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在寸土寸金的市內六區,樓面地價屢破新高。隨着越來越多高價地的出現,市區房價也在其帶動下,在奔“三”甚至是奔“四”的路上前行。面對如此局面,不少剛需置業者將目光投向了距離市區最近的環城板塊,那裏因配套成熟、交通便利,因而也成爲承接主城區剛需外溢的主戰場。從本期開始,本報將分四期對環城四區的樓市重點板塊進行剖析,希望能爲廣大置業者的選房購房起到借鑑作用。
作爲環城四區之一的西青區,其經濟發展的速度是較快的,特別是西青區的樓市,更是其發展的重頭戲。從最近十年的發展來看,西青樓市隨着整體經濟的發展和區域的日趨成熟也在不斷相應上漲。有數據顯示,西青區樓市的成交均價由十年前的單價3889元大幅上漲至11852元,整體上漲了3.05倍,上漲幅度高達205%,特別是在2009年至2010年間有一個較大的跨越,上漲幅度超過其他環城三區。
從整個區域來看,西青區的新房供應多集中在中北鎮、張家窩、楊柳青以及如今被熱捧的南奧體板塊,各區域呈現出住宅產品佈局緊湊的特點,區域內各板塊發展迅猛。曾經的“郊區”隨着歲月的變遷,已經變換模樣,成爲了城市熱鬧區域。易居天津事業二部總經理於志傑指出,西青與城區是結合最緊密的區域,具有比較完備的承接城市外溢的功能,在這裏形成了以生活職能爲主的大型居住片區。西青下屬的中北鎮、張家窩、精武鎮,這些組團有一個梯次發展順序,解決了城市居住人口外溢的需求。從成交上也能看出西青區的重要作用。於志傑表示,從整個西青區的住宅成交上看,峯值上過百萬,平均也是七八十萬的成交,這意味着西青區每年有兩萬到三萬的新增人口,以住宅爲主的產品是不存在大量空置率的。
趨於成熟之中北鎮板塊
說到西青區樓市的發展,中北鎮可謂是濃墨重彩的一筆。在城市外擴的大勢下,這裏已成爲西青區樓市發展的一大亮點。記者通過調查發現,在最受購房者關注的西青板塊中,32.8%的置業者最爲青睞中北鎮。經過幾年的發展,這一片區已經擁有了良好的居住氛圍和豐富的生活配套,成爲本市環城四區中最受認可的居住板塊之一。而周邊完善的交通與配套的成熟,也決定了片區未來發展的長久和繁榮。
作爲西青區樓市發展的主力軍,中北鎮憑藉臨近市區的區位優勢、良好的居住氛圍,已成爲衆多環外新興居住組團中發展最快、成交最活躍的區域,吸引了衆多地產商在此佈局。從十年前開始,假日風景、水語花城、大地十二城、華亭國際、富力灣等項目的熱銷令中北鎮樓市迎來了開門紅,同時也拉開了西部新城造城計劃。而隨後的萬科盈潤園、雲錦世家、霞飛路63里弄及華亭國際等衆多住宅項目的進駐則令該板塊人氣指數再次飆升。市場供應的大幅放量拉動了周邊需求的上升,市場成交一路走高。而如今,金隅滿堂、旭輝御府、瀾灣半島、潤璟灣等項目的開發更是宣告了中北鎮居住氛圍的日漸形成及區域樓市的愈發成熟。如此衆多的項目進駐,無疑是城市化進程腳步加快的體現,更加承擔着城市化的重要任務。這裏是承載着城市區域空間佈局及城市發展軸帶上的重要節點,同時擔負着疏解中心城人口、聚集新的產業、帶動區域城鎮發展的任務。
