|
||||
在樓市各項新政持續發酵的利好作用下,今年房地產市場出現了一個明顯的變化,與幾年前剛需當道、小戶型暢銷的局面有所不同,今年上半年,尤其是第二季度以來,市區中大戶型房源的關注度持續提昇。
受今年上半年一系列利好政策影響,改善型購房需求得以釋放,並接過剛需手中的『接力棒』,成為當前天津市場的最大買家。據搜房網數據監控中心統計,6月天津樓市繼續昇溫,全市商品房住宅成交量、成交平均戶型面積均創新高。其中,戶型成交平均面積達到了110平方米左右,成為年內最高;而市內六區則以價換量,持續得到改善型買家的關注,商品住宅成交套數同比上漲了220%左右。種種跡象表明,樓市消費熱點正在從早年間的小戶型向市區中大戶型過渡。
從區域分布來看,市內六區的『業績』整體呈現出樂觀態勢。7月首周,天津住宅成交金額項目排行榜前20名樓盤中,市內六區就佔據了12個席位,表現十分搶眼。熱銷樓盤中均價最高項目仍位於和平區域,項目成交均價達27394元/平方米。熱銷項目中,市內六區各區均有樓盤上榜。到了第二周,市區項目全線飄紅的趨勢繼續上演,榜單上,前四強均被市區樓盤所包攬。
業內人士分析認為,自今年2月底央行首次降息後,市場交易活躍度迅速回昇。之後『3·30房貸新政』、『二套房』信貸政策以及公積金新政等政策相繼出臺。上月末,央行宣布再次降息,使得商貸、公積金貸款利率同降至十年內最低。從對樓市影響來看,商業貸款和公積金貸款利率的下降,使購房者的房貸壓力再次縮小。而另一方面,由於入市門檻的降低及換房成本的減少,購房者手中的『錢袋子』一下子『寬松』了不少。此外,今年上半年以來,眾多市區優質地塊頻繁掛牌推出,也在某種程度上提昇了城區板塊的置業關注度。在多方環境條件的影響作用下,市區住宅成為當前市場中最受青睞的成交類型。
『換房熱』倒逼二手房供需兩旺
『換房』大軍的規模性入市不僅帶來了新房市場的成交火爆,同時也帶動了二手房市場的供需兩旺。盡管貸款額度提昇、還貸壓力減輕,但是,相較於市區動輒幾百萬的房款來說,大多數家庭還是感到了有些『吃力』,因此,『賣一買一』甚至『賣二買一』依舊是當前改善型置業者的消費主流類型。
在河北區民權門附近一家中介門店,工作人員小徐告訴記者:『大家都覺得現在是最合適的購房時機,所以買房、換房的意願挺高的。最近一段時間,這附近小區出了不少新房源,大部分是准備賣舊買新,這也帶動了二手房市場的供需兩旺。』
根據統計數據顯示,新政百天,本市新房成交上漲74%左右,市內六區成交翻了一番有餘,高達126%,二手房上漲則為68%。盡管新房在成交量領漲方面略勝一籌,但有一點值得格外關注:部分熱點區域二手房價格出現倒掛現象。以鼓樓一帶為例,在售新房價格在20000元/平方米到22000元/平方米之間,而周邊二手房單價大多在24000元/平方米以上。研究人員表示,新房、二手房市場價格倒掛現象的出現,一部分原因是由於熱點片區成交火爆,業主惜售情緒日益強烈;另一方面,上半年以來,盡管新房成交復蘇抬頭,但不少房企仍然選擇了低價跑量的營銷策略,特別是單價較高的市區項目,優惠力度並未減弱。
市場研究人士預計,下半年信貸、稅費等政策或將持續寬松的態勢,有助於促進購房需求的持續入市,因此下半年天津二手房市場活躍度將難以出現急劇轉冷的趨勢,交易量將保持高位活躍的水平。市場層面來看,上半年購房需求集中釋放,使得熱點房源快速消化,部分片區供需矛盾短期內會有所加劇,市場或將進入短暫的調整期,預計交易量會略有回落或交易周期有所延長。而隨著調整期過後,尤其是在『金九銀十』的傳統交易旺季時,市場仍會保持較高的活躍度。均價方面,預計整體市場的成交價格與上半年相比將會維持在較為穩定的水平,但部分熱點片區的優質房源由於供需矛盾的不斷加劇,或將出現小幅上漲的趨勢。
下半年市區新房繼續『拼殺』
我愛我家近期一項購房調查報告結果表明,購房者意向購買區域以中心城區為主,最高的為河西區,佔比約為43%,其次是河東區,佔比為23%,南開區佔比為14%,和平區佔比為6%,調查范圍區域中,市內六區成為最大贏家。餘下區域除西青區佔比17%外,其他都相對較少。在意向戶型方面,兩居室佔比74%,其次為一居室,佔比約為9%,三居戶型佔比約為14%。在房源意向面積中,90至120平方米戶型較為突出,佔比為49%,大部分改善需求購房者意向面積相對較大,一半左右購房者將購房目標定位於總價150萬以上。不難看出,隨著國家利好政策的頻出,越來越多的購房者開始關注價格相對較高的產品。而在意向改善區域中,中心城區的房產憑借地理位置、交通配套、居住環境、地段價值等優勢毫無疑問地成為購房者心中首選。
采訪中,有不少購房者表示,市區優越的教育資源和便捷的配套設施是其最大的優勢所在,因為擔心房價會迅速上漲,所以想盡快出手。因此,進入下半年以來,本市城區改善型需求購房比例還在持續釋放。
雖然出清壓力有所緩解,不過,為了最大程度搶奪這部分有效客群,商家或將繼續采取『讓價跑量』的營銷策略,下半年廝殺戰仍不可小覷。據搜房網數據監控中心統計,7月,天津389個樓盤選擇通過打折優惠來促進成交,佔全市在售樓盤總數的69.84%。其中,市內六區中的優惠盤比例最高,高達在售樓盤總數的八成。可見,對於市區大盤來說,多數房企仍將『走量』作為營銷重點,打折優惠依舊是新房市場的主旋律。此外,下半年天津商品住宅有55個全新項目計劃入市,各區域均有所增加,其中市內六區達14個,僅次於遠郊區縣位列第二,市區項目今年下半場發力明顯。就此種態勢來看,主要針對改善型群體的市區新房市場下半年有望繼續迎來一場量價廝殺。