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有句老話叫“十年河東,十年河西”,在樓市,這般滄桑變化更是比比皆是,尤其說到房價,十年前和十年後,可能已經差了幾個量級。天津十年來的房價是如何翻天覆地的?又有哪些區域及板塊成爲潛力黑馬?近日,克而瑞天津發布獨家數據,先開看看市內六區十年的房價情況。
10年房價翻四倍
從2005年到2015年(2015年數據截至5月)的部分年份,天津市內六區的新建商品房房價是如何跳躍的。
從歷年成交均價上來看,近10年各區價格的年均增長率都穩定在16%左右,增長最爲迅猛的當屬河東和河北,2015年房價約是2005年的4.56倍和4.50倍。
同時可以看到,大部分區劃都是在2008、2010、2014這三年完成了華麗的三級跳。這個三級跳意味着什麼呢?可以做個類比:
2005年,一套80平方米的房子總房款40萬元,首付12萬元。
2015年,一套80平方米的房子要200萬元,首付60萬元。
結論:翻番上漲不太可能出現啦!
克而瑞天津分析師認爲,進入2015年,各區的成交價格又恢復了平穩態勢,除紅橋區、河東區同比有小幅增長外,其他區都呈現平穩回落態勢,整體在穩定價格的基礎上去化存量壓力。
而且從過往的價格漲幅趨勢上來看,價格有大幅跨越的年限被拉長了,換句話說,以目前的趨勢,如果沒有特殊政策的影響,近一兩年內整體價格預計都不會有明顯的增長,這主要是由於目前天津市整體的高庫存所帶來的影響。
和平:瘦死的駱駝比馬大
和平房價起點最高,2005年的單價已經高達8000元,突破1萬元是在2008年,西康路36號大幅拉昇了和平區的門檻,那一年吉利花園、誠基中心、犀地都銷售過百套,但均價也只在1萬元出頭徘徊。1萬元的和平的房子,只要你買的不是誠基中心,現在都估計要笑醒了,原因嘛,大家都懂得。
突破2萬元是在2010年,最大的蹦極漲幅發生在2009年,接近3成的漲幅,單價從1.2萬元蹦到了1.7萬元,這一年在和平區買房的選擇還很多:天津環球金融中心、大都會、保利香檳國際和金德園,一套兩三百萬元已經稀鬆平常。2012年的成交2669套巔峯過後,和平供應銳減,可買的新房項目已經屈指可數。
河西:梅江,梅江,還是梅江!
河西近10年的成交面積巔峯出現在2007年,當然,是因爲梅江。海逸長洲、萬科水晶城、卡梅爾,爭奇鬥豔,銷售過百套的項目居然有16個!但這時梅江並不貴,普遍並未過萬,一些核心位置打着公寓概念的住宅撐起了河西房價的天花板。
另一個房價躍升發生在2010年,但是供應已經銳減,梅江已經普遍在單價1.6萬元以上,位置較好的博軒園過了2.2萬元。之後河西供應一直不大,價格也進入穩漲期。看起來和南開很像,一些核心板塊的開發撐起房價,然後供應銳減,同樣,這一兩年再次迎來供應爆發期。
南開:老城廂+奧體雙翼齊飛
南開房價飆升始於2007年的老城廂大開發,一年賣了近10年最高的近萬套房子,也帶動了南開房價從6000元/平方米攀升到了8000元/平方米,個別項目偷偷過萬。哦對了,還有奧體板塊漸入主流,時代奧城也賣上了8000元/平方米的價格。
另一個具有標誌性意義的年份是2010年,南開的均價漲幅超過了38%,不得不歸功於仁恆海河廣場,2.3萬元的天價成就了南開的天花板。當然這時候其他板塊也是穩漲,比如南邊招商鑽石山和北邊富力城的2.1萬元。
最近幾年漲幅比價穩健,去年開始南開土地出讓飆升,讓南開重回關注中心。
河北:海河、地鐵爲主要動力
河北的房價啓動很晚,甚至2008年那一撥高峯都沒有任何動靜,一直到2010年,才迎來第一輪猛漲,連續兩年房價環比漲幅超過3成,單價從7000元飆到了1.3萬元,幾乎翻番,領漲的分別是格調藝術領地和北寧灣。
然後接下來幾年河北再度沉寂,再次上漲要等到2014年,再次猛漲3成,衝破2萬元關口。所以,河北置業的最佳時間點,大家都懂得了。縱觀近十年,河北的新房供應一直不多,目前海河和地鐵成爲河北房價上漲的主要驅動。
河東:冷不丁就翻個跟頭
比河北區更一驚一乍的是河東,平時沉寂,冷不丁就翻跟頭,2007年漲了50%,單價蹦上7000元,2010年又漲了60%,衝上了13000元,其他時間都比較平緩。
當然,2010年有卓越淺水灣這個“怪物”和金地紫樂府這個豪宅拉高均價。2014年河東進入2萬元時代,海河開發以及新的商業核心,比如萬達的帶動,成爲新一波的房價上漲驅動。
紅橋:不溫不火,不緊不慢
紅橋是目前市內六區唯一房價沒有突破2萬元的區域。十年內出現大幅上漲的情況也很少,全年成交也很多在1000套上面徘徊。2010年最大的一波漲幅來自萬通上游國際,依然是靠着臨近南開老城廂和海河的地利。
截至2014年,紅橋的主力成交一直都集中在這一區域附近,包括今年大熱的惠靈頓國際社區。唯一在紅橋腹地賣得還不錯的就只有金僑公園壹號了。
重點項目提升板塊價值
如果說區域走勢已是跌宕起伏,那麼市區各板塊的房價變化,就更稱得上驚心動魄了!隨便拉幾個重點板塊2010至2015年的新建商品住宅房價情況,你們感受一下……
以上不少熱門板塊,截至2015年5月,其房價都達到了2萬元/平方米以上,但回溯五年來的房價變化,卻並非都處於一個梯隊,比如小白樓、中山路等,且其價格大幅拉昇的原因均爲——重點項目入市,分別是泰安道五大院和仁恆河濱花園。
不過從成交趨勢上看,河濱花園的帶動作用更明顯一些,使得板塊近五年都保持了不錯的價格漲幅,加之近期河北區也成交了不少熱點地塊,未來發展還是有一定潛力的。
另外,天拖、梅江和輕軌沿線也都保持了8%以上的年均增長率,其中天拖和梅江在售項目都比較熱,值得關注。
回顧十年,並不能一概而論就說是越調越漲,因爲最終決定市場表現的,一定是供需關係,而不是一紙空文。