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天津北方網訊:對父母而言,最好的投資是給孩子最好的教育,而就近入學的原則讓不少家長做出擇校而居的置業選擇。近日,被網友戲稱為『最狠學區房政策』的天津和平區學區房新政試運行,這讓向來受市場影響較小的二手房成交出現了較大的波動,區域內的新房也卯足了勁打出學區房的營銷大旗。業內人士分析認為,受新政策的影響,和平區樓市或將出現冰火兩重天的成交現象。
和平區『最狠學區房政策』試運行
價格上漲 業主『被迫』惜售
據媒體報道,由和平區教育局頒布的《天津市和平區小學招生入學工作實施意見(試行)》於今年5月23日開始試運行。根據新政,從2015年開始,建立學生入學信息庫,登記新生房屋地址信息,熱門學校及學位短缺學校學區內每戶地址六年內只想有一次同校對口入學機會,實施辦法逐年過渡到位。
舉例說明,2016年報名入學的兒童,需比對學生入學信息庫中2015年的房屋地址信息;2017年報名入學的兒童,需比對2015年、2016年的房屋地址信息;以此類推。這意味著本就緊俏的和平區學區房將更加的『僧多粥少』。
根據中原地產的監控,目前區域內在售學區房價格都有所上調,供應少了,需求卻沒有減少,相反,在政策的刺激下,提前為孩子儲備學區房的明顯增加。天津中原地產和平區總監劉勛告訴記者,新政還造成部分業主『被迫』惜售。『譬如今年購買了房產的業主,其房子六年內很難在市場流通。而原來學區房的轉手率很高,業主基本上都是孩子報名後轉手就賣,出手很快。這也是過去和平區二手房成交的重要特點。』他認為,短期來看,供需失衡,和平區學區房不會降溫,成交量和成交價格會有較大的增長。長期來看,需求集中釋放後會趨於平穩,熱點片區的資源減少了,會把客戶向非熱點區域擠壓,非熱點區域的學區房會變得活躍。
開發商下血本營銷 不能上學退全款
業內稱仍存在一定風險
5月份,和平區某樓盤售價從原先的32000元/平米漲價到37000元/平米,原因就是開發商公開承諾其已經劃入實驗小學學片。記者探訪該項目時看到,在售樓處顯著位置,擺放著《關於**項目業主子女就近就讀天津市實驗小學的公告》,公告顯示該項目已經劃入實驗小學學區。置業顧問稱,為了讓購房者放下疑慮,他們還會與業主簽署一份補充協議,作為購房合同的附加合同。承諾2016年入學季開始,若因為該小區沒有劃入實驗小學學區而導致孩子不能入學讀書的,業主有權選擇與開發商解除合同,開發商將在90天內為業主全額無息退還已收房款。
當日看房的市民很多,購房者李先生表示受『最狠學區房政策』影響,自己加快了購房的步伐。他告訴記者,原來他主要看二手房,現在則把看房重點轉向新房。『原來想的是,買套二手房,等孩子上學後再賣出。但現在六年內一套房子只能讓一個孩子上學,短時間內沒辦法轉手。最主要的是萬一買房時沒有看清楚房子的學位使用情況,影響孩子上學。還不如買一套純新的房子更放心。』銷售人員也表示項目銷售情況良好,『不愁賣』。項目銷控表一片飄紅,顯示成交或預訂的佔據了大半江山。記者諮詢了一套57平米售價約220萬元的房子,僅一天後,再聯系銷售人員時,該房源已經被預訂。
雖然開發商下重本承諾,業主將新房作為准學區房購入仍存在一定的風險。『只有房本下來後,纔能確定小區所屬的街道,有了街道纔能有對口的小學。這也是學區房二手房更受歡迎的原因:二手房的街道已經確定,不會再有更改。』某業內人士提醒購房者應注意該補充協議只是說退購房款,並沒有利息,萬一開發商承諾不能兌現,業主損失的不只是利息,更耽誤孩子的入學。
二手房成交量價齊昇
單價超10萬元/平米『天價房』有價無市
