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天津北方網訊:『不限購』曾經是公寓產品的一大賣點,在住宅限購時期,部分受到購買條件制約的自住、投資客群向公寓市場轉移,促進了公寓市場成交的紅火。然而,自去年10月份天津住宅限購放松後,公寓喪失了和普通住宅產品競爭的砝碼,成交走低。今年以來,公寓市場產品創新分化,以新八大裡為代表的城市型公寓異軍突起,搶奪剛需客戶。
津城公寓量價齊跌 本地客戶為成交主力
去年10月,普通住宅解除限購,受限購政策影響的高端投資客群大量回流到住宅市場,這對於以『不限購』為賣點的公寓產品無疑是打了一記重拳。很長一段時間內,大量次核心投資型項目上演了價格戰,但收效甚微,津城公寓成交呈現量價齊跌的趨勢。記者從中原地產商業部了解到,2015年至今年十月份,天津中心城區公寓成交量為9.8萬平方米,同比下降25%,處於近三年成交量最低水平,成交均價為16835元/平方米,同比下降9%。
公寓成交現頹勢,但津城在建在售的公寓並沒有減少,這是由開發商拿地時地塊的屬性所決定的。目前,全市公寓分布較多的區域是河西區、和平區、南開區,其中存量面積最大的是河西區,佔比達四成左右。主要原因是新八大裡區域項目基本都有公寓在售,其產品是適應市場推出的『城市型居住公寓』,70——90平米的戶型為主,高度住宅化,充當低總價住宅的補充品,這也是未來公寓的發展的趨勢之一。
一般而言,同等地段的公寓的售價遠低於住宅,尤其在市中心區域公寓的價格優勢表現更為明顯。以和平區為例,地理位置優越,教育、交通、購物等配套齊全,住宅產品均價在三萬元左右,而同樣地段的公寓,配備精裝修,售價不過兩萬甚至更低。這使得希望在市中心置業而資金不夠充裕的購房者轉向公寓。
從成交人群來看,成交客戶以本地客戶為主,外地客戶僅佔約三成左右。自住型公寓購買者以年輕人為主,年輕人追求時尚潮流,對產權年限要求不高,拎包入住的精裝公寓,總價低,多處於市區繁華地段、吃喝住行均很方便,受到年輕一族的追捧。以投資為主要目的的主力客戶群年齡集中在40-50歲,這部分購房者多在企事業單位中擔當中層,有過多次置業經歷,有一定的財富積累,投資眼光獨到,認可產品帶來的投資收益。
公寓市場求新求變 產品分化是必然趨勢
提起公寓,很多人腦子中都會浮現出『亂』字。筒子樓、各種奇葩戶型、形形色色的鄰居、難擠的電梯、不作為的物業、鬧心的居住體驗……這也是公寓帶給人們的刻板印象。由於投資客戶是公寓產品的主力購買群體,公寓交房後大多被用來出租,可商可住的性質,導致同一棟公寓可能出現穿西服的白領和穿睡衣的大媽同擠一部電梯的現象。日租、短租房的出現也是家常便飯,復雜的人員構成、嘈雜的居住環境往往使公寓飽受詬病,價值不昇反降。
住宅市場限購時,公寓產品作為被限制購買的剛需和投資客戶的補充產品可在市場分一杯羹,很好的分流了不具備購買普通住宅的客戶群體。現在,住宅市場限購全面放開,公寓唯一可以和住宅競爭的優勢已經不具備,創新產品是公寓的唯一出路。記者走訪津城多個公寓項目發現,傳統意義上的『商水商電不能落戶』的公寓,正在積極求新求變。
教育資源豐富的和平區幾乎難覓70年產權的純住宅項目,二手房售價較高,不少產權40、50年的公寓適時打出了『可落戶』『有學區』的旗號,吸引了大量有入學要求的家長購置。需要注意的是,這些公寓宣傳的『落戶』於本地人而言是平遷戶口,如購房者擁有天津其它區域的戶口,購置公寓後可把戶口平移至房產所在地,便於孩子上學;於外地人而言則是指積分落戶時作為積分納入。區域內的新匯華庭項目,是今年1月到10月份天津公寓市場成交面積、成交金額的雙料冠軍。銷售人員告訴記者,項目臨近地鐵站,交通優勢明顯,以本地自住客戶為主,可落戶口是該項目吸引客戶成交的主動力。
新八大裡各項目都有平層公寓在售,雖然產權為40年,但是民水民電有燃氣入戶,首付可三成,也可用公積金貸款,貸款利率和70年產權的房子享受同樣的利率優惠,而不是像普通公寓那樣要上浮1.1倍。某業內人士告訴記者,新八大裡的公寓是迎合市場推出的創新產品——『城市型公寓』,除了產權年限,其餘能做到和普通住宅無異,其售價和同時在售的70年產權的普通住宅產品相比,每平米便宜將近萬元,這對於購房預算有限的年輕剛需一族,無疑有著巨大的吸引力。一經推出便受到市場的歡迎。
就此,記者采訪了中原地產商業部經理陳晰,她認為公寓產品進一步功能性分化是市場發展的必然趨勢。以八大裡為代表的『城市型公寓』,已經高度住宅化,相比商水商電的傳統公寓,降低了生活成本,正在充當低總價住宅補充品。還有些開發商引入創新概念的商住式公寓——『微型工作室』,如we_work,為辦公創造優質環境,吸引了大量高品質辦公型客戶。這些創新產品的出現,或將改變公寓市場的下滑局勢。
專家建議:如何選購公寓纔能保值昇值
曾有網友評論天津誠基中心是『一個樓盤毀了天津最繁華的南京路』,雖然有些誇張,但在業內誠基中心確實是公寓投資失敗的典型案例。自住、辦公、出租房、日租房、餐飲店、小超市出現在同一棟大樓,人員構成復雜,安全隱患眾多。買來自住的苦不堪言,買來投資的降價銷售也難以轉手。那麼,市民該如何選購公寓纔能做到保值昇值呢?中原地產商業部經理陳晰認為購房者可以重點衡量五個方面。
首先,要看項目的地段及商業商務氛圍,一般來講,核心的地段、地鐵上蓋及成熟的商務商業氛圍可以為公寓帶來良好的昇值空間、高承租能力的客群,是投資者投資收益及物業增值的保障。
第二,要去考察項目的主要購買群體,看未來的鄰居是自住多還是投資多。從公寓類型來看,板式公寓自住人群多,管理得當,易於昇值;辦公立項的公寓以辦公、租住人群為主,人員成分復雜,像誠基中心,雖然位於絕佳位置,但一直很難昇值。購房者應全面衡量考察,盡量避開這種公寓。
第三,看開發商的品牌、實力。從投資角度而言,投資公寓和投資住宅沒有太大的區別。開發商的品牌實力也很重要,尤其是物業管理公司,對於公寓能否昇值起極重要的作用。
第四,看精裝品質,公寓產品一般是精裝交房,優質的精裝修品質和質量,可以在日後管理中節約時間和精力。
最後,如果是沒有自住需求的純投資客戶,最好還要測算下公寓的投資回報率,應高於5%。