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本報記者許倩北京報道
上市房企資金鏈的愈發緊張已經毫無遮攔地暴露在了上半年財報中。
首先是不斷攀昇的資產負債率,從一個側面反映了開發商的艱難處境。
中國房地產報記者根據上市房企已公布的2014年中報數據計算得出,截至8月27日,已公布中報的98家滬深A股上市房企,平均資產負債率已近77%,其中,資產負債率超過85%的房企有4家,超過80%的房企有18家。
而上市房企債務償付能力的下滑更是令人震驚。98家上市房企中,淨現金流為負值的房企高達57家。
從衡量企業流動資產中可以立即變現用於償還流動負債能力的指標——速動比率看,在正常值1以下的有83家,也就是說,98家上市房企中,僅15家房企的償債能力可以被評定為正常。而其中,0.5及以下的房企則高達55家。
『一般而言,速動比率低於0.5的,說明償債能力已很有問題。』蘭德諮詢總裁宋延慶在接受中國房地產報記者采訪時表示。
負債、現金流雙承壓
上市房企的資產負債率正在逐年走高,2009年,上市房企平均資產負債率為65.17%,2013年這一數據迅速上昇至74.56%,今年上半年則進一步上昇至77%。與此同時,現金流卻在嚴重惡化。98家上市房企中,上半年現金流動負債比率小於1的房企有74家,其中為負值的房企達69家。而現金流動負債比率衡量的是,企業一定時期經營現金淨流量同流動負債的比率,反映企業當期償付短期負債的能力。一般該指標大於1,則表示企業流動負債的償還有可靠保證,該指標越大,表明企業經營活動產生的現金淨流量越多,越能保障企業按期償還到期債務。
其中,魯商置業上半年房地產主營業務同比增長60.22%,淨利潤同比增長26%,業績表現似乎並不錯,然而,資產負債率卻高達92.86%,經營活動所產生的現金流為-21.85億元,淨現金流-17.81億元,現金流動負債比率為-9.37,速動比率僅0.19,償債壓力非常大。
華夏幸福今年上半年實現銷售額242億元,同比增長52.2%,但財務指標同樣不甚理想。經營現金流-15.76億元,因上半年籌資103.12億元,淨現金流71.2億元,不過,高負債也導致現金流動負債比率為-2.13,速動比率僅0.38。
即便強如萬科、保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)、招商地產這樣的龍頭房企,資金鏈壓力也已露端倪。
從銷售業績上看,萬科上半年銷售過千億元,但資產負債率卻從2013年底的77%上昇至今年上半年的78.93%,淨現金流-12.92億元,速動比率0.36,不過現金流動負債比率1.02,短期償債無虞。
保利地產和招商地產的財務情況則要差一些。保利地產上半年淨利潤同比增12.19%,但資產負債率為79.56%,速動比率僅0.41,現金流動負債比率為-7.82。招商地產上半年淨利潤同比下降30%,經營現金流為-73.32億元,淨現金流為-56.5億元,速動比率0.48,現金流動負債比率-9.16。而金地集團則早已被踢出了一線房企行列,上半年淨利潤僅1.58億元,同比下降48%,淨現金流-3.88億元。
如果說資金鏈趨緊主要關乎企業生存的話,那麼利潤率下降則更關乎企業發展。
98家房企中,近半數房企出現淨利潤同比下降狀況,14家房企淨利潤虧損,均為中小房企。而在2013年年底134家上市房企中淨利潤虧損房企僅8家,有10家房企是在今年上半年開始由盈利轉為虧損的,分別是金豐投資(上半年稅後淨利潤-2.33億元,同比下降981.85%)、嘉凱城(淨利潤-1.63億元)、深國商(淨利潤-1.61億元)、中潤資源(淨利潤-1.49億元)、中航地產、同達創業、榮豐控股、深大通、多倫股份、綿世股份、大龍地產,均為規模不大的中小型房企。
另一方面,房企的資金來源卻在緊縮,融資成本日益上昇。數據顯示,1?6月,全國房地產開發企業到位資金增速跌至3%。