份落位圖上顯示的品牌包括coach、Burberry、mulberry等品牌。

  『這些品牌我是沒見過。世紀匯引入的商場君尚百貨也已經撤出。』馬女士稱,世紀匯開業這幾年以來,

  但是在這份落位圖下方有一行字寫著:『此平面圖只提供予特定之客戶作參考用途,和記黃埔保留修改平面圖內容之權利而無需作出通知。』

  『而且目前的難題在於,這份落位圖上並沒有加蓋公章。』胡海軍說。

  記者試圖采訪和黃中航方面,對落位圖的相關情況等進行核實,對方發來的情況說明並未提及這部分內容。

  關鍵的70%

  馬女士和胡海軍在接受法治周末記者采訪時反復提到,和黃中航在招商時承諾的70%開業率或簽約率。

  『我就是法律意識不夠強,沒有要求落到紙面上,纔導致現在這個局面。』馬女士認為。

  據胡海軍透露,後來簽約的商戶,有些就要求與和黃中航簽訂了補充協議,將關於70%簽約率的條文納入其中。

  記者看到,有些商戶簽訂租賃合同中明確規定:乙方(即商戶)開業當日,如該商場整體簽約率低於70%,甲方(即和黃中航)同意豁免乙方支付基本租金直至該商場整體簽約率達到70%以上(含70%),但該段期間內,乙方仍需向甲方支付每月的提成租金(該提成租金不扣減基本租金)。該商場整體簽約率達到70%以上的日期以甲方書面通知的日期為准,乙方不得有異議。

  胡海軍解釋說,如果簽約率達到70%,租金就按基本租金算,即基本租金=每平方米租金X面積,招商前期的租金很貴,有的商戶一平方米租金達到五六百元,如果商鋪面積在100平方米,一個月的基本租金就有五六萬元;如果簽約率達不到70%,就交提成租金,按照一定比例從營業額中抽成。

  『和黃中航的起訴對象,也包括一些簽訂了這樣補充協議的商戶,和黃中航的訴求仍然是商戶支付基本租金。』胡海軍說。

  12月10日,胡海軍在接受法治周末記者采訪時透露,在這些案件的審理過程中,法院要求和黃中航方面補充提供簽約率達到70%的證據,但和黃中航方面一直沒有提交,這批案件也尚未判決。

  記者亦試圖關於簽約率相關證據的提交情況采訪和黃中航,但對方發來的情況說明亦未提及這部分內容。

  經營狀況受制於商業生態

  李嘉誠投資、位於華強北商圈、地鐵上蓋,這些因素疊加之下,馬女士最初不曾想到,在深圳世紀匯投資商鋪經營餐館會有今天這樣的結果。

  據《每日經濟新聞》報道,該報記者12月2日走訪世紀匯商場時,商場頗為冷清,開業率確實不高,一、二樓底層單元有部分商鋪空置,高層部分除了餐飲,大部分沒有開業,粗略估算開業率在20%至30%左右。

  為何會出現這樣的情況?

  馬女士認為,這跟商場的推廣有關,她說自己在打車時,跟好幾個出租車司機說到世紀匯,司機都不知道在哪兒,只有說清楚世紀匯周邊的建築,出租車司機纔清楚。

  『而且最初商場說要引進電影院,現在也沒有電影院。整個商場沒有形成好的商業生態,客戶到這裡選擇性少,自然就不來了。』馬女士認為世紀匯的管理還是存在一定問題。

  記者也試圖就推廣問題采訪和黃中航,對方在發給記者的說明中稱,深圳世紀匯自2014年8月營業以來,公司已投入大量資源,進行大量的宣傳及推廣活動,在不同媒體投放廣告。此外,為帶動商場客流,提昇商戶營業額,不斷地傾力舉辦不同類型的推廣活動。

  和黃中航方面還表示,公司不斷積極引進不同的主題行業,力求豐富及拓寬商場的業態,以增加客流。近期已有多家新商戶陸續開業及積極籌備開業中,當中包括知名運動品牌旗艦店、大型高端健身中心等。

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