隨着部分地區樓市庫存高企、成交低迷，呼和浩特、南寧、濟南等城市陸續放開限購，房地產市場“拐點”論、“崩盤”論再度熱了起來。日前，住建部政策研究中心主任秦虹表示，中國樓市並未瀕臨崩盤，而是處於調整期，仍有發展空間。7月13日，新華社時隔四年再次發表樓市五評，指出調控思路和手段的“拐點”即將到來，提醒購房者、土地財政的依靠者等各方儘快迴歸理性的“拐點”。

　　而綜觀青島樓市，上半年的表現不溫不火，置業者持幣觀望，開發商資金緊張、投資熱情下降，市場成交活躍度下降……勉強通過年中考。下一步青島的新房市場走向如何？來聽聽置業者、開發商、第三方機構以及業內專家的看法吧。

　　置業者看不清行情，大多持幣觀望

　　上半年包括青島在內，全國樓市一片冷清，樓市“拐點”論、“崩盤”論不絕於耳，對於樓市的真正走向，業內專家也各有不同看法。而對於佔有信息不充分的置業者而言，更是看不清樓市行情，無論是基於投資升值的置業者，還是基於剛興需求的置業者，多數選擇持幣觀望。

　　朱女士在青島工作了4年多，她和男友準備明年結婚，一家人早就爲他們準備好了首付，但兩人從年初到現在看了20個左右的樓盤最終也沒定下來，“很多開發商推出優惠政策，雖然價格上很誘人，但我也不知道哪個優惠真的實惠，怕這邊剛付了錢，那邊就降價，所以還是再等等看看吧。”朱女士說，

　　與朱女士一樣，在青島工作了3年的李先生，從去年年底開始看房子，最初打算在李滄區買一套套二的期房，但因爲對上半年的樓市行情看不清楚，擔心新建住宅的抗跌性不強，轉而傾向於在市南區看二手房，打算入手配套設施好、交通條件便利的成熟小區的二手房。

　　開發商多數房企改變策略進行促銷

　　銀盛泰集團營銷總經理吳涓認爲，今年的樓市總體來說是市場自我調整，行政政策並沒有對市場有太多的干預，是市場迴歸理性、迴歸正常規律的一個階段，這決定了下半年樓市的行情總體上會是受供求關係的影響，當然不排除有一些其他因素的影響。

　　其實上半年青島樓市的去化還是在一個高點上，雖然比2013年同期低，但與2012年同期相比仍然不錯，無論是房價還是銷量都是在高位震盪，要以謹慎樂觀的態度看待下半年的樓市行情。下半年房企要針對自身規模、訴求在不同區域使用不同策略進行營銷推售。

　　“我認爲利好政策如取消限購、銀行流動性增加、貸款放鬆等因素不會在根本上對樓市有太大影響，因爲青島市場目前是以剛需購買力爲主”。吳涓說，第三四季度將會是一個剛需入手的好契機，大部分房企爲了回籠資金，會採取有力的促銷措施。而所謂剛需就是貼近購房者的基本生活訴求，如結婚、生子、子女就學等等，只要在購房者合理預算範圍內，就可以考慮適時入手。

　　第三方機構政策將鬆動，房企降價走量

　　青島銳理數據公司總經理馬光明說，上半年青島共成交商品住宅352.69萬平方米，同比去年下降31%，但在近十幾年的同期業績中，仍是第二高點。青島房地產市場的需求端的問題並不太大，主要問題出在供應端上。

　　“去年樓市的火爆，導致房企預期過於樂觀，上半年商品住宅供應量同期去年上漲20%，加上成交量的下降，這就導致整體市場形勢比較嚴峻。”馬光明認爲，由於當前經濟結構處於轉型期，經濟提速很艱難，地產行業的依賴度短時期內難以大幅度降低。因此下半年可能出現利好政策，如取消限購；在金融方面，下半年很可能會再有降準降息的舉動。

　　“一方面政策上可能出現寬鬆，另一方面房企爲衝全年業績，會出現更多降價走量的動作，預計四季度市場會有所起色。”馬光明認爲，這部分房企一是資金壓力大，二是上市房企有業績考覈任務。此外，在高新區、膠州少海、薛家島等去化壓力大的區域，由於短期的房源供應量大，土地供應量也大，導致去化週期過長，“在這些區域有項目的房企，爲了回籠資金也會選擇降價。”

　　業內專家剛性需求釋放，選擇時機置業

　　青島市工商聯房地產行業聯盟祕書長龍江說，住建部此前曾明確表示，目前全國房地產市場出現一定分化，有些地方庫存量過大，有些則比較短缺，應根據今年政府工作報告提出的“分類調控”基本原則，針對不同城市的情況分類調控，“濟南的限購都解禁了，青島還會遠嗎？”龍江認爲，一旦青島取消限購令，將會釋放一部分置業需求，最大的受益區域可能是西海岸新區，因爲西海岸自然條件好，有海、有山，而且目前該區域的多數房價還是全青島區域的價格窪地，隨着西海岸新區的設立，無論是從居住環境還是從未來升值潛力方面，該區域的樓市會有一個發展空間。

　　“7月已經有標杆房企已經開始進行項目促銷，下半年房企將更加關注現金流，類似的促銷行爲將會越來越多。”龍江認爲，爲了求生存將會有更多的房企加入降價促銷行列，這也將會吸引更多的剛需、改善型和養老型置業者，雖然樓市的調整期還沒有結束，置業者可以根據自身需求，考慮選擇合適的時機入手。