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陳健珊繪
日前有媒體報道,萬科與加拿大退休金計劃投資委員會(CPPIB)成立合資公司在華進行房地產開發,其加拿大合作伙伴將為合資公司投入2.5億美元。業內人士稱,聯系此前萬科轉讓北京項目公司部分股權動作,萬科探索多元化合作模式或為減輕資金壓力與分散風險。
此前,北京城建、中茵股份、天保基建等多家A股上市房企再融資方案獲證監會放行,業界普遍認為,由於銀行對房地產行業的貸款相對緊張,使得不少房企熱衷於開拓更為多元化的新融資渠道。
萬科引入合伙人多家上市房企獲批再融資
據《上海證券報》報道,有萬科內部人士證實,萬科內部人士向記者證實,加拿大退休金計劃投資委員會(CPPIB)將投資2.5億美元與萬科成立合資公司,投向中國房地產市場。合資企業將側重於在中國一二線城市開發住宅房地產,而首筆投資鎖定山東青島。
這是自2008年以來該基金首次實質性地投資中國房地產市場,而該機構管理超過1796億美元的資金,將在未來18個月內向合資企業投資2.5億美元,同時還保留在此期間繼續增資的權利。
萬科周刊官方微博昨天轉發這一消息,並表示熱烈歡迎來自加拿大的合伙人。據萬科內部人士透露,加拿大退休基金僅作為財務投資人,雙方合作將以萬科控股並實際操盤為主。業內人士指出,萬科以多元化方式引入合作伙伴,是希望由此拓寬銀行貸款以外的新融資渠道,分散風險、減輕資金壓力,以保證規模上的持續擴張。
事實上,進入3月份以來,房企再融資得到實質性的進展。
3月25日,A股上市房企北京城建剛剛發布公告,表示證監會於24日對公司非公開發行股票的申請進行了審核,並予以通過。北京城建擬以不低於9.38元/股的價格,非公開發行4.16億股股票。北京城建此次公開發行募集的不超過39億元資金將主要投入北京世華龍樾、北京海梓府、北京上河灣和北京平各莊一級土地開發4個房地產項目。
除北京城建外,此前一周,中茵股份、天保基建分別公布,其再融資申請得到證監會審查通過。此外,綠地集團借殼金豐投資的重組預案也對外公布,涉及金額達655億元。
其中,中茵股份發布的最新定增預案稱,公司擬以不低於9.53元/股的價格,非公開發行股票數量不超過1.8億股,募集資金不超過17.15億元。募集資金將全部用於公司全資子公司江蘇中茵置業有限公司之控股公司徐州中茵置業有限公司『徐州中茵廣場項目』的開發與營運。
天保基建則擬募集資金15.5億元建設三個房地產項目並補充流動資金。此三個項目分部是天保房地產空港商業區住宅項目(一期),天保金海岸D06住宅項目,天保金海岸D07住宅項目。
紮堆發股發債破解融資難
『去年年底以來,新一輪房地產調控的主攻方向是金融調控。從總量上調控,銀行貸款縮減。房地產資金吃緊,解決行業資金困難的辦法只有發行股票、債券。』廣州市經濟研究院城市公共經濟研究所研究員、教授談錦釗指出。
同策諮詢研究部總監張宏偉認為,『從再融資目的來看,當前品牌房企一般不缺生存的資金,缺的是支橕企業發展與擴張的資金。』但是,由於當前美國QE逐漸退出、國內信貸額度緊張導致存款利率上昇等因素影響,國內房企融資環境仍然趨緊,房企再融資還沒有實質性大范圍開放。
而房地產信托、基金或私募資金成本高企,張宏偉指出,由於一部分房地產信托、基金或私募資金並不是直接來自於銀行,而是間接來自於一部分資金富裕央企、投資機構。
盈石集團研究中心總經理張平表示,『房企現在的融資難度相當大。一方面銀行貸款不易,另一方面信托也受到嚴格監管。同時伴隨著美國量化寬松政策的結束,整個市場的資金將會更為緊張。』
有統計機構稱,截至3月20日,有31家房企已經發布定增融資方案,涉及募資總額986.86億元。除已通過審核的中茵股份、天保基建、北京城建外,招商地產、金科股份、三湘股份等房企都在靜等佳音。
再融資開閘有利降低房企資金成本
張宏偉指出,如果房企『再融資』逐步開閘,這將有利於緩解2014年年初銀行信貸緊縮對於房企資金面的影響,也有利於降低企業融資成本,一定程度上也可以緩解由於房地產信托、基金的成本高企導致開發企業融資成本高的現象。
『此外,房企「再融資」之後,一般房企都選擇將募資投入房價上漲較快的城市項目,一方面可以保證項目投資回報率,風險小;另一方面可以加快這些項目建設進度,盡快達到可售條件,進而加快企業資金周轉。』張宏偉稱,實際上,加快企業資金周轉也提高了企業的利潤率。而通過再融資這種融資渠道籌到的資金,融資成本比房地產信托、基金等其他渠道低一些,那麼企業將節省大筆資金成本,進而整體上提昇企業利潤率。
中信建設分析人士也表示,房企再融資接連獲批對於房地產板塊信號意義重大,意味著管理層對於房地產行業的調控思路從抑制開發商資金向增加供應全面切換。
該人士稱,此次再融資放開,上市房企可通過股權融資優化負債結構,行業彈性得以進一步修復。盡管短期內再融資會對公司產生一定攤薄效應,但對行業財務杠杆的優化以及規模擴張的預期都將為行業帶來更長久的發展空間。對於股票而言,中小市值房企或將優先受益。中小型房企由於項目較少、結構清晰,在再融資窗口打開的情況下有望率先獲批,且再融資所帶來的邊際效應也最為明顯。
對此,談錦釗表示,『房地產調控的本質是回歸金融調控。預見未來還會有更多的金融工具誕生,以房養老等對應的調整手法也會不斷產生。』
●南方日報記者牛思遠實習生劉曉