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今年前兩月我市商品房新開工面積爲15.9313萬平方米,同比減少13.04%,同期房產受監理項目數減至59個,較上年和前年同期分別減少24.36%和48.25%。相對在建和新開工項目數量的減少,商品房竣工數量繼續增加,前兩月房屋竣工面積26.2972萬平方米,其中住宅竣工19.9933萬平方米,分別是去年同期的21.08倍和16.03倍。
經營性用地出讓進一步遇冷
一季度全市商品房開發用地僅出讓2.6393公頃,收入5964.82萬元,同比減少86.68%和85.95%,甚至相比2012年同期也減少77.36%和75.10%。土地收入在地方財政收入中的不斷縮水和房產投資持續提升佔比,顯示出不持續性和不合理性。
一季度全市各類新建商品房成交均價6577.56元/平方米,比去年同期下跌16.54%,其中住宅均價6728.94元/平方米,同比下跌10.70%。其中,多、高層住宅成交均價6341.85元/平方米,同比下跌3.3%;別墅成交均價10087.42元/平方米,同比下跌35.95%。
雖然住宅市場總體表現爲價量齊跌,但通過對其中34個多、高層公寓樓盤和6個別墅樓盤的同期成交均價對比,在公寓樓盤中只有15個爲均價下跌,19個繼續表現上漲,僅別墅樓盤除1個持平外,其餘均爲下跌,市場具體變現有三種模式:一是以“星匯花園”爲代表的價量齊升模式,一季度不僅均價同比上漲7.59%,成交套數與面積也分別增加166.67%和146.34%;二是以“金色時代”爲代表的以價換量模式,一季度雖然均價同比下跌10.15%,但成交套數與面積因此增加100%和89.79%;三則表現爲鄉鎮板塊的崛起和青山湖板塊的持續低迷,位於昌化鎮的“創世水岸銀座”今年開盤以來,曾連續6周蟬聯全市商品房銷冠,一季度總銷售1.78萬平方米,僅次於星匯花園,一季度鄉鎮板塊商品房累計銷售面積和成交金額(含昌化、於潛、太陽、板橋、高虹、潛川、白水澗)分別佔全市商品房市場的20.04%和12%,而同期青山湖板塊銷售面積和金額也僅佔市場的9.25%和13.63%。
雙重壓力考驗後期走向
有很多地產商直言,市場持續的疲軟,很多地產項目面臨資金壓力與庫存壓力雙向考驗,銀行收緊開發貸款和逐漸收緊購房貸款是2014年的主基調。我市一季度商品房投資銷售比預期爲2.06,即項目實現1個單位銷售收入,需要花費2.06倍的投資,前兩月企業負債增加14.63%,高於企業資產增幅,需要警惕企業產生的投融資風險。
全年充沛的商品房供應量(含存量)遇上疲態已現的需求量是2014年的又一主基調。截至3月底,我市庫存新建商品房可售面積累計已達140.45萬平方米,其中住宅6551套,面積爲110.31萬平方米,繼續創出歷史新高,住宅可售套數和麪積超出周邊同級城市富陽1倍,短期壓力明顯。
當前經濟形勢是“三期疊加”,即正處於經濟增長速度換檔期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期重疊作用下。作爲我市房地產業發展的有利因素是全年的房地產政策環境尚屬中性偏好,全面推進新型城鎮化建設和實現保增長、控通脹的戰略目標爲重啓房地產引擎、抑制房價出現暴跌提供支持,所以依然有理由認爲今年商品房住宅均價應能維持在2012年水平進行調整;最大不利因素是我市人口流入流出基本平衡,按照人口統計,2003~2013年這10年中,我市總人口僅增加2.35%,不足1.3萬人,人口城市化僅增長15.73%,不到1.5萬人,而同期上市商品房達到600萬平方米,已透支了一部分城鎮化,如未來無法加速實現由產業支撐的多中心城市,則無法提供支撐房地產業發展的城市預期和招引資金,一旦作爲二線的杭州出現房產降價,將直接導致我市折入拐點,甚至引發地方債務危機。
資產整合調整或成下半年的主題
筆者從一些二手房交易中街瞭解到,很多房產商將項目轉交給一些機構代理,爲的就是緩解現在的壓力,而現在需要召開房地產市場形勢調研座談會,聽取房企代表對開發商現狀和下一步工作的建議,研究進一步釋放自住型和改善型住房剛性需求,特別是落實分類調控的具體辦法,並做好這方面的政策儲備。加強促銷力度,激勵企業開展立體化營銷、快速去庫存、回籠資金,與杭報在線聯合舉辦一次臨安生態住品宣傳活動。推進《臨安市老舊住宅區整治改造專項規劃》制定與評審、並且修改完善《臨安市(城區)老舊小區改造提升工程實施意見》並付諸實施。今後要積極引進企業和資金參與舊城改造建設,並探索增加共有產權商品房供應,提高存量土地利用和增加可持續投資效益,同時理順房地產管理體系,逐步將保障房和商品房建設納入統一管理。
嘗試引導開發商轉型,將之作爲房地產的相關多元化進行培育、開發,向社區商業、醫療、教育、文化配套產業延伸。政府要加快城市建設“大跨越”,以改革創新的精神推進城鎮化發展,努力彌補以往透支形成的市場過剩陷阱,緊緊圍繞“四區三年”決策部署,建成產業支撐的多中心,爲重啓房地產引擎拉動內需拓出空間。