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2013年,鄭州商品房市場持續發力,商品房累計供應量達853.2萬平方米,相比2012年,產品供應結構有所改變,改善型產品逐漸增多,但市場仍以剛需產品爲主。同時,面臨外來一線房企強勢進駐帶來的壓力,開發商加快推盤節奏。成交量一直保持高位運行態勢。
當環線內的土地越來越稀少,以康橋、清華園、新田爲首的本土開發商未來向鄭州近郊組團及地市發展成爲趨勢。如龍湖就在鄭州都市區中的宜居教育城組團,滎陽就在鄭州都市區中的宜居健康城組團。
隨着城市框架拉大和交通網絡的日趨發達,在城市糟糕的生態指數面前,“郊區置業”成了一個不可忽視的力量。
2013樓市TOP10再排名
還原數據背後隱藏的力量
2013年鄭州市商品房市場供求比達0.92,供銷基本持平。據河南恆輝房地產顧問有限公司提供的《2013年鄭州市房地產市場運行報告》顯示,2013年鄭州市商品房市場量價齊升,市場成交火爆,商品房銷售總額達831億元。
其中,升龍以85.7177億元榮居第一,正商以82.3759億元緊隨其後,綠地以44.5880億元位居第三。康橋、錦藝、鑫苑、建業、正弘的銷售額均超過20億元,亞星、永威躋身前十名。
在調查中記者發現,由於統計“口徑”的問題,目前市場上公開的數據,都是鄭州幾大行政區以及高新區、經開區、航空港區的房地產供應及銷售情況,對已經成爲樓市主場的郊縣如滎陽、新鄭、中牟等地,數據統計有所缺失。
經過記者大量調查,如正商、建業、康橋、永威、清華園、新田等房地產企業,在鄭州郊縣都有在售、在建樓盤,有的甚至已將臨近鄭州的新鄭龍湖、滎陽作爲自己的主戰場。
在這樣的調查之後,康橋地產從中脫穎而出,以年銷售32億元的業績,穩居鄭州樓市TOP10第四名。在這排名背後,我們看到一股被隱藏的力量。
衆所周知,正商地產傾力打造的具有濃郁西班牙風情的低密度高端社區紅河谷問世後,以其“百畝溼地”的獨特資源和“鄭州第一個建築在溪谷之上的低密度高端地產項目”的名頭而獲得了市場認可。據記者瞭解,2013年,正商紅河谷銷售額爲4.66億元,因其位於龍湖片區,依慣例未被計入年度報告。除了紅河谷,正商在龍湖還有紅溪谷、瑞鑽兩個項目,這三個項目2013年的銷售面積共計16.64萬平方米,被忽略的銷售總額高達10.98億元。
其他還有主戰場主要在滎陽的清華園公司和新田置業,2013年他們的銷售額分別是16億元、10億元左右。
說起龍湖片區,不得不說一說康橋地產,2013年,康橋在龍湖四盤連發,在鄭州六案並舉,銷售面積約40萬平方米,銷售總額約32億元。如此龐大的數據,不得不引人深思。
調查中記者更是得知,更多的房產企業在鄭州市主城周邊都有在建但尚未開盤的項目,比如,錦藝、信和、益通等。
購房者居住觀念改變
開發商觸角不斷外延
截至2013年12月31日,鄭州市商品房累計庫存量達602萬平方米,庫存壓力較大,按照鄭州目前月均去化量77萬平方米(2013.1.1~2013.12.31),此庫存量預計可售8個月,整體去化壓力仍較大。
存量最大區域爲鄭東新區,按目前月均去化量17萬平方米計算,此庫存量預計可售15個月;其次爲中原區,按目前月均去化量15.7萬平方米計算,此庫存量預計可售8個月;位居第三的是金水區,按照目前月均去化量18萬平方米計算,此庫存量預計可售4個月;二七區、管城區和惠濟區,當前庫存量分別預計可售4個月、8個月和7.6個月。
