投資二手學區房五類房子不能要

　　在房價飛漲的三季度，記者先後採訪了十餘位因剛需而不得不追高的購房者。他們中間，一半以上都是爲了孩子，高額貸款也在所不惜。

　　家住本市東麗區，準備跨區給孩子買學區房的80後小何在採訪中告訴記者：“最近兩個月，我一下班就跟着房產經紀人到處看房子，主要集中在和平區與河西區這兩個區。誰不想給孩子優質的教育呢？學區房恰恰就是重點學校的敲門磚。再說，好地段也能升值不是嗎？”事實上，像小何這樣本着“一舉兩得”思路的學區房購買者佔據了大多數，這也直接導致學區房的價格持續上漲，尤其一線城市重點學校片區的房子，更是一房難求，甚至連狹窄的過道都跟着鍍了金。

　　的確，作爲現行教育體制下的房地產市場衍生品，學區房似乎關乎着一個孩子的前途命運。當然，這也只是存在於部分中國家長的觀念裏。他們擔憂孩子因爲輸在起跑線，而不能成爲佼佼者。於是便想方設法使盡渾身解數也要叩開重點學校的大門。

　　也許與擲地無聲的擇校費相比，用買房換取優質的教育資源並非虧本買賣，但前提是要選對房、買對價。中國首部情感理財小說《財與你相遇——最觸動人心的情感理財故事》一書中這樣寫道，通俗地講，選購學區房就像一場“非誠勿擾”式的電視相親，購房者就是男嘉賓，他會根據自身綜合實力及個人偏好對所選女嘉賓類型進行大致圈定，好比購買學區房以前需要鎖定幾個重點學區，明確究竟是購新房還是買老房，究竟是作爲投資還是方便自住。但事先需做足心理準備的是，購房者所看中的心儀房不一定能順利買到，這便需要接下來在還算合乎標準的目標學區房中進行再篩選。

　　與相親類似，購房者在挑選房子，尤其是二手房的過程中，也會秉承幾大普遍性原則。比方說，太老的不要(譬如房齡超過30年甚至50年)、太壯的不要(譬如房屋總面積超過200平方米的學區房不僅總房款過高，而且將來出手時也比小戶型房難賣)、太鬧的不要(譬如學區房周邊緊鄰菜市場、歌舞廳等喧鬧場所，影響孩子學習，不能營造良好的環境)、太無定數的不要(譬如學區內很多存有動遷風險的老房子，買了之後沒多久，萬一面臨拆遷，還得二次折騰)、太不接地氣的不要(譬如一些新小區雖說屬於學區片，但超市、醫院等系列生活配套設施都不完備，住進去雖說贏得了上學名額，但總覺得生活在“隔離區”)。

　　五項注意記心間

　　慧眼淘金一手房

　　一般來說，只要購房者謹記上述“五個不要”，通常都會找到合適的“對象”。需要提醒的是，因爲購房者買的是二手學區房，因此務必在看房時留意房屋內外構造質量，特別是水電管道等容易出現陳舊故障的室內設施，需綜合評估後再決定是否出手。

　　相比而言，如果購房家長只鎖定一手新房的話，以下幾點也務必注意——

　　第一，不要聽忽悠，錯買了“以假亂真”的學區房。

　　我們常說的學區房，一般是指公辦學校學區內的房子，即以學校附近的幾條路爲界限，路圍成的區域就是學校的學區。正因爲重點學校周邊的這種學區房資源稀缺，導致很多開發商利用與名校“捆綁銷售”的方式促成購買。但實際上，不少家長稀裏糊塗地就中了開發商的計，撞上“假冒學區房”或“僞學區房”。

　　簡言之，近名校不一定能進名校，學區房終歸不是以距離學校遠近來衡量的，它是指那些真正“能提供學位”的樓盤。故在遇到此類宣傳時，務必要去學校或教育主管部門進行覈查。

　　第二，樓盤自稱“簽約名校”，實則只是名校分部，師資及配套與本部相距甚遠。

　　很多時候，開發商會在樓盤廣告宣傳中赫然標註“簽約名校”，並號稱業主子女可優先入讀。可您是否知道，開發商所謂的“簽約名校”其實只是名校的分校，甚至只是分校的分部，不論師資力量、配套設施、社會口碑，還是學習氛圍與學校環境，皆與本部相差甚遠。所以購房者要謹慎覈實，再三確認。