在打造商業氛圍方面,中北鎮也有着自己的規劃。有報道稱,中北鎮總體發展規劃分爲三大區域,即生態宜居區、工業區以及南運河都市休憩商務區。其中,中北鎮南運河都市休憩商務區建設已初具規模,規劃將達到年1500萬人次的客流量,極具商業投資價值。亞洲最大植物觀光園、北方最大花卉市場、東方環球影城、國內最大兒童體驗中心等一系列旅遊娛樂項目將爲中北鎮帶來無限的發展前景,通過業態組合不同,形成運河休閒島24小時的連續人流及消費,打造一個全新的休閒消費商圈,形成可持續的商業發展,有望打造爲天津外環以外的新商圈。
盡享“雙鐵”之張家窩板塊
作爲西青區的核心板塊,張家窩鎮位於本市西南部,距離市區有10公里左右的路程。然而,在國民地產進駐之前,這裏可能是很多人都不曾去過甚至從未聽過的一片地方。
近年來,隨着區域交通和其他配套設施的不斷完善和發展,張家窩板塊處於持續穩步發展之中。特別是該區域內天津南站的建成使用,以及與地鐵3號線和規劃中的地鐵8號線形成交通網絡輻射,其便捷的交通配套大大提升了板塊的投資價值及升值預期,也將帶動周邊地區基礎配套設施的成熟和完善。
不僅如此,作爲西青區重點規劃發展的居住板塊的張家窩,其毗鄰中心城區,可輻射第三高教區、海泰高新區等,擁有得天獨厚的產業與教育資源優勢。與西青區的其他地方相比,張家窩的待開發狀態更好、可描繪空間更大的優勢吸引了大量房企目光,拿地熱潮逐步形成,開發成熟度將快速提高,未來升值潛力不可估量。近年來,保利、金融街、萬科、中交等開發商也都紛紛進駐這裏;社會山山巔、星河榮御、摩卡假日等諸多項目也滿足了不同置業者的需求。不僅如此,開發商在看準張家窩板塊市場發展的同時,也會爲滿足購房者的生活需求提供良好的配套設施,從而爲周邊配套的完善錦上添花。從張家窩板塊的逐漸活躍不難發現,商業配套的增加、居住產品業態的豐富、區域所具備的硬件條件,已經完全適應了高端客羣的購房要求。而對於購房者而言,無論是購買“剛需房”還是“改善房”,該地段都已成爲津城的新興置業區域。
後起之秀之南奧體板塊
顧名思義,南奧體即爲水滴奧體之南的區域。這裏毗鄰華苑、梅江板塊,更有地鐵3、5號線規劃覆蓋,可享水上及西青區多個公園綠化資源,區域價值潛力無限。 2015年,旭輝地產率先拿地,7月,燕南園項目已進入人們的視線。在旭輝之後,中駿地產首次入津,佈局西南;建工集團也將進駐南奧體板塊。由此不難看出,南奧體已然成爲西青區人居發展的第三極。
西青區承載了很多河西區、南開區的外溢客戶,隨着政府招商的推廣,以及陸續品牌開發商的進駐,已經有很多客戶開始關注南奧體板塊。南奧體已經具備了交通、醫療配套、教育配套等很多屬性。以旭輝燕南園爲例,該項目將從健康、人文、運動、公園四大主題進行打造。開發商希望能夠承載包括張家窩、中北鎮在內的更多的剛需、剛改客戶的溢出,也希望吸納更多天津西南部片區優質客戶的進駐,也將配合政府把整個板塊的居住氛圍做強,打造宜居宜業的南奧體。
在二手房方面,板塊內的小鎮西西里、恆益隆庭是兩個規模較大樓盤,其平均價格都在8500元/平方米到8800元/平方米之間,與其他地段相比,該地段房價較低、升值潛力大。
南奧體板塊所屬的精武鎮的另一大優勢則是教育,這裏一共是十一所大學,依託大學的資源,從幼兒園一直到中學,形成一條完整的產業鏈,從師大的附屬幼兒園,師大、工大附屬小學,到現在正在準備建設的中學,應該說精武鎮的教育優勢是比較明顯的。通過這幾方面,精武鎮的房地產開發是越來越好,精武鎮正是宜居、宜業、宜創業的發展定位。此外,南奧體精武鎮擁有城市宜居環境的全部資源,交通、生態、歷史文化及未來的商業配套,都使其會成爲西青第三個大型宜居組團。