這也許從側面折射出一點:城區土地越來越稀缺,開發商不斷向外、向郊區發展、拓疆擴土。而其中一個重要的因素——購房者居住觀念的轉變,也同樣不容忽視。
隨着我國城市經濟的快速增長,許多大城市不同程度地出現了部分城市功能由中心城區向城市外圍擴散和轉移的傾向。人們爲了逃避大城市中產生的環境惡化、交通擁擠、噪聲等問題,紛紛遷往美麗田園的郊區居住。擁有郊區的獨立式住宅,成爲中產階級追求的夢想。因而郊區早已成爲購房者選擇的熱點區域。
“爲什麼開發商會向外發展?首先,購房者的居住觀念已經轉變,在這樣的需求下,產生了供應。第二,融城加速,郊區和鄭州城區的距離越來越近,生活便利性大幅提升。第三,城鎮化發展的必然。”康橋地產負責人認爲,這正是開發商順應城市發展大趨勢的結果。
作爲中原經濟區核心增長極的鄭州都市區,其範圍包括鄭州市區、周邊縣市區、鄉鎮等,總面積約1700平方公里。建設鄭州都市區,就是以交通爲紐帶,以產業爲橋樑,按照組團發展、產城融合、複合型和生態型的發展路徑,將鄭州周邊的縣(市)、鄉(鎮)統一納入中心城區,按照新的城市功能區的標準,着眼於建設千萬人口的現代化大都市的目標進行規劃和建設。同時,左右逢源,上下銜接,呼應周邊城市發展,着力打造中原經濟區核心增長極和全國區域性中心城市。
加快大鄭州都市區建設,是發揮鄭州龍頭和核心作用,促進中原經濟區形成和中部崛起,打造未來國家新增長極的重要舉措。在這樣的大背景下,鄭州樓市2013年發展迅猛,置業熱點外擴,近郊樓市成爲香餑餑,其中以高新區、航空港區尤甚,並逐漸蔓延至鄭州近郊新興區域如經開區、龍子湖、新鄭龍湖、平原新區、二七新區、鄭上新區等。
開發商突出“城”圍
郊區大盤陸續崛起
城區土地越來越稀缺,開發商不斷向外、向郊區發展、拓疆擴土,一個個上千抑或上萬畝的近郊大盤順勢而生。於是,在鄭州主城周邊兩小時車程半徑內的區域,正在形成極佳的類都市生活圈。
在鄭州,傳統意義上來說鄭州北區被定義爲低密度豪宅區,並且發展得也較爲成熟。典型如清華·憶江南、思念·果嶺山水。這兩個項目共享着萬畝黃河溼地資源,大社區內亭臺樓閣、小橋流水、鳥語花香,舉目遠眺,遠處是連綿的青山翠林,山間晨霧繚繞,又似一幅恬靜雅緻的山水畫,生活在此,可盡情體驗到身體與心靈的雙重放鬆。
此外,社區周邊衆多中外馳名的旅遊景點,如桃花峪自然風景區、三皇山自然風景區、炎黃二帝人文風景區等,共同構成社區的生態環境。清晨,在滿目蒼翠、曼妙的鳥鳴聲中醒來;傍晚,偕妻帶子,陪伴着父母在山間的林蔭道上散步;週末,約上三五好友,踏青登高,這是在山水生態居所生活的真實寫照。
鄭上新區的發展,爲鄭州西部再增利好。一些擁有獨特資源的過萬畝大社區,成爲“郊區置業”的首選。如佔地1萬畝,規劃總佈局爲“以洞林湖中心,根據坡地地勢因地制宜設計多橫多縱、多層次結構”的洞林湖·新田城;坐落在鄭州西部38公里處,擁有1.7萬畝的超大體量山地生態公園的居易五雲山等。
鄭州南區作爲主要外向型經濟發展區,擁有航空港經濟貿易以及龐大物流體系,是整體大局規劃發展之重。作爲浸潤厚重文脈的上風上水之地,龍湖板塊內蘊無與倫比的生態資源,西擁梅、泰二山的起伏風景;東攬中原5萬畝古棗園;收納十七里河、十八里河兩大天然水系,8個超千畝原生湖泊,生態資源優越,被譽爲鄭州的城市“後花園”。
2013年,龍湖片區隨着交通、教育、配套、產業的日臻成熟,迎來了房地產業的迅速爆發,成爲鄭州樓市炙手可熱的新興板塊;這一年,康橋地產四盤並進,林溪灣依然引領着高端低密住宅市場的風尚;康橋·金域上郡火熱依舊,一環內無與爭鋒;康橋九溪郡、康橋·溪月新盤入市,不斷刷新着龍湖房產銷售的一個又一個紀錄。