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二手中介有點忙,招聘、叫賣一手樓一樣沒落下南方日報記者王昌輝攝
在當下新一輪的樓市低潮期,反應最為敏感的二手樓市舉步維艱。在國家統計局最新發布的70城房價指數報告中,此前一直堅挺的惠州二手房價首度失守,二手房市場呈現量價齊跌局面。
然而,與此前2008年和2010年的市場低潮中介門店出現大面積關鋪歇業不同,在新一輪的市場淡季裡,行業規模和布局基本穩定,而這與二手中介業務的不斷拓寬,越來越多的涉足電商和二三級聯動染指一手樓市場息息相關。
銷售低迷,二手房價首度失守
作為樓市交易後期的衍生市場,二手房交易市場受大環境影響最為敏感。具體到當下市場實況,行業舉步維艱。據國家統計局最新發布的6月份70城房價指數報告,此前一直維持『有價無市』的惠州二手房市場,價格出現松動,行業步入價量齊跌局面。
另據惠州市房管局即時統計數據顯示,2014年以來,惠州二手房成交同比急劇下滑,第二季度(4-6月份),惠城區(含仲愷)二手房市場共成交2480套,與2013年二季度3726套的成交量相比,同比下滑33.44%,市場成交持續在低位徘徊。
在本報記者走訪過程中,隆源地產東湖花園門店經紀人小鍾介紹,近幾個月以來,門店在客戶量和成交量上基本都處在掙紮狀態。幾乎沒有上門客,只能靠網上放盤和網上拓客。
小鍾指指同事,去年這個時候大家都忙著帶客戶看房,現在閑得無聊。以前每天都要帶三四批客戶看房,而現在是三四天纔能等到一個看房客。
此外小鍾還介紹,當下的成交難不止難在客戶少,而且難在客戶挑。以往的成交過程中買賣雙方雖然都會有個議價過程,但分歧並不會很大。但現在買賣雙方分歧明顯,客戶對價格的預期值普遍偏低且態度強硬,賣方不妥協的話交易基本就得告吹。
對此,二手中介行業資深人士、惠州老牌中介方正地產總經理鄭臣釧直言,一手房市場滋生的觀望情緒在二手交易中也蔓延開來,這對行業成交是個大麻煩。一手市場的開發商應對市場觀望采取優惠、降價等措施吸引客戶,仍舊有利可圖,但在二手市場,降價就意味著賣方市場總價降低或者中介服務費削減,本身議價空間就非常有限,對價格降幅的過度預期往往導致行業成交受阻。
成交低位徘徊,環比小幅回昇
記者了解到,在門店掛牌的房源,除了少部分房源業主僅為試水市場外,有近三分之二的掛牌業主的交易需求是較為迫切的,基本以改善住房需求或急需資金用的業主為主。
然而,市場成交持續低位,中短期並無抬頭跡象,急需資金的業主無法再堅守價格,而是跟隨市場大環境,調低掛牌價以期快速收回資金。而這種現象的出現則直接導致惠州二手房價的環比下滑,不過在一定程度上也刺激了行業成交的回昇。
據官方數據統計,整個六月份,惠城區(含仲愷)二手房成交785套,以30個成交工作日計算每日成交26套。然而進入7月份,截至22日,成交648套,按當前成交7月預期將達到884套,環比漲幅將達12.6%。
盡管成交量小幅回昇,但行業壓力並未有任何稀釋。據惠州市中介行業協會會長黃家佩介紹,惠州城區目前在營業的門店數量接近300家,結合今年3月份到6月份的二手房成交量,500套、757套、938套和785套,平均到每一家門店的成交量不過2-3套。
具體到門店營收,假使房源價格按100萬算,250萬的房款,3%的中介費,共計7.5萬元。除去門店租金和水電設備費用,能夠留下來的傭金已經極為有限。然而,這還是屬於最理想的成交狀況,在實際成交中,為了說服賣方降價放盤實現成交,中介方往往僅能如約收到房屋買方1.5個點的傭金,一間30-60平方米的中介門店收入則被定格在5萬元左右。
再具體到一間中介門店的標准配置,10人次10臺電腦(實際不止)一般是行業門店的標准配置,有限的營收平均到從業人員身上就極為有限。此外,一些門店更是租賃在一些地段優越的商住中心區,高昂的租金則更壓縮營業收入,難以為繼。上月剛剛關門的江北麗日商圈內的恆軒地產門店則是一個縮影。
行業逆市招兵買馬,缺工嚴重
俗話說,鐵打的營盤流水的兵。在市場的擠壓下,二手中介行業的營盤亦屢屢失守。在常規的印象裡,在市場持續低位徘徊,沒有任何起色跡象的背景下,縮減開支壓縮投入幾乎是均一的法則。
