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樓市送走了2014,卻在天津留下一個之前從未企及的新紀錄——商品住宅出清週期超過30個月。如今,2015年已然起步,市場將毫無疑問地進入到去庫存時間。面對新年新常態,“壓力山大”的房地產市場又將走出怎樣的軌跡?
供大於求入市量創近年新高
2014年樓市波折前行,天津也並不例外,全市商品住宅成交最終交出了956.66萬平方米的成績單。儘管5月憑藉藍印效應一舉搶收147.28萬平方米,造就單月成交高值,又儘管下半年限購、限貸鬆綁,公積金、降息政策放寬顯著刺激了住房需求尤其是改善型需求的崛起,成功撬動年終“翹尾”,但事實上2014年的成交數字仍較前一年出現了19.06%的明顯降幅,月均成交量甚至不足80萬平方米。
“萎縮”的需求並沒能打擊到開發商的熱情,相反新增供應量在2014年持續上揚。除1、2月份受春節和行業淡季的影響而供應走低外,項目入市量在此後持續增長。5月份,遠郊不少開發商湊起了“藍印”的熱鬧,全市供應量迅速達到196.76萬平方米的全年峯值。高供應態勢在下半年的寬鬆政策環境中進而延續,190萬平方米以上的入市量於9月再度現身。
中國指數研究院天津分院分析師祁麗靜表示,2014年全年商品住宅供應總量定格在1424.39萬平方米,爲近年來的最高值。一邊是月均近120萬平方米的入市量,另一邊是不足80萬平方米的成交額,銷供比僅有0.67。2014年“供大於求”的市場表現顯露無疑,且供求差距之大在近年來亦不多見。
庫存高企短期去化壓力陡增
截至2014年底,天津商品住宅可售面積達2346萬平方米,同比2013年增長19.5%。出清週期攀至30個月以上的歷史高位,而這一數字在2014年初只有不足19個月。
“一年時間出清週期提升約6成,持續的高位供應急劇壘高了市場存量”,據祁麗靜介紹,4月份可售面積就達到2050.82萬平方米,於2013年2月後首度攀至2000萬平方米以上水平。出清週期的高點出現在11月份,33.6個月創造了天津歷史最高值。儘管最後一個月成交回暖促使去化速度有所提升,出清週期首度回落,卻仍處在30.4個月的高位。可以說,天津樓市短期內的庫存消化壓力增大,風險加劇。