|
||||
近期,“降價”、“觀望”似乎成了北京樓市的主流基調,向來是最敏感的二手房市場的每個風吹草動也被人爲放大。不過對於從業已經三年的中介小韓來說,這種小幅的市場波動早就習以爲常。雖然近期成單量不高,小韓依然很樂觀。“從這幾年看,這會兒成交量低很正常,需求總會回來的”。《廣廈時代》跟隨小韓買房時也發現,除自住商品房和信貸政策等客觀原因外,左右買賣雙方是否入市的最主要因素依然是自身的各種不同需求,而各種稅費則最讓他們糾結。
“現在買二手房,就要買業主着急換房的,價格合適”
今年已經是小韓做中介的第四個年頭,他所在的門店位於東五環外,這個區域多年沒有新房供應,二手房一直是區域樓市的成交主力。從業這三年裏,小韓也經歷了二手房市場的幾次起伏,對於最近大家都關注的二手房市場的觀望情緒和下行壓力,小韓並沒有什麼明顯的感覺。
當《廣廈時代》找到小韓,表示想購買一套區域內200萬元以下的二手房,小韓首先詢問能夠承受多少首付。當得知我們可以接受100萬元以內的首付時,小韓開始極力向我們推薦轄區內的一處58平方米、報價175萬元的兩居室。
小韓告訴我們,這是最近他接觸的性價比最高的一處房子,房主着急賣出,剛剛把報價下調了10萬元。小韓還向《廣廈時代》展示了他們公司系統上記錄的信息,上面清楚地列着房主修改報價的動態記錄。“這房主和我很熟,之前幫他的朋友成交過房子,十分信任我,今天上午剛來找過我,因爲他已經找到合適的房子,着急給下家付款。”小韓這樣向我們解釋房源價格偏低的原因。小韓還表示,這套房子房主也沒有住多久,裝修還很新,真正可以實現拎包入住,如果投資就更適合不過了。唯一的缺點是未滿五年,不過如果誠意想買的話,他可以把房主約出來,而且有信心說服房主承擔稅費。
“現在買房,就得買這種業主着急換房的,才能拿到合適的價格。”小韓以一個專業人士的身份給我們分析。對於我們感興趣的另一套房源,小韓則表示,這個不用考慮了,業主沒誠意賣,價格根本確定不下來。《廣廈時代》在小韓公司的系統裏看到,小韓口中沒誠意賣的這套房源下面的動態信息顯示,小韓的不同同事從男女主人口中溝通出的售房價格與報價差很遠,而且也高於目前該區域的均價。小韓說,近期掛牌和來諮詢買房的基本都以換房需求爲主,等到五六月份,一般買首套房的就會多起來。
“幾十萬自住房申請者,買不到的最終會回來買二手房”
小韓所在門店的北邊一公里就是首個自住型商品房——恆大御景灣的臨時售樓處,他也親眼見證了自住房現場審覈時門口排的長龍。小韓告訴我們,恆大御景灣臨時售樓處那裏原本是個一直沒有開起來的商業樓,先後關張了不少店,恆大御景灣讓這裏突然火了起來。“現在寶藍康達廣場成了這兒的新地標,那些天從地鐵一出來就會有黑摩的衝上來詢問是否要去寶藍康達。”
對於自住型商品房對他近期業務量的衝擊,小韓表示,前段時間衝擊挺大的,不過近期已經好多了,上週他成交的一個客戶就是自住型商品房的申請者,那個客戶是外地戶口,非優先家庭,排過號之後感覺購房無望,於是又退回到二手房市場。“看到幾十萬的申請人,他又沒有優先資格,着急買房自然會選擇放棄,當然,他買到的房子肯定要比原來預想的小。”
小韓告訴我們,那段時間他們也在恆大御景灣臨時售樓處附近“站街”,來諮詢的購房者挺多的,因爲該區域的房價比恆大御景灣所在的豆各莊相差並不多,但各項配套都已經十分成熟,距地鐵六號線和八通線都很近,總價在200萬以內的房源也不少,但是大部分購房者都被首付擋在了門外。“站了幾天,收穫並不大,這些人真正着急買房的大多就能承受六七十萬元的首付,能承受高首付的人也不着急買房,主要是想搖號碰碰運氣。”
“二手房已經開始回暖了,上週我們店簽了四套”
近期,有消息稱北京調整了部分區域的二手房指導價,小韓表示,他所在的區域上調並不明顯,具體還是得看每套房子本身的情況。不過雖然位於同一區域,但他們門店轄區內還是有兩個小區被列爲特殊小區,評估價格要高一些。
小韓所在區域的評估價在16000元/平方米至25900元/平方米之間,特殊小區評估價必須做到20000元/平方米以上。小韓表示,評估價不能超過25900元/平方米,如果超過,就變成非普通住宅了,需要交更多的契稅。
評估價越低,則意味着買賣雙方承擔的稅費越少,但目前的市場上,買方並不是都希望將評估價做得越低越好,因爲越低的評估價,則意味着更高的首付。
以小韓向《廣廈時代》推薦的那套總價175萬元的小兩居爲例,評估價最低可以做到92萬,與原房主上一次的購房價格相差無幾,差額20%的個人所得稅基本可以免掉,但是隻能向銀行貸64.4萬,首付就要準備110多萬元,再加上契稅和營業稅,至少要120萬元,這對於很多剛需客戶來說難以承受。但如果把房子做到評估價的最高標準,貸款的基數就變成了150萬元,最多可以從銀行貸到105萬元,首付只要付70萬,但同時就要多付出10多萬的稅。
小韓告訴我們,不少純剛需客戶就會在這種情況下陷入糾結,是湊更多的首付,還是承擔較高的稅費,無論哪一類,對於剛需的購房決定影響都很大,而且最近銀行方面卡得也比較緊。在小韓看來,這纔是讓他近期業績不好的最大原因。
“近期成交的週期比之前長很多,一套房源要帶多個客戶去看纔有可能成交。辛苦是辛苦了點兒。”不過對於後幾個月的市場小韓還是很有信心,“已經開始回暖了,上週我們店簽了四套,之前兩個月可是一套都沒簽。”文/門庭婷