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10月換房族入市增多前三周的數據顯示——
進入10月傳統置業旺季,不少買家忙於把樓梯樓換成電梯樓。最新統計數據顯示,10月前3周,二手市場改善型購房個案數量比9月同期上昇27.6%,佔整體二手市場36%的成交份額。市場人士認為政策剛剛轉向的時機,業主心態還『不上不下』,建議有換房需要的買家可抓住機會多看樓、多比較,趁機買得『心頭好』。
記者了解到,樓梯房換電梯房的情況主要集中在大沙頭東湖板塊和東風東板塊。合富置業東湖二分行主管陳東昇發現,周邊的換房客中不乏『孝子買家』,多考慮到父母年邁,所以把房子換成電梯樓。這些買家中不少和父母同住,所以一般會選擇總價在220萬~300萬元之間的3房單位,面積大約80~110平方米左右。
『這種情況自從央行出臺關於房貸新政以及陸續有銀行出臺細則後,就開始明顯增多。』
東風東板塊的換房客積極性也比之前有所提高,他們的目的大多數是為了子女入學而做准備。『目前換房客一般會選擇總價約400~500萬元、面積約90~100平方米的3房電梯單位。』合富置業錦城二分行主管黎湛表示。
同樣作為『學位房板塊』的天河北僑怡板塊最近也因為換樓客的入市而有所活躍,據了解,看樓量和成交量都上昇30%左右。一名中介人士透露,買家對樓價議價空間的期望值有所降低,『一個是確實有需要,一個是房貸利好對資金要求確實降低了。』
業內分析
業主或縮減讓價幅度
據最新研究報告,首次改善型置業是廣州二手樓市中率先復蘇的市場。『受房貸新政和購房者預期改變的影響,前三季度僅佔29%的改善型購房需求,在10月上旬和中旬這段時間內成交明顯增加。』合富置業市場經理梁燕明表示,10月前3周,廣州累計錄得的改善型購房個案數量比9月同期上昇27.6%,佔整體二手市場36%的成交份額。
二手住宅市場平均讓價幅度自1月以來已連續8個月出現增長,甚至在9月出現減價10%的現象。市場人士估計,隨著10月『轉折點』的出現,業主對後市預期樂觀,很可能會縮減讓價幅度甚至小幅加價,因此,建議『換房一族』適當把握政策剛剛轉向的時機,根據自己的資金能力盡快入市。
機構數據顯示近五年個人投資海外房產規模增長近150倍
海外投資購房成本不低風險大
案例
廣州的李小姐於2010年赴澳大利亞留學。李小姐在父母的支持下,在澳讀書的第一年就在學校附近買了一套三室一廳的公寓,總價值40萬澳元。李小姐自己住一個臥室,其餘兩個房間租給同學,每月獲得租金1500澳元,現在,銀行評估這套公寓價值56萬澳元。
據記者初步測算,李小姐的投資回報為:房屋售價56萬澳元+租金收入約7.2萬澳元-當初買房40萬澳元-買房支付稅費0.5萬澳元-房屋持有期間各種稅費2.6萬澳元-賣房稅費支出4萬澳元=16.1萬澳元。也就是說,3年前的這筆投資總回報率為40%,年化收益10%。
海外房地產投資方興未艾。機構數據顯示,2014年上半年私人海外房產投資規模接近50億美元,遠超過2011、2012年全年的規模。業內人士提醒,投資海外物業,門檻較高,需要資產或現金儲備纔適合投資,要警惕市場、匯率、利率以及法律等風險。
『今年上半年,我們商會的幾個朋友一起去了新西蘭,考察奧克蘭周邊的農莊,做點投資。』一個廣州企業主張先生對記者表示,沒想到,自己在新西蘭的短短十餘日,接連遇到了兩個同樣來自廣州的『旅游農莊團』。最終,這三個『農莊旅游團』在奧克蘭市郊『狂掃』近十塊農莊地塊。
仲量聯行數據顯示,2013年,中國在海外商業房地產市場的投資總額為140億美元,而2012年,這個數字僅為60億美元。今年截至目前,中國海外房地產投資的金額已達75億美元。
私人投資者投資海外房地產的規模更是飛躍性發展。據優選財富不完全統計,我國私人投資者投資海外房地產的規模,由2008年的不足7000萬美元增長到2013年的接近100億規模,增長幅度達近150倍。2014年上半年私人海外房產投資規模接近50億美元,遠超過2011、2012年全年的規模。
海外購房風險不小
提醒一:
警惕市場、匯率、利率以及法律風險
優選金融集團執行總裁張虎成提醒投資者,海外投資存在市場、匯率、利率以及法律四個方面的風險,在進行海外房產投資時也存在諸如信息不對稱、信譽缺失等陷阱。『比如說有些機構在推銷房源的時候並沒有做到價格的同步,尤其對中國內地客戶,有獨立的報價單,可以不誇張地說,溢價率高達100%。』
提醒二:
國外房產管理、『套現』難
品鑫海外置業董事長盧志光則認為,由於目前資金投資海外的監管相對比較嚴格,目前在國外購置物業,未來套現後,資金的回流可能會遇到一些困難。也有業內人士分析稱,目前由於國內的投資者很多並不住在境外,沒有充足時間尋找租客,另一方面也缺乏當地中介資源進行轉租。這些被空置的海外房產,持有的成本並不低。