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天津到底可以稱為幾線城市?天津樓市到底價值幾何?這兩個問題是許多購房者及業內都在關注的問題。放眼京津冀甚至全國,我們發現,天津樓市存在著被低估的現象。雖然如水上板塊等的高端置業板塊地王頻出,樓盤單價已在4萬元的水平,但從發展的角度來看,天津樓市仍然是一片價值窪地。
天津房價沒有杭州高
天津的房價到底是高是低?在高房價方面,天津樓市甚至還比不過杭州等城市。天津是全國的直轄市,GDP總量在全國也是排名前列,其增長幅度更是難有城市相提並論,這是天津整體經濟的優勢之處。但是在這樣的大格局下,天津樓市因為一些因素,卻是排除在北上廣深一線城市之外的,平均房價1萬元每平方米的水平讓天津只能躋身1.5線城市。
造成這種現象的一個重要原因是:人口的流動性。與天津距離最近的北京,之所以房價能推高,其巨大的流動人口貢獻了主要力量。不斷進入北京的外來人口需要住房,市場需求與供給的不平衡直接拉高了房價水平。
京津冀一體化打破北京獨大局面
京津冀一體化的發展打破了這種北京獨大的局面,在整體發展,協調發展的思路下,北京的虹吸效應在減弱,北京的一些功能在向周邊疏解,相應的,天津、河北等地的流動人口將逐漸增多。加上限購令的解除,房貸政策環境的寬松,將有更多的外來力量注入到天津樓市中,需求的增長必然帶來價格價值的提昇。
也有專家表示,這次京津冀一體化的發展,對天津的帶動是全方位的,尤其是城市建設及樓市發展。天津樓市在經歷過黃金十年後,經歷了2014、2015這兩年的平穩期之後,當再次遇到大的政策性契機之後,或許會迅速躍入一線城市陣列。
城市核心區域價值可期
城市樓盤價格的決定因素是土地價值。近些年,天津核心區域的土地出讓價格不斷刷新紀錄,以南開區為例,自2013年以來,就出了手表廠、育梁道、天拖等地王地塊。而以水上公園為中心的水上版塊,簡直可以稱為『地王版塊』。幾乎每次周邊土地的出讓都意味著有新的價格紀錄的誕生,也讓人真切的感覺到這個核心版塊的價值的到底有多重要。
不久前的9月2日,水上西路西側地塊摘牌,最終天房以17.6億元的價格獲得該地塊,樓面價22391元/平方米,成為天津年度單價地王。水上西路西側地塊摘牌的同時,也意味著水上板塊價值再次得到提昇,未來售價直指四萬或成常態。然而這並沒有結束,9月15日下午,天津土地交易中心釋出南開區一宗住宅商服綜合用地,掛牌起始價42.75億元(不含市政基礎設施配套費),折合樓面價18005元/平方米。僅僅是掛牌底價就已刷新了2015年以來的總價紀錄。可想而知,在摘牌結束後,水上版塊將會誕生又一個『地王』。
高價樓盤分布有規可循
近些年,天津樓盤的價格不斷刷新,單價2萬元、3萬元、4萬元的樓盤逐漸增多,甚至有的樓盤宣稱單價7萬元,這些樓盤所佔比例很小,但卻帶動了天津樓市的發展。從發展的角度來看,這些高價格的樓盤目前卻是一片價值窪地,值得樓市中的投資力量去關注。
不難發現,天津高價樓盤的分布其實是有規律可循的。和平區中心區域、水上板塊、海河沿線等板塊是高價值樓盤的聚集地。這些重點板塊共同的特點除了上文提到的土地價值高漲之外,還有一個原因是佔據了城市中稀缺少有的資源。這種資源不僅僅是稀缺自然資源,還包括交通、地理位置、周邊配套、消費等多方面。例如水上板塊的魯能公館項目,與天津唯一的水上公園僅一馬路之隔,天塔、奧城等稀缺配套環伺周邊,交通方面,地鐵3號線直達項目,而項目自身所帶的商業、酒店等配套足以支橕起自身的商業體系。這樣的優勢讓這些樓盤成為保值增值性的最佳選擇,對於外來投資者來說,也是最安全的選擇。