天津北方網訊：今年天津二手房的價格漲幅可謂居高不下。據房天下二手房數據中心後臺數據顯示，目前二手房購房者主要分爲兩大類：一類是以購買小房值爲主的剛需購房者，主要購買的是小戶型，一居室或者是小兩室；另一類是以購買大房值爲主的改善購房者，以大兩室和三居室爲主要的購房戶型。房天下二手房分析師王琳表示，在上半年，特別是3月份，二手房成交最爲集中的階段，成交戶型多爲兩室，面積多在90平方米以上，而目前，成交戶型以小戶型最爲集中，以地鐵沿線的小戶型房源，或者小房值的學區房成交爲主。

　　地鐵學區房房炙手可熱

　　今年成交的二手房中，以地鐵房和學區房的小戶型爲主。地鐵房，以交通便利爲主要特點，房源的抗跌性和保值性都比較高，因而不論房子的房齡老或新，戶型大或小，成交情況都較爲樂觀。

　　購房者小李是山東人，大學在天津，畢業後也留在了天津工作，離開學校後的三年都是租房生活。最近小李打算在天津購置一套小戶型住房，一來可以將以後的租金一次性投入，有一個自己的家，二來父母來天津時住宿也方便，而且自己購房後，也可以落戶在天津，一舉多得。令他無奈的是，市內區域的二手房價格偏高，均價基本都在20000元/平方米以上，靠近市中心的位置更是超過了30000元/平方米。

　　於是小李將重點放在市內六區更靠近環城四區的範圍內，現在看上的房子位於河東區萬新村附近，是衛國道與燕山路交口南側、靠近地鐵2號線嶼東城站的松風東里，目前的成交均價是16000元/平方米，購買小戶型總房款在80萬元左右。首付和月供的還款壓力不大，一居室適合自己現在的經濟情況。

　　從目前的成交數據來看，8月第二週，本市二手房成交量價繼續維穩，環比上週都有所上漲。房天下鼓樓商圈經理徐丹說：“截止到8月14日，區域的二手房成交量環比上月增加了25%左右，價格保持穩定，房源量緊張的樓盤均價有小幅上漲。而且從月初開始，學區房的諮詢量與成交量都有所增加，特別是小房值的學區房，比如萬興街的雙峯裏、紫雲裏、保康裏等這些老小區，屬於南開中心小學的學區房，一室的價格大概在55萬元至65萬元之間，成交量環比上月要增加20%。”另外，徐丹補充，目前市場上二手房的購房需求依然旺盛，改善需求的購房者一賣一買，使得市場成交活躍度繼續走高。8月下半旬，二手房成交量價都將會有小幅上揚，價格穩定，隨着成交量的增加或會有小幅上漲，漲幅在5%至10%之間。

　　二手小戶型關注度高

　　市區的房價都普遍較貴，對於二手房來說也是如此。但是市區的二手房有着更大的升值空間，對購房者來說，居住和投資都是不錯的選擇。那麼如何在市區選購合適的二手房呢？市區內的小戶型二手房爲什麼更有優勢？

　　相對於全新房產項目而言，二手房在區域選擇方面的自由度，無疑高出許多。目前上市銷售的房產項目大多集中在環城區域或者遠郊區域，雖然從價格上低於市內六區但是距離市區比較遠，天津日趨嚴重的堵車現象無疑會增加日常出行的經濟成本和時間成本。而市區中希望購買房子的區域又不一定有新房銷售，所以市區二手房因其高度的區域選擇自由度就成爲了在市內買房的購房者重點關注的重點。而且隨着市區開發的完成，市區二手房有可能會逐步成爲想在市區居住的購房人的唯一選擇。

　　另外，大多數在售的商品房都是以期房形式銷售的，購買後不可能馬上入住，少則幾個月、多則一兩年的等待時間是不可避免的，所以二手房的現房特徵就成爲了急於解決居住問題人羣的首選。另外，由於位於市區的二手房項目周邊大都已經發展得比較成熟，商業、醫療、金融、教育等配套設施較爲完善，這也是市區二手房可以吸引到大量買家的重要原因之一。再加之天津居民的居住習慣，基本不愛搬到另外的行政區，哪怕距離很近，也會因爲居住條件而有所限制。

　　市區的大部分區域在近年審批商品房項目用地有很大難度，這使得大量希望居住在市區的購房者只能選擇市區的二手房進行購買，而位於市區的二手小戶型不但具備區域優勢，與同區域大、中等面積戶型相比還具有不小的價格優勢，更多的購房資金將源源不斷地流向市區二手小戶型這類房產品種，在客觀上形成了長期的賣方市場。所以，市區二手小戶型的高保值性是毋庸置疑的，特別是前文已經介紹到的地鐵沿線小戶型二手房。

　　近一兩年天津房屋的租金穩中有漲，而位於市區的小戶型房產正是房屋出租、出售的最受歡迎品種，所以很多投資客或具有一定經濟實力的短住用戶都會在地段好、配套完善的市區選購合適的二手小戶型進行購買。這也是市區二手小戶型雖然單價較高，但是價格可以被普通家庭購房者接受的原因。所以，小戶型能滿足經濟能力有限卻又不想離開市區的購房者需求，從而使得小戶型二手房一度受歡迎。

　　居住環境不可或缺

　　房天下天津二手房認爲，購買房子，周邊的環境，包括居住的人文環境和綠化環境，小區的物業管理以及房屋的建築質量、居住的舒適度都是考量的因素。最簡單的例子就是樓層的高矮也會決定着房屋的價格。頂樓的房子都比其他樓層的要便宜，一般普通高度的7層樓房，2層至4層屬於最佳樓層。其他房源條件都相同的話，這些樓層的價格會稍高。再有就是房子的物業管理，比如居住的人員混亂、素質參差不齊、物業管理的速度跟不上的話，就會影響小區房子的出售。比如位於和平區的誠基中心國際公寓，屬於耀華小學的學區，目前均價在21500元/平方米，低於同區域的學區房。以前的電梯管理也是問題，經常壞，又不能及時維修，給很多房主的生活帶來不便，因而在誠基中心電梯修繕之前，很多房主都不能忍受，因而被迫賣房。

　　房天下二手房認爲，從今年上半年的二手房的銷售情況來看，環城四區低於市內六區的價格，而且軌道交通愈加完善，配套也在完善的過程當中。總體而言，環城區域的二手房性價比較高，基本都是首套剛需及改善人羣的首選之地，隨着家庭的需要，對於學區的需求可能會愈加迫切。因而，一些購買環四區域的首次購房者爲了學區或者某種需求，會在居住幾年後將住房改善到市中心區域。以河西區、和平區、南開區的學區房改善最爲顯著。

　　房屋的建築質量以及開發商的品牌效應一直是影響房價的主要因素。同樣的地段，知名開發商的樓盤均價要比普通開發商定的價格高出至少1000元/平方米。雖然價格高，但是建築質量及小區環境更讓人放心。例如，位於西青區張家窩附近的萬科四季花城，目前的均價是20000元/平方米，而同區域的中交樾公館是18500元/平方米。(北方網編輯孫賀南)