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8月31日,住建部、財政部與央行發佈通知,將二套房最低首付比例降至20%,條件是首套房貸款已結清。這既是央行等年內第二次降低公貸首付比例,也是上週二央行降準降息後推出的又一樓市利好。
這次公貸政策調整,影響力幾何?改善性需求能實現了嗎?解決首付後,貸款好解決嗎?8月31日,記者第一時間做了調查。
史上最寬鬆
對三、四線城市是大利好
二套房首付比例由30%降至20%,與首套房一樣待遇,這已是公積金貸款政策史上最爲寬鬆的了。我省一名長期研究公積金政策的業內人士說,時隔不到半年,二套房首付比例再降一成,這對改善性需求的釋放和激發,肯定有一定的刺激和鼓勵作用。
“首付比例的降低,實實在在降低了‘能不能買房’的壓力。”該人士說,目前來看,無論是剛需還是改善性需求,能不能交上首付款,是能不能買房最關鍵的前提,此次政策的出臺就是幫助購房人羣把這個“門檻”過了。
“對於一些房價不高的三、四線城市來說,作用會更爲明顯。”該人士認爲,如果房屋總價不高,交上20%的首付款後,餘款靠公積金貸款能夠滿足,這就幫助購房者實現了購房需求。舉例來說,若某市房價平均4000元/平米,80平米的房子總價32萬元,兩成首付款不到7萬,剩下的25萬通過公貸是可以實現的。
世聯行山東區域董事總經理朱江說,從市場來看,“金九銀十”已經到來,在這個時間點出臺公貸新政,更加刺激和釋放改善性需求,促進房子實際成交。
“其實,這次政策對購房者的心理和預期的影響,遠大於政策本身對購買能力的影響。”朱江說,目前國家針對樓市的利好政策頻出,有利於提升購房者的信心,有利於減輕庫存壓力,進一步推動市場回暖。
作用受限
貸款壓力太大還是得多交首付
“公司給繳的公積金太少了,降了首付還是買不起啊!”“首付低了,每月還款就多了,壓力不是更大了?”8月31日,公貸二套房降低首付的消息發佈後,不少網友還是覺得買房“壓力山大”。
“要真正實現購房需求,降低首付壓力只是第一步,能不能貸下款、能貸多少,也是非常重要的。”公積金政策研究人士認爲,此次公貸政策調整,對一、二線城市的影響其實很有限。
以濟南爲例,根據樓市調研機構統計,濟南市區均價8615元/平米,以100平米的改善性需求房源爲例,總房款爲86萬,首付20%爲17.2萬元,這樣需要貸款68 .8萬元。而根據濟南最新的公貸政策,家庭最高可貸60萬,這樣來算,公貸還是無法滿足購房需求。
朱江說,改善性需求人羣主要是兩類:一類是爲了學區房,目前濟南市區的熱門學區房基本沒有1.4萬/平米以下的;一類是爲了換套面積大的或綜合配套更好的房子,此類房子也都在均價之上。
以燕山小區一套60平米的房子來算,總房款在90萬左右,即便交得起18萬的首付款,貸款壓力還是很大。“這樣一來,只能逼着購房者多交首付款,新政的意義也就不大了。”朱江說。
“公積金貸款要考慮到每個人的實際還款能力,如果個人收入較低,每月還款額又很高,除了本人的還款風險外,對整個公貸市場都會帶來風險。”上述業內人士指出,在這次新政施行後,很多人還是會遇到“交得起首付,貸不起款”的難題。
尷尬現實
公貸、組合貸並不受待見
退一步講,即便市民想公貸,但現實是公貸及組合貸在市場上並不受待見。
省城一家大型房企負責人坦言,目前公積金貸款對樓盤的要求很高,要求主體工程必須完工三分之二以上。“目前市場不是很好,我們爲了儘快回籠資金,還是鼓勵客戶選擇商貸。”該負責人說,他們也採取了一些刺激措施,比如商貸房價可以打折,公貸就沒有折扣。
二手房市場亦是如此。一家房產中介金融部的負責人說,以一套100萬元的房子爲例,兩成首付是20萬,這樣就要貸80萬,以濟南的最新政策來看,除了60萬的公貸外,還有20萬的“缺口”需要商貸來補。“很多房主不願接受買主組合貸,因爲公貸放款比商貸慢,房主都想盡早拿到全款。”該負責人說,從實際操作來看,對於二套房來說,交上兩成公積金首付款後,餘款全部用公貸的人非常少,新政的市場影響將非常有限。
此外,該負責人提到,每個城市的公積金都有個使用率的問題,每年的繳存額是一定的,如果因貸款或提取導致使用率偏高,就會帶來資金緊張問題,在這種情況下,購房者如果再申請公積金貸款,難度就比較大。