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美國是海外購房的熱門之選。
2013年中國買家通過中介促成的海外購房金額超過100億美元,較2012年增長約30%,創歷年新高。而由於有相當數量的海外房屋交易難於監測,實際的海外購買力有可能遠超這個數字。
文/圖:記者王雯倩(除署名外)
『在我們接觸的買家客戶中,有不少已經在海外置業,或是考慮轉手部分國內物業,再到海外投資的。全球資產配置已成為他們這個圈層最熱門的話題。』梁女士是珠江新城某高端住宅樓盤的營銷主管,提起客戶投資需求的轉變,從事豪宅銷售多年的她坦言,國內房地產調控政策確實讓富豪階層乃至中產的投資置業方向有所改變。
梁女士表示,她接待的客戶裡,不少是在海外有物業的買家,但他們的生活圈依舊在國內,『以前是有很多買家為了綠卡去海外置業,但這兩年遇到的客戶,大多都是為了小孩讀書,或純粹投資纔去國外買房』。
據合富輝煌海外事業部的監測報告,2013年中國買家通過中介促成的海外購房金額超過100億美元,較2012年增長約30%,創歷年新高。近日高力國際發布的海外投資白皮書也指出,盡管亞洲投資者的重心歷來放在本國或所在地地區,近年來他們在世界其他地方的投資總額卻持續攀昇,由本世紀初約10億美元急昇至2013年的逾300億美元。
寫字樓漸取代住宅
成為對外投資新寵
2000年以來亞洲投資者曾迎來兩次海外置業熱潮。第一次熱潮直指重點城市的高質素資產,例如倫敦和悉尼的優質房地產。因為樓市透明,這些門戶城市至今仍受到投資者青睞。2008年次貸危機爆發前,更有不少對外投資流向巴黎、慕尼黑和馬德裡等歐洲城市。高力國際預期在下一個熱潮中,投資者會把目光擴展至門戶城市的邊緣地帶。
早年亞洲投資者初涉海外樓市時,大多關注住宅樓宇的機遇,如今隨著經濟逐漸復蘇,商用樓宇也日益受到青睞。事實上,寫字樓已成為亞洲對外投資者的新寵。據統計,此類物業的投資比重已由2001年的45%上昇至2013年的60%。
『我們認為今後將有更多對外投資者順應新的趨勢,不惜承受更高風險以投資於門戶城市次要地帶的酒店等非傳統物業領域,並關注改建和開發機遇等增值計劃,因為這些地方的價格比傳統核心地帶更有吸引力。』高力國際亞洲區資本市場及投資服務董事總經理鄧文傑預測。
客戶去哪發展商去哪
發展商大舉進軍海外
近年來,國內開發商運用不同的入市方式,如直接收購或與當地合作者組建合資公司進行地塊收購和開發,成功提昇他們在海外市場的地位。從目前國內房企赴海外開發項目的整體情況來看,絕大多數仍以國內買家作為目標客戶群,譬如近一年來在東南亞、歐美等多個海外市場頻出風頭的綠地集團,或是去年在馬來西亞開盤火爆的碧桂園,其買家均以國內投資者居多。
這種大規模地赴海外開發房地產,會否導致國內『鬼城』和『空城』現象在海外市場復制?高力國際中國區國際物業董事李敏瑗指出,現在有部分東南亞國家的海外房地產開發確實有風險,特別是一些以綠卡為置業目的的低總價海外地產,其投資回報率遠低於預期。赴海外投資置業的買家要慎選此類產品。她建議買家在挑選海外物業時,盡可能選擇以當地客居多的項目,即選擇以滿足當地自住需求為主的物業進行投資。據介紹,美、歐、澳主要門戶城市的房地產市場較成熟,透明度高。投資者在購房前,可以查詢到所購物業周邊的就業率、人口情況、物業租值等信息去預估物業價值。而在購房後,當地法律對房屋租賃的管理也相當細致。
案例
女富豪欲南歐置業
30多歲的譚女士是一家諮詢公司的老板,家住荔灣的她在珠江新城有一套200多平方米的大戶型在租,同時在從化還有一套別墅可供度假。她談到再投資時認為可以考慮在西班牙或者其他南歐國家購房。
『相對於國內一線城市,歐洲房價真不算貴,如果真能拿到永居權,也能多開闢一條路,況且歐洲的環境空氣甚至教育資源相當不錯。』不過,譚女士也承認,就算女兒以後去那邊讀書,自己的生意還是要在國內,至於是否真的投資歐洲也未必,美國、澳大利亞也都會考慮。
記者陳白帆
動態
綠地布點美澳市場
3月21日,高力國際協助澳洲綠地集團摘得位於澳大利亞悉尼中心區域的Leichhardt George St.住宅地塊。高力國際華南區董事總經理林國東表示,項目將建成5棟約300套高端公寓。綠地·洛杉磯·大都會項目也已動工,首期發售300多套50~200平方米公寓產品,預計售價約1萬美元/m2。2014年綠地海外銷售目標調增至200億元人民幣。
(王雯倩、陳白帆)
圖解中國買家海外購房
目標國家
美國、澳大利亞、加拿大是首選,選擇到這三個傳統移民留學國家購房的意向買家佔全部意向買家的四成左右。
近兩年,選擇到歐洲(英國、塞浦路斯、希臘等)及新馬(新加坡、馬來西亞)等國購房的意向買家有所增加。
意向買家地區分布
以發達城市的高端買家為主,來自四個一線城市(北京、上海、廣州、深圳)的意向買家數量佔全國比重超過四成。
投資者購買目的
(2013年廣州地區為例)
2005年至2006年絕大部分海外買家以移民為主要目的;
2007年後更多買家因為子女留學教育等原因而選擇到海外置業;
2010年後在國內樓市調控壓力不斷加大的影響下,以投資為首要目的的買家比例持續上昇。
購買房產類型及預算
(廣州地區的意向買家為例)
當前意向買家對海外房產的購買預算集中在300萬~500萬元人民幣之間,該價段的意向買家佔全部意向買家的比重在四成左右,500萬元人民幣以上物業的意向買家比重約在兩成左右。而在2010年,300萬~500萬元人民幣及500萬元人民幣以上物業的意向買家比重約在三成和一成五左右。