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番禺樓齡較短的二手房加上各種稅費和傭金,價格往往高過在售的一手房
文/圖羊城晚報記者陳玉霞
番禺信業尚譽推售新貨,帶裝修均價1.4萬元/平方米,該區域還不少推售針對年輕買家的公寓,特惠價格低於1.1萬元,讓二手房產經紀大呼『慘上加慘』,主要原因是近半年番禺二手住宅交易量不斷下滑,而新貨繼續走低價路線,導致二手買家大量流失。
業內人士介紹,與蘿崗、南沙、增城等外圍區域的二手市場相比,番禺的二手樓市具有盤源多、配套成熟、離市中心近等優勢,原本也是二手交易量的大戶,但受一手住宅促銷影響,二手盤源已降價成風,哪怕是星河灣、祈福新村、麗江花園、自在城市花園等名盤大盤,也都紛紛出現了降價15%左右纔有成交的現象。
現象1
不少店鋪零成交
8月21日,滿堂紅地產經紀阿威發微信大吐苦水:『神啊,求求你賜我一張單吧,已經快一個月沒開單了!』記者致電詢問,所在的沙灣分店,7月份沒有成交一個買賣單,而在8月成交了兩個租單,買賣單至今為零。不少經紀表示,這樣的情況一點都不奇怪,就算是祈福新村,一樣出現零成交的狀況。
番禺二手住宅成交的慘淡,也可以從成交數據得到印證。陽光家緣數據顯示,7月份成交量6.71萬平方米,6月份9.87萬平方米,若以套數來計算,這兩個月的成交量為661套、961套。與一手住宅的成交量相比,則顯得更加難看,7月份一手住宅成交量為11.52萬平方米,6月份為19.39萬平方米。對比之下,二手住宅的成交量只是一手的58%、51%。
而在整體大市向上的年份,二手成交量往往可現與一手成交量平起平坐,甚至還要高,滿堂紅市場研究部劉鏡棠表示,二手地鋪出現零成交的情況,與整體市場低迷有很大關系,也和很多經紀轉向一二手聯動、以銷售一手房為主業務有關。
現象2
降價幅度達兩成
市道好的時候,知名社區的中小戶型單位放盤一周,一般都能成交,但現在不少放盤三五個月也無法成交,中原地產祈福新村分行高級營業經理李丹丹介紹,祈福新村自住型的業主一般心態比較強硬,寧可轉租也不願意降價出售,但這個小區也有很多投資型業主,擔心後市繼續走弱,加緊出售手中的二手房,甚至不惜降價10%或更多。兩個多月前,該社區有一業主出售60平方米的小單位,放盤價90萬元,約1.5萬元/平方米,『這種小單位以往是屬於短時間可清倉的筍盤,但業主已降到80萬元,還是沒有人接手。』據介紹,該分行所處的鍾村二手板塊,近半年來二手成交價格下降現象比較明顯,降幅在10-20%。
劉鏡棠也表示,從滿堂紅成交數據來看,番禺二手房降價明顯,『市橋沙灣板塊跌勢最為明顯,主要盤源有廣州亞運城、祈福水城、華景新城等,今年年初二手成交均價約13240元/平方米,近期約10359元,跌幅約27.8%;鍾村-南村板塊年初時成交均價約16977元,近期約15936元,每平方米降價1041元,降幅約6%。』
而星河灣等定位較高的物業近期也出現降價成交現象,中原地產星河灣營業經理曾慶偉介紹,近期成交一套電梯低層的141平方米的三房兩廳,南北朝向設計,樓齡10年左右,原來放盤價350萬元,最終成交價降到300萬元,降幅約14.3%。劉鏡棠說,滿堂紅近期成交了兩套單位,其中一套是303平方米的大戶型,業主希望以800萬元成交,最終成交價666萬元,降幅為16.8%。
原因分析
雙重夾擊:限購與一手搶客
番禺二手房降價成風,根本原因在於需求減少,這與限購政策有很大關系,滿堂紅市場研究部高級經理周峰認為,『穗六條』的限購令將非廣州戶籍人士的購房門檻提高了很多,要求他們繳納社保的期限從1年延長到3年,就導致很多需求被阻,在滿堂紅成交的非廣州戶籍買家佔了六七成,番禺也是非廣州戶籍人口最為集中的區域之一,限購導致二手需求銳減五六成。
此外,眾多一手盤源降價促銷,分流了不少原本打算在二手市場入市的買家。合富房地產經濟研究院院長龍斌表示,外圍新盤低價或實質性讓利,對二手樓市產生較大衝擊,分流了不少『剛需』買家,在蘿崗表現如此,在番禺也是一樣。以亞運城為例,山海灣組團清貨價格9800-12500元/平方米,而該盤媒體村的單位,即便以當初入市的價格甩賣,價格在1.2-1.3萬元,但物業房產證未滿5年,再加上中介傭金等,它的二手價達到1.5萬元,與促銷的山海灣價格相比顯然沒有優勢。再如祈福新村附近也有不少一手樓盤在售,其中有年輕買家喜歡的LOFT公寓,促銷價1.1-1.2萬元,比祈福新村較新組團1.5-1.8萬元的二手售價也便宜不少,就連祈福新村也有推一手特價單位,最低1.4萬元。相對來說,價格更實惠的一手新房自然更受歡迎,二手買家轉向一手市場就在情理之中了。