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唐戈畫
『以房養老』條件未成熟還需解決房屋估值等許多問題
在廣州,很少見到老人家賣樓套現一筆錢作為養老金。老人處理房產主要有兩種途徑:一是賣掉名下房產與孩子合資買房居住;二是與子女一起住,出租老房子補貼養老生活。
兩大問題亟待解決
滿堂紅法務部專員黃曉文表示,對於以房養老的模式,最主要是要解決兩個問題:一是房產的估值和發放年限問題,房屋究竟值多少?以房抵來的養老金按多長時間和頻率來發放?一般來說,老人家用於抵押養老金的房屋的土地使用年限已經較長,保險公司的估值是否因土地使用年限的原因而低估,暫時不得而知。
另一個問題則是萬一老人家在抵押期內去世,房產如何分割。黃曉文介紹說,以房養老必定是把房產抵押給保險公司,在房管局進行抵押登記的時候需要確定房屋權利價值,如果保險公司只支付了一兩年的養老金,而老人家百年歸老了,那麼如何確定保險公司應受償的金額以及與其他繼承人分割財產,則成為一個很大的爭議問題。
可見以房養老不單單涉及保險公司,還牽涉到人社局、房管局等部門,如何有效地制定以房養老的保險標准合同范本,將是有關部門的一大要務。
中原地產倉邊路分行營業經理柯敏瑤表示,很少見到老人家賣房套現作為養老金的,如非下一代買樓需要籌集資金,他們極少出售房屋,都希望把房產留給下一代繼承。
老人賣房多為換電梯樓
合富置業江南西二分行主管吳惠儉表示,以江南西一帶為例,有不少住在早年的高層樓梯樓的老人家,由於年紀大了上下樓梯不方便,都會選擇『賣大買小』的方式來購置中小戶型的電梯樓,這些老人家一般都擁有一定的經濟能力,或者與子女合力支付一定房款,來改善居住環境。現時江南西樓梯樓的二手均價為2.2萬~2.4萬元/m2,商品房電梯樓二手均價3萬~3.3萬元/m2,老人家將手頭上的大戶型樓梯樓物業出售,轉而購置中小戶型電梯樓物業的想法,是可以實現的。至於老人家想出租房產,一般也是孩子幫忙出租、打理、收租,老人家簽署委托書就可以了。
老人家通常有點『重男輕女』思想,若是賣出自己的房屋與兒子同住,通常直接寫兒子的名字;若是與女兒同住,有可能會加上自己的名字。這幾年也發生過子女惡意出售老年父母房產的事件,如可以通過證明惡意出售行為、推翻公證書等程序,老年父母的房產是可以通過訴訟拿回的。地產人士提醒,老人家對房產的處理宜慎重,手續要清晰,以免日後產生糾紛。記者李鳳荷