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網友問題:
近期,市民劉女士在武清選房時,有些疑問:同區域相距不遠的兩個樓盤,售價相差將近三分之一,因此求助於北方網地產頻道,諮詢便宜的是不是小產權房,如何分辨小產權和大產權樓盤呢?
解答:
爲此,北方網地產頻道記者採訪了天津中原市場數據研究分析中心張玉,他表示,首先同區域相鄰的樓盤價格應該不會相差太多,太過便宜肯定有詐,購房者選購時應謹慎考慮,不要因爲佔便宜心理而吃大虧。其次,小產權和大產權項目的區分需要購房者多問、仔細看,下面爲大家介紹下如何區分大小產權;
什麼是小產權房屋?
簡單解釋,國家發產權證的叫大產權。如開發商辦理合法的立項開發手續後,辦理土地出讓手續並按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費),由國家發放給開發商土地使用證和房屋預售許可證,這樣的房屋稱爲大產權房屋。國家不發產權證的,由鄉鎮政府發證書的叫小產權,也就是說在農民的集體土地上,僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬,並沒有國家房管部門的蓋章,這種房屋被視爲鄉產權,即小產權房屋。
小產權和大產權的區別是什麼?
最通俗的解釋就是買的房再轉讓時不用再繳土地出讓金的叫“大產權”,再轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產權”。
小產權二手房包括哪些房屋?可以買賣嗎?
嚴格來說,小產權二手房包括:已購公房、鄉產權房和使用權房。根據這些房屋性質的不同,在房產轉讓時也會區別對待。對於已購公房來說,購房人只要補齊土地出讓金,也就是購買房款的1%,就可以等同爲商品房上市出售;鄉產權房歸農村集體所有,產權關係很難改變,很難過渡爲完全產權,否則將會動搖國家的土地制度;對於使用權房來說,上市出售則會有一線希望,因爲,國家也在一直提倡並做着改革試點的努力。
購買小產權房屋存在哪些風險?
一、使用權房、鄉產房和小產權房無產權保障,不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利,且不能辦理房屋產權過戶手續。
二、像小產權中的鄉產房、村產房等並沒有國家的產權證書,只有鄉政府或村委會給的產權證,不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家徵地或拆遷,購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同,如果房產出現糾紛,就會缺少法律支持。
三、購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款,只能一次性或分期付款,這樣無形中會加大購房人的資金壓力,增加購房風險。
大產權房的年限劃分
目前,我們通常所說的房屋產權大致分爲:
1.)住宅用地,產權年限是70年;
2.)綜合用地,產權年限是50年;
3.)商業用地,產權年限是40年。
如何辨別房屋產權年限
70年產權房就是我們所說的住宅,人們購買這類房源就是爲了居住。大家通常看到的塔樓、板樓、花園洋房、別墅,90%以上都是住宅。此類小區的土地用途就是住宅用地,使用年限爲70年。
50年產權房就是我們通常所說的辦公樓和工業用房,由於種種原因,人們把它當做住宅使用了。50年產權的房源在查閱銷售許可證的時候就能看到區別,它所在的小區被劃分爲非住宅小區,在土地用途這一項填寫的是“綜合”,土地使用期限爲“綜合50年”。