運用到當下的二手房市場,縮減門店數量和減少員工數量就成為迫切需求。然而,在本報記者的走訪過程中卻發現反常,無論是在江北碧水灣樓下的中原門店、東平東湖花園四街的家順門店,還是河南岸石湖苑隆源地產門店,都默契地在門店門口張貼著大大張的招聘啟示。
『現在行業流動性很大,關門的中介門店也挺多的,很多有經驗的經紀人對於門店增強競爭力是個好機會。』在惠州中介行業打拼10多年,見證過惠州中介發展風風雨雨的家順地產營銷總監劉鋼梁向記者介紹。
劉鋼梁指出,當下的行業成交確實面臨很大問題,但中介行業本身就是屬於依附性行業,多年來的發展本身就已經經歷過好幾次的漲跌行情,今年這樣的市場還不算是最壞的,至少到目前為止,惠州中介門店的整體布局和數量基本還維持穩定,僅有個別門店經營不善關門歇業,但行業整體上並沒有出現太大的波動。
對於行業逆市出現的招兵買馬潮,行業某匿名觀察人士則給出了不同看法。對於行業招人,根源還是太缺人。二手中介行業有一個問題是不能回避的,行業的從業門檻還是比較低,無論是開店還是經營,一個檔口加幾臺電腦再配上幾個經紀人往往就可以掛牌開業。這也就導致市場一好,社會勞動力一窩蜂地湧入行業,而碰上市場萎縮則紛紛轉行逃離。
而該專家的觀點在記者隨後的走訪中也得到證實。記者在東湖五街陽光假日沿街商鋪的隆?地產門店看到,近二十臺電腦成一字排開,卻只有5個工作人員在門店。盡管面對記者諮詢,工作人員聲稱同事都在帶客戶看房,目前門店仍有十多個員工,但結合記者在門店呆的半個小時內並無經紀人回門店,也無客戶上門諮詢,冷清的市場現狀使得該員工所言可信度並不高。而類似的狀況也出現在隨後走訪的卓新地產門店和同樂地產門店。
參與電商聯動,行業或迎來重新洗牌
行業趨冷,中介門店關門歇業,行業從業人員轉業逃離,惠州二手房市場看似迎來新一輪的危機。然而事實並非如此,用鄭臣釧的話來說,行業遇到了小麻煩,但整個市場仍運行正常。
盡管二手房成交總量有限,但結合單月成交量,4-6月分別為757套、938套和785套,再加上7月份的預期成交量884套,月度成交之間的差距並不明顯。盡管與往年同期相比仍屬低位徘徊,但較為固定的市場需求仍然存在。對比2008年和2010年的樓市低潮,二手市場急劇下滑,大量中介門店被迫歇業,面對今年的市場環境中介行業顯然淡然許多。除了個別位於城市中心區的門店由於運營成本過高,關門歇業或者遷至位置稍偏一點的低租金區,整體市場布局穩定。
這與今年以來中介市場越來越多元化的業務體系息息相關。在一手房市場銷售遇阻,二手中介利用自身深入社區和客戶資源豐富的優勢,積極參與二三級市場聯動。越來越多的二手中介參與到一手房交易中。某中介經紀人直言,現在的環境,二手經紀人更願意介紹客戶買新房,除了選擇面廣容易成交外,客戶成功認籌即能結算傭金的方式也要比二手房交易便捷得多。江北碧水灣中原門店的經紀人小陳就直接說,現在銀行對二手房交易限制很多,基本無法放款,經紀人就算是成功賣房拿到傭金也得等上幾個月,而參與一手房聯動則即賣即拿傭金,這對薪水有限的經紀人來說吸引力很大。
與多家一手樓盤簽約拓客的家順劉鋼梁對此表示,由於利益的驅動,出現中介舉牌攬客,在紅綠燈路口發傳單賣樓等情況就很可以理解了。而且由於現在的電商模式被引入樓盤銷售,中介在電商模式下的營銷過程中也越來越受到重視,成為中介面對冷淡行情的又一營收點。劉鋼梁透露,今年上半年的整個營銷業績,參與一手樓的傭金要接近一半,很多中介門店更是達到六七成,遠遠超出二手交易主業。
對此,惠州樓市資深專家、中城嘉信地產董事總經理楊錦斌指出,二手中介參與一手樓交易的現象已經比較久了,今年則變得越來越普遍。一手樓市場應對市民觀望營銷乏力,二手中介憑借豐富的客戶資源為一手樓市場架起橋梁。在有效推動一手樓市場成交的同時,也有效分散了徘徊在二手樓市的成交壓力,增強行業抵御市場風險的能力。
楊錦斌同時指出,在二三級市場聯動初期,開發商為調動最廣泛的資源參與進來,並未過多對中介進行篩選。然而越到後面,擁有客戶資源越廣,規模越大和資歷越久的中介將受到更多的青睞,而這很有可能將成為中介市場分化的一個方向。