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松山湖樓盤。
東城被總規劃列入城市副中心的同時,也將東城中心、黃旗山南、東城濱江片區規劃為未來東莞市中區七大居住功能發展單元之列。七個居住功能單元佔了三個,對此,業界的解讀是,在綜合規劃方面東城“淪為”南城中心區的臂膀,但是具體到地產尤其是住宅產業方面,東城較之南城擁有更多的政策支持和發展空間。由於七大居住功能單元定位明確,加上東城地產本身擁有的雄厚基礎,毫無疑問,東城住宅將在現有基礎上繼續飛躍。對此,業界稱東城地產開始邁入4.0時代。何謂4.0?通俗地講就是高端、前衛、領先。
東城元素
包括諸多地產公司在內的圈內人士都沒有想到,原本土地資源極度緊張,早在前兩年就已經進入二手地產時代的東城片區,在這一次總體規劃當中,再一次迎來了市政府層面設計的規劃良機。
業績人士所謂的發展良機就在於在總體規劃當中,靠近東江水道的濱江片區、靠近八一路兩側的黃旗山南部片區,以及東城區見到辦事處周邊區域的東城中心片區。這三大片區即位列本輪總體規劃專門提及的“東莞市中區七大居住功能發展單元”。
合富輝煌研究部李興旺認為,東城與萬江在本輪總體規劃中,房地產是從政策當中獲益最大的兩個街道。
在地產界人士眼中,東城是東莞建市以後除莞城老城外,發展最早,地產配套最完善的城區,擁有110平方公裡面積的東城街道可謂佔盡了天時地利的獨特條件,既有東江水道的濱江地段,又有黃旗山山脈的森林公園景觀。而這些區域周邊的土地資源都可用於開發建設。此外,東城中心地段的商業發展也同樣首屈一指。
近幾年,世博廣場、萬達廣場、星河城等商業綜合體進駐,在整體上強勢推進了東城商業地產發展。而在住宅項目方面,從十年前售價超過一萬元單價的東城山莊到目前的御景山莊、皇馬酈工等高檔樓盤,使得東城地產在質量上和人氣方面遙遙領先於其他區域。
挑戰與機遇
東城中心的商業氛圍與良好周邊環境是支橕房價和產業地位的重要載體,在開發商眼中,寸土寸金的商貿重鎮地位,是發展高檔商住樓盤的不二法則。
不過,東城在當前已經相當成熟的地產行業發展階段,要想進一步高歌猛進,並非沒有障礙。一位開發商告訴記者說,東城的地價高、造價貴、綜合成本高在一定程度上阻隔了開發商的熱情。當然政府在規劃上既然有定位,這是好事,但是放在具體運作的開發商頭上來說,真金白銀的砸進去做項目,壓力還是比較大的。
壓力大主要在於前述提及的三大居住功能發展單元均是舊村落、或者舊市場等等注定改造成本居高不下、拆遷難度大的硬骨頭。實際上不只是濱江路,東城中心周邊區域的石井片區、八一路兩旁的黃旗山南脈片區改造成本都很高。上述開發商認為,如此一來,東城今後的全新樓盤價格必將大幅上揚,市場是否能夠承受的問題。
目前東城的房價在四大城區當中名列前茅,就普通住宅而言,最近一批面市的高檔住宅萬達公寓、鼎峰、格蘭名築等售價均在1萬元以上,尤其是萬達公寓帶裝修的高層住宅更是接近兩萬元每平方米。業界人士認為,如果以御景山莊、萬達公館為代表的項目可以稱之為東城地產3.0時代的話,那麼東城在下一階段進入到這輪總規提及的打造居住功能單元時代,就可以稱之為4.0時代了。
東城模式
東城地產業是否順利實現新一輪的崛起,這個需要市場最後來檢驗。而根據來自政府方面的消息表明,除了政府層面的總體規劃明確定位之外,東城街道辦自身也在稍早之前就有了更加詳盡的發展計劃。
記者獲悉,目前已經定下規劃,發展商住地產、居住社區的涉及到東城中心范圍的東城南路一帶,這裡將主要建設百米高以上高樓,從而與萬達廣場、東華醫院等成熟商住片區連成一片。其中,靠近莞樟路將建成兩棟180米限高的商業高樓;靠近東昇路也就是星河城對面,將豎起一棟150米限高的商住混合高樓。
“未來東莞市區將構建一條“東莞大道—東城中路—莞龍路”綜合功能發展軸和一條“松山湖大道—八一路—鴻福路—銀龍路”山水特色發展軸。這就是市政府總規定下的東城中心發展單元、黃旗山南發展單元、東城濱江發展單元模式。
瑞峰置業市場研究經理李玲玲表示:黃旗山板塊是東莞豪宅聚集地,以高端豪宅、舒適大戶型為主,歷來受到購房者的青睞。業內人士大多認為,打造地產4.0規模化的時代,東城擁有最為充分的條件,而東城地產又必將從黃旗山南脈開始,由此向北發展,依次是黃旗山片區、東城中心片區、濱江路片區。
試水4.0
一個比較能說明東城地產邁入新臺階的例子就是皇馬酈宮。開發商聯華集團三年前就做足了功夫全力打造全新高檔別墅樓盤皇馬酈宮,這個位於八一路黃金地段的項目,盡管目前還沒有正式面市,但是業界人士早已經估算出了該項目的價格,大約在3萬元左右。對此,專門從事高端樓盤研究的地產人士陳華軒接受記者采訪時說,皇馬酈宮是否能夠成功走出一條高端樓盤的銷售模式,代表著東城價格昂貴的樓市產品未來是否受到市場認可。因此,眾多的開發商都在觀望,如果該項目成功,想必這一次市政府推出的東城三大居住功能發展單元將會迎來一場突飛猛進的競爭。這些片區的土地價格也會一定程度上被抬高。
另外一個被業界人士稱為也可以代表高層住宅4.0的試水項目即是位於東城中心的萬達公館,這個均價在1.8萬元的高層住宅無疑是較為成功的項目。
“可能很多人不太理解將住宅產品用4.0來比喻,但是我覺得這個說法是可以成立的。比如萬達公館、皇馬酈宮這樣的項目,你只要一接觸,就會發現這些產品的設計定位、物業管理和產品的外觀、內置式和別的那些中低端樓盤明顯不一樣,否則它憑什麼比同類產品價格高出那麼一大截?”陳華軒認為,他所理解的地產4.0就是居住功能更加上一個臺階,無論是產品社區外圍環境、內部空間都會勝出一籌。