主持人：各位北方網的網友大家好，歡迎大家收看《樓市精英談》，我是主持人辛賀。今天我們請到的嘉賓是天津市建築設計院副總建築師高原，高總你好。

高原：主持人好，北方網的各位網友大家好。

主持人：高總，首先給我們介紹一下選樓盤項目的一些基本概念。

高原：好的，清楚了解每個建築術語能夠讓購房者更加清楚明白地選到合適自己的房源。首先我們看一下居住建築的分類，按高度和層數分為低層、多層、中高層、高層。它們的層數一般是低層1-3層、多層4-6層，中高層是4-9層，高層是10層到33或34層，100米以上就是稱為超高層建築。國家規范要求7層及7層以上或者是頂層的高度距地大約16米的建築必須設置電梯，這樣的話方便我們在購房之前有一些基礎概念能夠去辨別。按照居住者的類型分成幾種，有普通住宅、青年公寓、宜老社區、無障礙住宅、soho等等，以後在下面的節目中再去細致解釋。按照結構形式分為磚混結構，也有承重砌塊結構，剪力牆結構、框架剪力牆結構，每種優缺點在後面也會解釋。平面布置形式有點式、板式以及圍合式，基本上是這幾種分類，其他的分類方法在選房過程中不是特別重要，不是主要的依據因素。

主持人：基於這種分類，我們在選房源的時候還要考慮哪些因素？

高原：選房首先是有居住者的定位，一般選房的最基礎的依據分為兩點，主要是經濟因素以及購買目的和生活習慣。經濟因素包括是選別墅、洋房、多層還是高層，偏遠地區還是中心城區，選普通住宅還是高檔樓盤，這樣我們可以首先劃定一個范圍，每個購房者應該清晰自己的定位。下一個是有自己的目的，比如說學區房，為了子女以後的教育，青年人可能會選擇比較偏遠的地鐵上蓋，這樣交通比較方便，可以降低他的購買成本。其他的目的包括投資、出租都會有不同的想法，更多的原因還有一點是生活習慣選擇高層還是多層，選擇近郊還是中心城區，選擇安靜的小區還是比較熱鬧的都市中心區，這是幾個購買的定位。

我覺得選房最重要的還是地點，在地產界比較認同的觀點。地點中包括幾個因素，一個是周邊的小區交通狀況的發展，比如說適時考慮以後這個區的周邊發展。第一是大的周邊區，比如說公交場站點，地鐵站點，高峰時段擁堵情況以及出租車出現的頻率對於以後的工作、生活、學習情況都有很多的幫助。區內主要是看人車分流，是否設置外行系統，或者是小區的無障礙設置是否完備。還有是生活配套，生活配套服務設置也要分成幾個大的區來看，包括醫療設施、中小學教育設施、銀行、儲蓄、大型圖書館、電影院以及體育場館這樣的內容，小區是指在小的社區內部有菜市場、便利店、托幼配置以及健身娛樂等等。第三點是市政配套，這種配套是要看硬性的周邊的水、熱、電器、通訊等等這些保證。

選房標准的第三點要考慮周邊的區域品質，第一是周邊社區的成熟度，包括周邊樓盤的品質如何，是否是成熟的社區，一定程度上會彌補本小區內的一些配套缺失。第二要看是否遠離污染源，重污染的產業、污水處理廠、短期難以及時清理的河道，包括噪聲源、光污染源以及大型的公共廣場都有可能成為影響你生活很重要的負面作用。

第二個是個性標准，這裡面主要以家庭結構為依據作為居住者的定位，首先是青年單身，屬於自我世界享受型，注重個性，地點稍遠，只要交通便捷就可以了，追求低成本的生活。第二類是青年夫婦，屬於剛需婚房，注重品位宜於社交，工作生活也比較便利。第三種是兩代居，家庭結構是青年父母加上子女，注重的是教育配套、社區素質、服務品質，屬於改善置業強調歸屬感。第四種是三代居，祖父母或者外祖父母加上青年父母加上子女，需求的方向主要是方便照顧，生活空間相對獨立，周邊的教育配套以及醫療衛生配套如何。最後一種是老年夫婦，分為兩種第一種是由子女購買，第二種是由自己購買，要求的是與子女居住地點相對要近一些，醫療配套條件要好，治安要好，接近環境宜人的園林綠化，周邊比較安靜，空氣質量要好一些。

其他注意的有幾點，第一個是開發商的口碑、實力以及以往的業績，實際樓盤到底品質如何。第二種是要關注物業管理公司的品質以及物業費，這在以後的生活品質中會有很重要的體現，包括區內監控以及安保是否完備。第三點期房的話要關注開發商的物證，手續是否齊備，還有就是機動車位的配置還有其他的一些配置等等。

主持人：您剛纔說的房源的基本概念以及選房源的基本要素，其實房源不一定能夠滿足您剛纔所說的要素和基本概念，但是會從其他的方面去滿足客戶、吸引客戶，比如說從建築風格還有園林景觀，您來說說他們是如何用這些特色來吸引我們這些客戶的？

高原：建築風格包括園林景觀的更進一步的加深，更多原因需要兩種，第一個中心城區，一定是屬於高端樓盤，用一些更多的附加值來滿足一些生活上有品位的一些家庭，有一些興趣愛好或者是有方向的家庭去選購。第二種是屬於一些偏遠地區，生活配套包括周邊的實際環境沒有達到開發商原來的預期，需要一些另外的加分來增加自己樓盤的社會影響力甚至是別人購買的欲望，基本上是這種原因。至於風格的確定，包括一些園林景觀的增加，對於咱們生活的舒適度只有提高沒有更多地減少，在買房經濟因素上可能要多一些，相對來說這樣的樓盤注重景觀、注重園林綠化對於我們現在的生活品質反而會有更好地提高。

主持人：通過您的介紹，很多網友已經在開始了解如何在選房源的時候注意一些什麼要素、基本概念，今天非常感謝您做客我們的節目，也感謝各位網友的收看，再見！

高原：各位網友再見！