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“如果將過去的25年作爲我國房地產業發展的‘上半場’,今後的20年,將是它的‘下半場’。”胡葆森的《談我國房地產業的過去、現在和未來》一文,被業界看做是25年來中國房地產業的最好白描。
在他看來,靠機會、運氣、粗放式管理甚至靠膽量賺錢的早期階段已經遠離,經過25年,中國的房地產行業終究從“挖坑就能賣房”、“是個開發商就能掙錢”的粗放式發展階段過渡到當下,一個由規律推動產生的細分時代。
一個新的時代呼之欲出,在這個時代中生存、發展的企業和個人,甚至把舵的政府,一方面用自身的行爲去影響和改變着這個市場,一方面又被這個市場影響着去改變自身的思維。
【最好的政策環境】
政府:把握好節奏市場的歸市場
伴隨着上半年部分大中城市房價上漲比較明顯及全國商品房在售面積總量大、增幅高的客觀情況,目前對中國房地產市場的泡沫論和崩盤論充斥着輿論界。然而住建部政策研究中心主任秦虹卻表示,應該對中國未來的房地產市場抱有信心,因爲面對今年上半年短期的房地產市場變化以及中國經濟走勢的不確定因素,本屆政府並沒有像以往一樣反覆、頻繁地出臺調控政策,這表明了本屆政府對房地產市場發展的問題在某些層面考慮了全局的政策思維。
確實,在近期的重要文件中,基本沒有提及“房地產調控”,更多的是強調“建立房地產調控長效機制”。這意味着,未來會把保障房建設提到一個新高度,商品住宅建設和房價將主要交由市場來解決。
秦虹認爲,在政府理性思維及市場新格局的背景下,只要政府尊重市場規律,把握好節奏,中國的房地產就能走出健康的局面。
處於中原腹地,鄭州的房地產市場,近年來一直較爲穩定。中國指數研究院近日公佈的“百城價格指數”顯示,2014年8月全國74個城市的房價都在環比下跌,而鄭州環比上漲了0.5%。分析箇中原因,不外乎胡葆森所說,鄭州在河南首位度較高,地處全國交通樞紐位置,加之中原經濟區、國家航空港經濟綜合實驗區、高鐵十字樞紐等有利因素,城市化提升空間較大。
“政府堅持放開市場的手,用好政府的手,有目的地讓市場規律發揮基礎性作用。”胡葆森說,“政策因素減弱後,我們就可以根據每個城市或區域的住房供求狀況、城市化推進節奏、家庭收入改變的情況等因素判定房價短期內的升降;還可以按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費水平、資金成本水平等房價構成的成本因素變化趨勢,判斷房價的中期甚至長期的走勢。”
對此,不少業內人士提出,2014年樓市將迎來最好的政策環境:不再以調控房價爲目標,不再壓制供給和需求。
【最好的發展秩序】
開發商:細分化時代轉型成後市必然選擇
物競天擇,適者生存。這個自然界生物進化的基本規律同樣也適用於房地產開發商。
已經公佈半年報的82家上市公司,雖然總營業收入出現增長,但淨利潤下滑7.43億元,降幅爲3.57%。地產行業利潤增速普遍下行似乎已是大趨勢,轉型成爲後市必然選擇。
一張圍繞房地產的轉型路徑圖漸明,一些房企已經朝着單純開發銷售之外的收益之路邁進。王健林立下萬達房地產比重2020年降到50%以下,同時成爲世界文化企業前10名的宏願;萬科提出成爲未來城市配套商的目標,並在王石的帶領下全然擁抱互聯網思維;一向“唯快不破”的恆大,在地產業放慢了速度,卻在多元化道路上突飛猛進,從足球隊、礦泉水到糧油、牧業,讓人眼花繚亂;而綠城則走上了輕資產模式,並把房地產B2B電商發展得有聲有色。當然,它們只是衆多房企轉型的縮影。
同致行鄭州分公司技術中心總經理曹慶偉分析,房地產企業的轉型、延伸對客戶的消費黏度和消費鏈纔是最重要的。
不少業內人士都喜歡把過去的十年稱爲房地產行業的黃金十年,把未來十年稱爲白銀十年。但回想胡葆森那段話:“一旦行業發展進入成熟期後,那些價值取向清晰、戰略方向明確、管理規範透明、機制健全合理、學習創新能力卓越的企業,總能在激烈殘酷的競爭中脫穎而出;反之,那些終極目標模糊、機會導向、管理隨意、無行爲底線、短期利益至上的企業,面對日益激烈的市場競爭,將不斷地被邊緣化,甚至改行出局。”或許,對優秀的企業而言,未來十年纔是真正的黃金時代。
【最好的購房心態】
購房者:從恐慌到淡定心態逐漸理性成熟
按照以往的經驗來推斷,不論是限購取消還是不動產登記暫行條例意見稿的公佈,都將會在市場上帶來一波震動,但今年的購房者格外淡定。
來自鄭州市區的多家房產中介都有同感,在限購取消、不動產登記暫行條例意見稿公佈後,來登記房源的並沒有增多,來買房的客戶也沒有出現激增。
“以前看到政策出臺時,心裏總是有點恐慌,怕自己買房受到影響。”鄭州市民李先生說,“慢慢地,調控政策看得多了,也不像當初時那麼擔心了,心理承受力強了。”
從市場反饋信息來看,相對於前幾輪對房價的關注,買方的心態正在發生改變:價格不再是指導買房行動的“硬指標”,大部分購房者都不再耽於那種“山雨欲來”的恐慌,經過前兩輪樓市的振盪,對房價漲跌的耐受度也提高了數倍之多,消費者開始更加註重居住的舒適度。
此外,投資客的購買行爲也在減少。多年來一直致力於攢錢投資買房的鄭州市民季先生,在限購取消後,也並未再出手購買房屋,而是逐漸將手中幾套房屋賣出。杭州一個項目經理,在其樓盤作降價促銷時感慨:“人們正在迴歸理性,當家庭需要額外住房時,他們仍然會購買,但是已不再想通過炒房賺大錢了。”外媒評價說,中國購房者這種由純粹投機向剛性住房需求的轉變,導致中國房地產市場的運行方式正發生深遠的變化。