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2013年北京商品房價強勁上漲,不少研究機構將高端住宅的門檻從以往的每平方米4萬元上調到6萬元,而北京頂級豪宅的單價門檻也迅速向10萬元靠攏。2014年將入市的融創農展館地塊等項目的報價則有望向15萬元/平米靠近。
北京豪宅市場持續火熱 房企掀起豪宅爭霸戰
據中國房地產信息集團(簡稱CRIC)提供的數據顯示,2013年,北京均價4萬元/平米以上的豪宅成交量為6492套,成交面積達1183431平米,總成交金額為606.01億元,同比2012年分別增長20.09%、24.8%和28.4%。從市場價格水平來看,2013年,北京豪宅成交均價為51208元/平米,同比2012年每平米增長1434元。
其中,西山壹號院成交面積達114458平米、成交金額達59.35億元,成為最暢銷的別墅項目。而首創天禧也創造了15億的銷售額,成為最暢銷的豪宅項目。
豪宅市場的火爆帶動了土地市場。眾多開發商爭搶熱點地塊,創造出多個“地王”。7月3日,北京夏家胡同居住類地塊,最終以17.7億元建設公共租賃住房面積38000平方米出讓。剔除配建的公租房,該地塊樓面價將高達45000元/平米左右,成為年內北京單價地王。但很快就再次被刷新。2013年9月,融創以總代價43.24億元拿下農展館地塊,樓面價折合7.3萬元/平方米,刷新北京乃至全國宅地樓面價紀錄。
以上兩塊稀缺地塊,加上孫河、東壩等熱點區域成交的地塊,2014年將有大量高端住宅項目入市。據亞豪機構統計,預計2014年入市的頂級豪宅就將達到7個,數量創下北京近年之最,其中中赫•萬柳書院、融創農展館項目兩個地塊是公開拍賣拿地,從“地王”順理成章過渡到“樓王”,其餘4個項目都是以收購等形式獲得土地。此外,據了解,還有幾個潛在豪宅將在今年入市。同時,加上11個在售樓盤,北京豪宅市場迎來爭霸戰。
隨著頂級豪宅供應增大,房企競爭激烈,各方對項目打磨也更加精細。位於北京CBD核心區的首創天禧,將在上半年,推出全新昇級版G戶型。全新版G戶型,由國際設計師 david chang主筆,根據頂端財智人士的需求,打造一個體現私屬、尊崇等頂級豪宅特質的居住空間。首創天禧佔據極為稀缺的地段,為CBD核心區唯一的在售住宅項目,並且擁有頂級的配套設施,所面向的客戶群體也比較穩定,所以自2013年入市,一直保持“慢銷”的節奏,不會因宏觀經濟形勢及樓市的變化而改變營銷策略。
多重因素利好豪宅市場持續走熱 核心區豪宅更具投資價值
北京豪宅市場正在走向新一輪高速增長。盡管三月份還未結束,但據悉,本月的豪宅銷售量已超二月。而在這些已售項目中,位於核心地塊的豪宅項目正蘊勢而起。
在宏觀層面,隨著北京城市化的進程,據土地供應政策,“十二五”期間,三環內原則上不再新增供應住宅用地,北京核心區土地供應將趨於見底。隨著土地供應的稀缺,5環甚至郊縣開始被豪宅化。北京的豪宅市場已經脫離版塊化的趨勢,向環線化發展,越來越多的高端項目出現在5環外,成為市場的主力產品。而隨著這一現象的出現,豪宅的5環化趨勢已不可逆轉,但更加的顯現了核心地段的不可復制性和永恆稀缺性,位於四環以內特別是三環以內的豪宅價值更加凸顯。
同時,根據世界領先的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)近期發布《2014年亞太區投資者意向調查》報告顯示,與去年相比,絕大部分投資者希望今年作為淨買者,在亞太地區房地產市場投入更多資金。其中,中國是跨境投資者最熱衷的國家。
目前,高端置業者已達成了共識:2014年二三線城市的豪宅市場可能會走低;但一線城市特別是核心區的豪宅價值則會持續走高。萊坊董事兼大中華區研究及諮詢部主管林浩文近期也公開表示,高資產淨值人士未來會加大對北京核心地段豪宅的投資。
融創中國董事長孫宏斌認為,北京的樓盤是高端的不夠高價,沒有像美國、香港那樣,豪宅都能到幾十萬元一平方米。另一方面,低端的不夠低價。隨著樓市的漲價大潮退去,必然有一些剛需盤會被擱淺在沙灘上。而地段好的豪宅,可能還會漲價。所以,接下來你在北京這樣的市場上看到,一方面是遠郊區的那些高價地建設的剛需樓盤們,掙紮在水深火熱之中,在一片紅海中拼命掙紮。另一方面是,四環及以內的一些高端豪宅,每到開盤,就會賣得一套不剩。
在地產中國網舉辦的《中國頂級城市豪宅價值標准》發布會上,第一太平戴維斯北京研究顧問諮詢部董事王瓊表示:“中國國內目前主要城市的頂級豪宅價格在9萬塊左右,最高可達15萬左右。上海的豪宅一直比北京貴,廣州和深圳早期豪宅價格也要高於北京、上海。而在香港,可能到30萬港幣/平米以上纔能買到不錯的豪宅產品。”
可以說,北京樓市兩極分化正在加劇,剛需盤供過於求市場存隱懮,而豪宅市場供應和需求保持均衡,並且價格一直穩步上漲。在未來,北京剛需盤與豪宅的價格差距將進一步拉大,而核心區的頂級豪宅也將向倫敦、洛杉磯等城市看齊。北京CBD集中了全球頂尖的財智人士,其地位與紐約曼哈頓、倫敦大都會旗鼓相當,CBD的豪宅價格也應該向這些城市看齊。首創天禧是CBD核心區唯一在售的頂級豪宅項目,存在非常大的昇值空間。