因為在售房源有限,且區域內教育資源豐富,知名學校眾多,和平區二手房成交向來波動不大。『最狠學區房政策』出臺運行後,實驗小學、岳陽道小學、中心小學、萬全小學等各重點學區所對應片區,大多為二手房住宅區,因而本次政策調整對二手房影響較大。
搜房網房天下的統計數據顯示,今年1到4月份,和平區二手房日均成交10套左右,5月份,在央行降息、公積金新政等多重利好政策的影響下,每日約有15套,漲幅達到50%。而根據門店反饋,在『最狠學區房』政策發布僅一天後,到店諮詢的客戶數量與前一周相比上漲30%。天津中原地產的數據則顯示新政後區域內二手房成交量價齊增,成交量上漲30%左右,成交價格上漲10%。
部分新劃入重點小學學片的房源價格水漲船高,一路高昇。搜房網房天下二手房業務的經紀人告訴記者,今年3月份時,都會軒100平—110平的房源報價在340萬元左右,該小區被劃入實驗小學學片後,業主報價漲到420萬元。目前,同一小區類似的房源掛牌出售價格均在400萬元左右。
記者搜索和平區二手房時發現不少房源單價超過10萬元/平米,如忠厚裡小區25平米的房子總價260萬,折合單價104000元/平;永勤裡小區6.8平米的房子總價70萬,折合單價102942元/平,可謂『天價』。對此,業內人士稱,這樣的房子往往都是小面積的拆間,沒有居住功能,甚至有的就是個雜物間,屬於典型的有價無市。與區域內普通二手房動輒就上百萬的總價相比,這些房源總價相對低,新政前業主可以在孩子上學後快速賣出,可能還會有市場,新政後業主持有該房產至少要六年,很多人會更加謹慎的選購,這種單價超過10萬元的『天價』房基本沒有市場。
房價回落?房價上漲?
未來或現冰火兩重天現象
天津合富輝煌市場研究發展策劃部市場總監任炯認為,『最狠學區房政策』在和平區率先試運行具有一定的針對性。為了減輕孩子的課業負擔,目前中小學都實行就近免試入學。和平區的教育資源高度集中,在贏在起跑線的心理作用下,很多家長紛紛希望自己的孩子能在和平區上學,將來進入好中學的機會更多,由此催生了和平區二手房的繁榮,天價學區房也屢見不鮮。
從和平二手房的實際使用情況來看,購房者多是以買房落戶口入學作為目的,之後相當一部分人會將房屋繼續出售,這樣一來,學區房就出現了反復輪轉的情況。一套學區房可能對應幾個孩子的上學指標,如此,即便是再豐富的教育資源也很難滿足和平學區房加速流轉所帶來的眾多生源。正是針對這個現象,和平區出臺了新政,在時間上給予合理的限制。
新政推出後,同一套房產不會再頻繁擁有多次入學的權利,其多次交易也將被有效避免。學區房落戶入學的權利被利用後,其投資價值也隨之消失,必將影響其價格,價格回落是必然現象。同時那些仍具有落戶入學權利的房產必然也會物以稀為貴,奇貨可居,價格上漲。
業內提醒:
購買學區房要客觀冷靜 量力而行
熱播劇《虎媽貓爸》中,『虎媽』賣掉舒適的郊區別墅,找公婆借錢,舉全家之力以9萬元一平米的價格購買學區房,這一情節令電視機前不少家長無法淡定,然而這並不是編劇憑空杜撰,現實生活中,不遺餘力去購買學區房的家長不是少數。
對此,搜房網房天下天津二手房和平商圈經理任碩認為,面對重點小學、中學的『誘惑』,家長應該客觀冷靜,不要盲目跟風,要根據自己的實力購買。從長遠來看,教育資源會日益均衡,學區房投資存在一定的風險。他建議家長在選購二手學區房時要注意以下四點:
首先,購買前要到房源對應的學校去諮詢,最好給和平區教育局小學科打電話確認;
第二,要找一個靠譜的中介公司委托看房,請中介幫忙查看該房源是否有學位名額;
第三,一定要看清楚房子的產權,即使同一小區,有的規劃為商業用地,有的則是住宅用地,40年商業用地的房源沒有學位;
第四,要量力而行,不要影響到以後的生活質量。(記者 王平)