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『金九銀十』,商業物業依然是各式公寓單位唱主角,據搜房網監測的陽光家緣網數據,『金九銀十』將入衝刺階段,廣州近期的預售證派發量大增,8月18日至24日,就有三個樓盤申領預售證,新增1887套房源入市,其中1688套屬於南站商業項目奧園越時代的公寓單位。公寓產品市場供應充足,部分住宅物業價格又有所回調,新增公寓單位經過年中調價後預計『十一』期間的價格將保持穩定,但發展商為公寓樓盤所推的各種增值服務則明顯增多。
-新快報記者謝蔓
價格平穩服務增多
9月全市商業物業預計有25盤推新,其中公寓21個、商鋪6個、寫字樓3個,3盤同推公寓與商鋪,2盤同推公寓與寫字樓,顯示公寓項目仍是市場商業物業供應的主角。來自高力國際的數據顯示,下半年公寓新增供應量爆發,合計112萬平方米,加上原有存量,總可售面積達204萬平方米,新增貨量83%集中在郊區,黃埔、番禺佔大頭。除住宅供應較充足的花都、從化外,商業公寓已遍布全市各區,老城區甚至南沙、增城都有不少公寓項目推出。
番禺區公寓價格在1.3萬元至2萬元/平方米之間,此價已在今年『五一』後有過一輪調整,目前價格相對保持平穩,但新銷售旺季到來前,如何使自家項目突圍而出成為發展商開始動腦筋的主題,番禺萬博CBD的樓盤四海城便宣布樓盤二期產品將繼續為業主提供『四海會』所有服務和優惠,還引入專業酒店運營團隊為業主提供為期5年的專業運營服務,年綜合回報率達6.5%。
長隆板塊的敏捷華美國際也在近期引入『私享家』管理服務,針對第7棟『樓王』產品,買家可獲每年5萬元的返租回報,5年25萬元。樓盤目前主要有平層公寓和LOFT公寓兩種,第7棟『樓王』為平層公寓,LOFT產品在第2棟,兩者主力面積都為50至50多平方米。同時,樓盤目前還有『首付6萬元,其餘首付款兩個月內繳清』的政策,平層公寓特價1.1萬元—1.25萬元/平方米(含裝修),LOFT公寓特價為1.1萬元—1.3萬元/平方米(毛坯)。
倒逼發展商促後期經營
高力國際項目銷售及推廣部董事黃潤滿認為,地理位置優越、綜合配套好的高質素公寓仍然值得考慮。
業內人士指出,商業公寓可說是在限購政策出臺後纔大行其道的『八面玲瓏』產品,雖屬商業性質,但實際上卻往往突出居住的功能,很多產品在設計上也與普通住宅無異。不過和住宅樓盤相比,商業公寓歸根到底還是屬於投資性質,因此公寓單位的後期經營十分重要。
近期,公寓產品競爭激烈的形式也開始倒逼發展商為買家日後樓盤的出租和經營問題想出路。
有番禺的公寓樓盤就引入高端度假公寓的經營者途家,讓自己出售的公寓產品在交樓後直接成為途家經營的酒店式公寓。也有科學城公寓樓盤為項目引進高端涉外酒店,讓自己的公寓產品擁有高端酒店服務,將未來的租客瞄准外籍人士。
市場環境的發展和帶動下,這些變化可謂也是投資者的『利好』。
論評
社區商鋪前期投資
回報期待不宜太高
●著名商業地產策劃人許悅玲
近期隨部分品牌發展商在商業物業上推售力度的加大,很多以前在市場不多見的社區商業物業也推出市場,有穩定消費人群、定位周邊居民衣食住行民生消費的社區商鋪被認為是『未來最有昇值潛力的績優股』,但應該指出,一些新區新建樓盤的社區商業,投資者在前期不宜對投資回報率抱太高期望。
發展商通常會通過項目區域美好的遠景規劃及短期的高額投資回報來吸引投資者,但發展商總是更精明,優質商業物業,發展商如果不是在資金壓力較大的情況下,都會采取持有或培育到更成熟時再推以賺更豐厚的利潤。
如果在小區開發初期就和未交樓的住宅一起推出部分社區商鋪,即便可以預見未來商鋪的昇值潛力,發展商也會將投資憧憬值、未來回報率考慮到銷售價格中。雖然未來社區的居住人口可以作為消費人群的保證,但在入住率達到一定高度之前,都可以視為『養鋪期』,這段時間的實際租金回報往往低於發展商的承諾或先前的預期,特別是對一些想把商鋪投資做為短線炒作的買家,還可能出現資金被套的情況。
投資回報高的商業物業,投資風險也比較高。投資者購買商鋪金額較大,因此更需慎重。
要明確商鋪是否正規產權商鋪,選擇品牌開發商以確保資金的安全。實力雄厚的開發商往往擁有較完善的開發流程及眾多合作伙伴,這能在一定程度上保證商鋪的前景。
行內有句話叫『初級買家看地段,專業買家看規劃』,社區商鋪的規劃也非常重要,社區商鋪所對應的是規劃路還是小區內街,對外來商鋪的經營狀況有很大影響。