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深圳舊改,決不應該搞什麼100%簽字同意才能動,這是僞民主,假民主,是政府的不負責任。
近日,一份深圳市規土委關於舊改的內部文件在深圳地產圈迅速傳開,題目是《關於進一步加強城市更新實施工作的暫行措施(徵求意見稿,第十八稿)》,文件中最重要的兩點是這樣表述的:
其一:明確區政府與權利主體100%達成更新意願並100%簽訂搬遷補償安置協議後,纔將城市更新單元報市政府審批;
其二:舊住宅區的住宅合法類建築產權置換按套內面積測算,同用途的置換比例原則上是1:1。
我沒有求證這個文件的真實性,我只是覺得,如果這份文件屬實,且得以通過執行,深圳的舊改又將回歸過去幾年緩慢推進的格局,深圳的土地供應和住房的供應又將趨緊,房價上漲動能又將發力!
去年以來,新書記馬興瑞上任,給深圳帶來一股清風,一掃過去那種沉悶的氛圍,在城市建設、經濟發展、社會公益等諸多方面都有突出表現。在關乎深圳市民切身利益的房地產方面,政府也明確表示會有大動作,例如,針對深圳多年來違建蔓延和舊改緩慢,十三五將整治2億平方米違建,爲深圳經濟騰挪更大空間。2億平方米,這是什麼概念?將近深圳全部違建4.28億平方米的一半!說實話,我當時聽了這個決定,第一反應是:這不可能吧?!從1999年深圳市第一份關於處理違建的人大政府文件出臺至今,違建已經從19萬棟上升到將近40萬棟!可見,多年來違建背後的利益鏈有多厲害,政府面對違建有多無奈,多難負責任。但是,這次有點不同啊,馬書記應該是幹實事的,不是有傳言嘛,深圳正在醞釀新規定,拆遷權利主體只要95%同意,就可以批准啓動實施舊改程序,剩下的5%交給法律解決。這可是爆炸性消息!因爲大家都知道,一箇舊改項目,往往是不到5%的業主不同意,甚至就是一個業主不同意,整個項目就無法進展,導致幾年來深圳舊改非常緩慢,也嚴重影響了深圳的住房供應,供不應求之下,房價上漲擋都擋不住。如果真採取95%同意就啓動舊改的政策,必將大大加快深圳舊改步伐。
真是好事多磨。舊改折騰了幾年,中間還夾了個佳兆業問題,現在,政府的新文件即將出臺,一看,完全恢復老套路,100%!那意思是說,任何一箇舊改項目,不管有多少權利主體,比如500個、1000個,只要有一個權力主體不同意,整個項目就不能動,就不能推進舊改。
我的天,95%呢?不是講了要改革嗎?這有什麼問題嗎?很多發達國家在這方面的比例還沒有95%那麼高的,只要達到就嚴格執行,這纔是法治啊,當然更是民主,因爲已經是絕大多數人的利益了,難道95%的權力主體的利益可以隨意忽略嗎?難道如此重大的城市發展利益一定要被5%以下的權力主體長期拖累嗎?難道政府和社會的智慧就找不出解決這5%甚至5%以下的權力主體地扭曲型利益要求的辦法嗎?更不要說一箇舊改項目後面整個城市以及全體市民的公共利益!
我只能理解爲:政府拗不過市場上盤根錯節的利益關係,最終還是妥協了。迴歸100%,政府很輕鬆,不用面對可能在5%裏面出現的鬧事、遊行、跳樓等等,符合維穩大局;讓我想到了去年光明垮塌事件在政府內部可能造成的重大的壓力,傳導過來,就會表現在舊改原則上的妥協讓步,沒人敢承擔萬一在5%裏面出現嚴重社會事件的風險。但是,對不起,舊改繼續拖延,什麼十三五五年內整治2億平方米違建,見鬼去吧,不要騙我們好不好?不要又搞什麼口號運動好不好?你們知道,口號喊了,反正五年以後沒有人追究這些豪言壯語兌現了沒有。
值得注意的是,此份文件中還提到了住宅建築面積按1:1的比例置換的問題。我們都知道,過去幾年舊改改不下去,另一個原因就是權利主體要求置換的比例偏高,開發主體無法承受,僵住了。要多高呢?最高要到1:1.4!說實話,要到這個份上,再牛的開發主體恐怕也不敢介入了。現在,新文件提出1:1,顯然是希望權利主體妥協讓步,既然政府以100%給你們權利主體妥協讓步了,那你們權利主體也表表誠意,以1:1向政府和開發主體做一個妥協讓步,大家雙向妥協讓步,皆大歡喜,讓舊改的風帆再次揚起來!
聽起來很邏輯、很講道理吧?當人家權利主體是傻子。一箇舊改項目在協調過程中,可以把權利主體分爲兩部分,一部分是同意補償條件的,通常是絕大部分,另一部分是不同意補償條件的,通常是極少部分,5%以下,甚至1%都不到。政府採取100%同意的策略,對於那95%以上的權利主體來說,根本談不上妥協讓步,你不讓步,我也同意了,真正的妥協是針對那5%以下的不同意者的,而1:1的補償標準影響到100%的權利主體的利益,他們願意嗎?所以,我直感這個徵求意見稿提出的“100%”和“1:1”這兩個重要數據將引起極大爭議,很難得到認同。
突然想到近來熱氣騰騰的東進戰略。是不是政府感覺在全市舊改方面難以很快突破,又不能放慢發展腳步,只好轉移視線,新開戰場,把主要精力及1.4萬億砸向東部,以替代動力疲弱的舊改主戰場?這當然是瞎猜,真不希望這是真實背景。政府必須明白,舊改是深圳經濟發展的癥結所在,也是命脈所在,近日的華爲搬遷熱議已經清晰地表明舊改問題的重大和迫切意義,放棄或拖延舊改,將給深圳經濟帶來嚴重的負面影響。想想看,僅違建就佔據了深圳大約400多平方公里的面積,依此看,說深圳沒地都感覺在撒謊。馬興瑞政府必須勇於面對深圳舊改和違建查處的艱鉅性,以背水一戰的決心、魄力和智慧,在2016年這個十三五頭一年裏堅定邁出舊改改革的第一步,這一步邁好了,將決定深圳未來土地供應和經濟發展的大趨勢,當然也將爲全國各大城市解決棘手的違建和小產權房問題提供發展經驗。
我的觀點很明確:深圳舊改,決不應該搞什麼100%簽字同意才能動,這是僞民主,假民主,是政府的不負責任。至少是98%簽字同意就應該報批同意推進,甚至95%也並非不可以考慮。政府不能置絕大部分已經簽字同意的權利主體的利益於不顧,置舊改項目背後整個城市和全體市民的利益於不顧,一味向極少數權利主體妥協讓步,怎麼解決這極少數人的利益問題,相信政府有智慧、有能力解決,國家法律在這裏也不能失靈。另外,1:1的補償標準是否也可以適當有一點上調空間,比如1:1.1、1:1.2,這樣也有助於與權利主體形成共識,減少舊改推進的阻力。