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外來人口大量湧入 市政配套日趨完善
5月20日下午,河北區建昌道1號地塊經過73輪競拍,最終以16.5億元拍出,樓面價高達23468元/平方米,幾乎與區域在售項目均價持平。昂貴的地價帶來的將是未來高端項目的入市,不斷攀昇的價格將會讓更多剛需一族『望價興嘆』。被『擠』出市內六區、向環城近郊轉移,越來越成為剛需購房者的無奈選擇。
環內環外價格差在拉大
天津樓市多為剛需市場,這一論調仍可以說是主流,但隨著市內六區房價的不斷攀昇,高端產品的存在感也越來越強。特別是從去年以來,越來越多的『地王』項目入市,單價最高已達6萬元。對於剛需購房者來說,動輒幾百萬的房款根本無力承擔。
根據相關數據統計,從2015年4月至2016年4月,南開區在一年的時間內均價上漲了1.7萬,漲幅達75%。除河西區漲幅為15.4%外,市內其餘各區漲幅均超過20%。相比之下,環城四區的漲幅均在20%以下,特別是東麗區受部分大盤集中備案影響,整體均價波動明顯,全年漲幅僅為3.5%。
如果漲幅數據不能直觀體現購房差異的話,我們不妨來算一筆賬。根據克爾瑞最新公布的『天津市各區買房門檻』統計數據來看,以80平方米戶型為例,用2016年1-4月份普通住宅成交均價計算(為方便計算,統一以首付三成、30年純商貸、等額本息、4.9%利率為條件),那麼市內六區的首付門檻是50萬元,月供在6000元/月左右。其中價格最高的是南開區,首付需要84萬,月供過萬。反觀環城四區,首付門檻最高的是西青區和北辰區,均為31萬元,僅為市內六區首付款的六成,而津南區置業所需首付款最低,僅為23萬元。
再來看看中心城區與環城四區新房成交價格的對比。根據克爾瑞房價信息的統計數據顯示,2005年,環城四區新建商品住宅的整體成交均價約為3630元/平方米,市內六區約為5247元/平方米,差價只有1617元/平方米。而到了今年,截止到5月15日,環城四區新建商品住宅的整體成交均價約為12424元/平方米,市內六區約為26995元/平方米,差價達到了14571元/平方米。11年間,環城四區新建商品住宅的整體成交均價漲幅約為242%,中心城區的漲幅卻約為414%。
在這樣的市場背景下,市內六區和環城四區的樓市開始出現明顯分化,改善型置業需求逐漸向市中心聚集,而剛需購房者則被迫將置業觸角伸向外環周邊。其實在北京、上海、深圳、廣州等一線城市,早已經過這個過程。未來,天津的城市范圍會不斷外擴,剛需也將被中心城區的高房價擠壓得越來越遠。
『新天津人』地緣概念弱
事實上,老天津人在買房這個問題上,有著非常強烈的地域概念。外環線就像是一道圍牆,圈定了天津市區和郊區的界限。從這個意義上來講,別說讓天津人從市區搬出外環線,就算是從河西區搬到河東區、從南開區搬到河北區,甚至是在同區不同板塊之間轉換居住地,都存在相當大的抗性。
但是近幾年,環城四區中以中北鎮為代表的很多熱門板塊逐漸興起,『新城』的概念越來越容易被市場接受。究其原因,除了價格上的因素外,並非天津人的傳統購房習慣發生了轉變,而是因為天津購房群體的來源構成比例發生了明顯變化——不斷增多的外地人淡化了區域間的地域概念。
先來看看天津人口構成比例的變化。根據天津市統計局近日發布的2015年天津市人口主要數據:2015年年末,天津常住人口總量為1546.95萬人,其中外來常住人口總數達500.35萬人,已佔全市總人口約三分之一,與5年前相比增加了近200萬人。無論是絕對值增加量還是增長率,都高居全國榜首。
隨著外來人口的大量湧入,會有越來越多的外地人選擇在天津購房、置業、安家。和老天津人不同,新天津人沒有傳統的區位認知,他們在置業時會更多得考慮性價比。只要交通便利、基本配套能夠滿足日常生活需求,且價格實惠,就能夠接受在外環線之外購房。根據此前的媒體報道,2013年時,在天津登記的外來人口中,就已經有近半數分布在環城四區。隨著環城四區土地出讓數量的增加,未來將有越來越多的入市項目吸引新天津人安家置業。
環城熱點板塊置業選『四點』
環顧外環線之外8公裡以內的幾個近郊板塊,比如中北鎮、張家窩、華明鎮、南奧體、雙港和辛莊等,近些年來的表現都很搶眼。業內人士提醒,由於這些區域並非傳統的居住城區,因此在選擇時要主要從以下四個方面進行考量,判斷新興地產板塊未來是否具有發展前景:一要看與傳統城區的聯系是否緊密;二看周邊產業配套是否充足;三看交通是否便利,最好有地鐵通達;四看市政配套是否完善。
作為首先承接市區外溢客群的片區,西青區的中北鎮起步最早,經過10餘年的發展,城市面貌目前已與環內無異,生活配套非常完善。目前,住宅新盤所剩無幾,在售洋房價格最高已超過2萬元/平方米,屬於環城區域中發展最快、最完善、價格也最高的區域,主要承接南開區外溢客群。同樣位於西青區的張家窩板塊因為有地鐵3號線和高鐵概念,最近幾年熱度很高,新盤供應量大,均價已經超過1.2萬元/平方米。此外,西青區的另一個熱門板塊精武鎮則有望接下中北鎮、張家窩的接力棒,成為西青區下一個板塊輪動的熱點。精武鎮未來將修建京華道東延長線和迎水南道通往外環以內,其與市區的連接將更為通暢。
津南區一直是環城四區中的價值窪地,雖然在售項目多,但是因為板塊較多,板塊之間差異大,整體均價在環城四區中一直最低。今年,津南市場迎來新一輪爆發,海河教育園帶動區域土地市場大熱。截至目前,海教園成交均價10517元/平方米,比去年上漲了10.8%。今年3月份,海教園出讓六宗土地,未來將形成多家房企共同開發、競爭的格局。地鐵8號線通車後,將打通海教園連接市區的通路,交通出行更為便利。
此外,津南區的辛莊板塊以其不斷開發建設的商業配套成就自身獨特優勢。根據規劃,未來的辛莊將成為津南新的商業中心,辛莊鎮正在進行新濠廣場、深特廣場、兆恆廣場、新業廣場、贏聚廣場5大商業項目的開發建設,致力於打造天津市城南新商圈,為百姓提供購物、休閑、娛樂場所。