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“下沙地鐵口有個樓盤,位置不錯,就在下沙管委會旁。最近停工三個月了,不知道爲什麼。”近日,記者從錢江晚報地產新聞的讀者QQ羣裏得知了這一消息。
在眼下回暖的杭州樓市,地鐵盤、又在政府部門辦公地點的邊上,本來應該不愁銷路。爲了辨別消息的真僞,記者前往這個名爲“東方銘樓”項目現場,調查後發現,由於缺乏資金,杭州金孚洋房地產開發有限公司旗下的東方銘樓、江南銘樓目前都處於停工狀態。不過,據項目負責人介紹,情況目前已經有了轉機。
臨近合同交付日
樓盤卻停工了
走出地鐵一號線高沙路站出入口,東方銘樓就在前方150米的位置。從距離上看算是標準的地鐵盤。下沙管委會在項目的西側,同位於金沙大道旁,和東方銘樓的直線距離不到1公里。
從項目外牆的工程告示牌得知,東方銘樓的承建方爲浙江展城建設集團股份有限公司。當天記者前去時,工地大門已經緊鎖。繞着圍擋轉了一圈,從一處破損的邊門進入了工地內部。
凌亂堆放的外牆石材、隨意丟棄的工程垃圾、空無一人的建築工地,種種跡象表明這裏已經停工。不過從建築本身來看,東方銘樓項目主體已經結頂,目前工程處於外立面幹掛石材拼合階段。按照房地產建造工期的常規速度,項目還有3個月左右就可以竣工驗收。東方銘樓銷售時的購房合同顯示,今年12月底項目就將交付。爲何項目在最後階段出現停工?
251套房源被限制
同開發商其他樓盤也已停工
據透明售房網官方數據顯示,總共776套房源的東方銘樓項目已經處於尾盤狀態,目前可售套數僅剩10套。不過當記者查詢具體銷控表單時,251套限制房源赫然在目。
“這種情況的出現,基本表明項目的資金鍊已經出現問題,大量的限制性房源肯定抵押給了銀行或者放貸公司。”相關業內人士告訴記者。
查閱相關資料得知,東方銘樓的開發商爲杭州金孚洋實業投資有限公司。公司以“久恆置業”的品牌在杭州開發了五個項目,分別爲西湖銘樓、之江銘樓、銘鶴花園、江南風尚銘樓、東方銘樓。
與東方銘樓的現狀如出一轍,同樣由久恆置業開發,位於蕭山區寧圍鎮的江南風尚銘樓也處於即將竣工階段,但工地現場卻空無一人。“我是今年7月份來這邊的,工地當時就只剩幾個工人,後來陸陸續續走掉後就空了。”江南風尚銘樓工地的門房大爺說,“好好的樓盤就這樣停了,可惜的。”
據瞭解,在江南風尚銘樓342套房源中,有115套被抵押,另外47套由於沒有按期還本付息被法院查封。
財務成本高企,銷售不暢
導致項目缺錢停工
雖然項目已經停工,並且只剩10套可售房源,但是東方銘樓的售樓處卻依舊對外開放。在現場,記者見到了杭州金孚洋房地產開發有限公司董事長周震遠。當天,他一個人坐在前臺位置,近百平方米的售樓處裏,除了周震遠外,記者只見到兩名銷售人員。
“公司現在人手不夠,週末自己沒什麼事情,就參與了輪班。畢竟房子還是要賣的,不能沒人接待。”周震遠無奈地告訴記者。年初市場行情的急轉直下打亂了他們的銷售節奏。“今年4月份起,銷售就停滯不前,資金因此無法回籠,其直接的結果就是項目在8月份停工。”
據購房寶(www.house178.com)數據監測統計,東方銘樓今年第一季度共售出商品房51套,4月份至11月份僅售出商品房11套。正如周震遠所說,東方銘樓從4月份起就進入銷售寒冬,資金回籠出現困難。
不過對於停工一事,周震遠表示早在2010年就已經埋下了隱患。
2010年3月16日,杭政儲出[2010]14號地塊被杭州金孚洋實業投資公司以總價2.23億元競得,溢價率31.95%,即後來的東方銘樓。
“東方銘樓這塊地拿到手之後,就趕上了宏觀調控。我們在富陽原本可以賣兩個多億的項目(銘鶴花園)賣不動了。東方銘樓這個項目銀行開發貸不讓批,所以只能通過小額貸款公司和民間私募基金進行融資,這樣資金成本非常高。”周震遠表示,杭州金孚洋實業投資有限公司爲東方銘樓項目付出的財務成本就已經達兩個億,與當時的拿地價相當。
記者算了一筆賬,建築面積爲74708平方米的東方銘樓拿地成本2.23億,按照16000元/平方米的銷售均價,所有房源售出可得房款12億。財務成本2億元,按照銷售收入的15%計算營業稅、城建稅和其他各種稅費以及銷售成本,共約1.8億。另外,按照4000元/平方米的標準估算建安成本,再按照3000元/平方米的標準來估算精裝修成本,可計算得出建安成本和精裝成本總共爲5.2億,將這些成本加起來,東方銘樓的開發總成本約爲11億。如果銷售順暢,應該有贏利,但東方銘樓目前還有251套房源被凍結,即便日後解凍也還需要時間消化,財務成本將繼續上漲。因此除非調高售價,否則項目無法保本。
最大股東正在籌集資金
項目最快本月底復工
據周震遠描述,東方銘樓最大的股東方爲中國東方資產管理公司,中國東方資產管理公司在2012年注資項目1.5億之後,成爲了東方銘樓最大的股東方,所佔股份達90%。
2012年正是東方銘樓首次開盤的年份。那年年初,杭州房地產市場一片冷清,成交持續萎縮。3月份開始,樓市經歷了大範圍的降價促銷潮。當年9月23日,東方銘樓以11000元/平方米的虧本價格首開面市,市場反應良好。
記者又翻閱了相關資料,中國東方資產管理公司爲國內四大資產管理公司之一,以收購、管理和處置金融機構的不良資產爲主業,兼營投資銀行業務,以回收最大化和處置成本最小化爲主要目標。記者聯繫上了東方資產杭州辦事處,對方表示不便接受採訪。
“他們已經在幫我們融資,最快這個月底資金到位。現在限購限貸放開了,市場也回暖了,我們這個區位也不錯,會好起來的。”周震遠告訴記者,之前東方銘樓有90%左右的業主是投資客。在樓市整體環境趨好的當下,已經有一部分人開始重新關注東方銘樓這個項目。雖然目前銷售團隊人員流失比較嚴重,但他有信心帶領團隊走出困境。
“項目(東方銘樓)原本是12月底竣工,現在預計要推遲三到五個月。蕭山的項目(江南風尚銘樓)預計在半年內交付。”