　　第三，警惕那些只停留於口頭還未興建的“空校”。

　　一些開發商在宣傳項目時，都會突出項目周邊的資源配套優勢，尤其習慣將學校資源當作主打進行宣傳，哪怕學校尚未興建正在規劃之中。但衆所周知，政府的城市規劃建設並非一朝一夕，在此過程中，因城區改造、新樓盤建設、學校變化等因素，每年都會將規劃進行微調，譬如當年承諾興建學校的計劃可能因故延遲或取消。

　　對於這類充滿變數的事情，開發商並不會明確地向購房者表示。所以很容易出現入住幾年待孩子到入學年齡時，說好的學校卻依舊沒有蹤影的情況。因而購房者在決定購買前一定要向開發商覈實學校落成與開學的時間。

　　第四，買期房別隻看沙盤，謹防所謂的“絕對地理優勢”。

　　對於多數購置一手學區房的購房者來說，面對的普遍都是期房，能看到的只是經開發商美化後的樓盤沙盤，獲取的信息又大都源於置業顧問。在如此信息不對稱的情況下隱藏着一個很大的問題，即學校可能會因規劃調整、生源人數影響等對招生區域進行重新限定，致使樓盤所謂的絕對地理優勢成了空談。即使有些樓盤上一年在某名校有學位，下一年或許就沒有了。

　　依過往經驗來看，市面上未交房的期房均不會劃定所屬學區，只有交房結束、設立居委會後才能決定所屬學區，所以選購新房的家長不能盲目相信銷售人員的口頭承諾，而作爲有職業操守的銷售人員也不應給予購房者關於學區劃片的任何確定性引導。總之，由於多數樓盤在簽約時是不會把送學位寫進購房合同的，故在遇到一些開發商的口頭承諾時，不如要求對方把承諾直接寫進購房合同。若開發商諸多推辭，那麼這份承諾的可信性就有待商榷了。

　　第五，倘若學區房學位名額有限，也不能保證買了房就能入學。

　　多數購房者覺得，只要在某所學校規劃的學區房片區內購買房產，就一定能進入目標學校。但事實上，學位不僅有年限限制，還有數量限制。很多時候，樓盤所擁有的學位數量並不能滿足所有業主的子女，出現“先到先得”的情況很正常。甚至於購房時該房源是有學位的，但幾年後子女入學時，房源學位已遠遠不夠，只能被劃入其他周邊非名校。

　　爲防患於未然，家長在購房前首先要了解清楚所購置的房源是否滿足送學位的要求及學校學位是否充足。另外，還得注意戶口遷移問題，譬如有的學校會要求與房產證和戶口掛鉤。

　　簽訂購房合同前

　　三個雷區需跨過

　　總而言之，一旦購房者對一套房子下了“非它不買”的決心時，接下來就是房款的問題了。可以說動輒每平方米幾萬元的學區房，抄起來就得幾百萬元，甚至一些一線城市重點學校的學區房已飆升至每平方米十幾萬元。面對如此龐大的開銷，多數家庭紛紛求助銀行。至於選擇何種貸款方式，除了確定究竟使用商業貸款的等額本息還是等額本金還款方式外。記者在此基礎上提醒購房人：如果本身有公積金的話，不妨先最大限度地使用公積金額度，然後再配合按揭貸款。此外，家庭還款能力一般卻有固定存款的話，也可以藉助房貸理財賬戶達到用存款抵扣貸款利息的目的。譬如利率較公積金貸款更具優勢的中德住房儲蓄貸，便可實現通過儲蓄獲得最低3.3%年利率的固定低息貸款權利。總之，購房者要學會變通，不要一味糾結。

　　此外，業界人士還格外濃縮出買學區房的三大雷區：首先是要用合同明確約定戶口遷移條款。購房人，特別是以解決子女入學學籍或急需落戶爲主要購房目的的，應在簽訂買賣合同前全面瞭解涉案房屋中的戶口登記情況，在房屋買賣合同中明確約定房屋對應學籍的使用情況。另外，買房人可在合同中明確約定，保留部分尾款作爲遷移戶口的履約保證金，以敦促對方及時履行戶口遷移義務。第二是雙方在簽訂買賣合同之前，建議購房者與所有戶籍登記人確認能否遷出戶口及遷移的相應期限。特別是所有權人以外的登記人，最好通過書面形式對其戶口遷移情況進行確認。第三是要提前向教育部門覈實學籍使用情況。與此同時，如果雙方明確約定房屋對應的學籍指標歸買受人使用，當賣房人違約，有可能導致買房人購房目的無法實現，買房人要求繼續履行合同的，可在訴訟過程中向法院申請行爲保全，禁止使用房屋及該房屋對應的戶口的學位。