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樓市崩盤不會降臨江門二手房市場。
黃文波攝
受到『國五條』政策的影響,去年3月份江門存量房成交得到爆炸性的增長。成交量足足超過第四季度成交總量155套,創歷史新高,表現出國家政策對樓市影響的威力。而國五條餘威剛過,今年年初樓市崩盤論烽煙四起,這種論調將對江門存量房市場帶來哪些衝擊?業內人士表示,目前江門樓市泡沫成分不大,剛需為主的市場發生崩盤概率很低,對存量房市場成交影響不大。
南方日報記者黃文波
去年3月存量房成交量暴漲
去年江門樓市存量房呈現異軍突起的成交走勢,2013年存量房市場整體成交量增速超過商品房市場,主要是由於一季度末大量擔懮『國五條』的個稅政策地方出臺細則落實,導致交易成本上漲而催生的恐慌性購房需求,引發當月成交量暴增。據江門市住建局公布的數據顯示,受到國五條地方細則落實的輿論影響,3月江門存量房成交量破天荒達到1785套,同比2012年的328套增長440.2%,環比增長485.2%。該成交數據不僅超過去年存量房第四季度的總成交量,還首次超過去年單月商品房銷售最高的1735套,政策對市場的主導影響作用明顯。
去年4月『國五條』餘威猶在,依舊給江門存量房帶來700套的成交數據,隨後成交逐漸歸於正常。由於政策環境導致大量存量房提前消化,去年第二季度後存量房成交量平緩趨於理性,成交套數在460-570區間波動,沒有出現2012年二季度後成交量明顯震蕩上昇的趨勢,國慶黃金周及年底成交量變化曲線也不大,節日『大成交』現象表現並不明顯。
不過總體來看去年存量房市場交了一張不錯的成績單。去年存量房成交總量7651套,同比增長48.5%,成交面積113.35萬平方米,同比增長71.1%,這是繼2009年以來存量房市場的再一次突破。
部分二手房價格直逼新房
而馬年存量房市場的變動沒有太大的看點,春節後市場步入淡季,加之春節假期放假影響,成交量回歸清淡,各項數據出現正常的季節性下降。據江門市住建部門數據顯示,今年1月存量住宅成交面積4.42萬平方米,環比減少24.3%,同比減少19.8%;成交套數455套,環比減少19.6%,同比減少19.0%。而到了春節後,成交數據掉進冰窟窿。2月存量住宅成交面積2.57萬平方米,環比減少41.9%,同比減少16.8%;成交套數269套,環比減少40.9%,同比減少11.8%。業內人士分析稱,各項數據已經回歸理性,按照市場節奏運行,,可以說市民已經完全從國五條的灰霾中解脫了出來。
而在二手房價格方面,受到逐漸火熱的商品房成交量拉動,存量房價格也呈現逐年上漲的趨勢。隨著商品房成交價格的上昇,部分剛需客戶隨之轉戰二手房市場,存量房順勢進入他們考慮的范圍,多客源進駐二手市場,加之部分投資客的攪動,二手房價格也隨之水漲船高。據了解,目前江門北新區二手樓盤價格已上昇至5000元,而部分配套、裝修較為出彩的樓盤甚至與一手房價格相抵,一些擁有10多年的城市邊緣老舊樓盤,目前售價也追上了『4』字頭。對此業內人士表示,去年存量房市場成交量驚人,與去年火熱的商品房市場不無關系,江門興起的房地產熱逐漸吸引更多投資商進駐江門,這從去年商業地產交易火爆中就可以看出來。不過年初彌漫的樓市崩盤論,需謹慎其給存量房市場帶來新的不確定性因素。
二手房市場崩盤概率低
隨著年初樓市崩盤論的彌漫,各大城市消費者均表現出不同程度的恐慌,雖然樓市崩盤也是商品房首先受到衝擊,作為與之一衣帶水的存量房市場,或多或少也會受到一定的牽連。不過據業內人士介紹,所謂的樓市崩盤在江門出現的概率很低,目前江門存量房市場成交主要受商品房新盤推出影響,今年新盤推貨多,勢必給存量房市場帶來一定的衝擊。
『近年來江門的房價都比較理性,泡沫成分比較少,出現崩盤的可能性很低,更不要說受到影響。』東鵬地產二手樓部經理何梅珠說,江門的經濟發展水平使得本地樓市主要以剛需為主,各大房地產開發商也針對市場推出90—120平方米產品,足以吸走很多二手房客源。
而對於今年存量房市場發展趨勢,何梅珠認為,2月份受假期及傳統淡季影響,公布的成交數據比較中肯。另外3月開始開發商推的新盤產品較多,在一定程度上增加了市民兩邊搖擺的觀望情緒,不過有七成客戶看完新房後回流選擇購買二手房,畢竟二手房在成交價格,配套設施及入住及時等方面佔據優勢。『而且現在『兩會』沒有大的政策出臺,形勢已經明朗,今年二手房成交或將在震蕩中上昇。』
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二手房購買5部曲
1確定房屋產權
產權調查是購房的第一步,首先確定該房屋的產權是否明晰,產權人是否明確,防止以後出現不必要的麻煩。對二手房進行產權調查並不困難,二手房的產權分為商品房、公房、產權限制房、房改房等很多種類,不同的種類在購買時的政策也有所不同,購買者需提前了解清楚掌握概念。另外,購房者應該調查清楚該房產有沒有抵押、查封和訴訟等問題,查清房主是否存在未結清的債務關系、房屋是否存在被抵押或被出租等問題。如果房源確實有房屋產權糾紛,或是部分產權、共有產權、產權不清、無產權的情況,即使房源再好也不要購買,否則很容易產生糾紛。
2確定該房源可以出售
並非所有擁有房屋產權的人都可以第一時間賣出房子,購房者還需詢問該房源是否屬於公有住房,了解清楚是否房源單位還保留房源的優先收購權,購買這類二手房的時候,一定要征詢原產權單位的同意,向其索要所購房屋轉讓的書面意見,並簽章。
3調查內部及周圍配套設施
房屋可以買賣,產權明晰,接下來就要對該房源內部及周邊配套設施進行全面的了解,其中包括房源的地理位置、周邊環境、配套設施和交通狀況,查看是否符合自身需求。套房內部方面,需要了解住宅建築結構、房間的格局等,確保在交房時不會存在門窗被卸、地板被撬、家具損毀、屋內狼藉不堪的情況,防止有些房主為了提昇房源的價值,虛報房子的裝修情況。此外,還需觀察小區內綠化水平、物業管理、小區環境等情況。
值得注意的是,在檢查房屋產權面積的同時,購房者除了查看出售房屋產權證上的標准面積,看清房屋建築面積和房屋使用面積是否與產權證上一致外,還需去現場了解實情,如有必要自己帶著測量工具進行實地測量,防止有些房主故意增大二手房的實際面積,以提高出售價格。
4確定價格
二手房作為標准模糊的產品,其交易過程中存在價格不夠透明,難以量化的缺陷,為了能夠買到物美價廉的二手房,購房者需在買房之前對同區域、同檔次的二手房價格有較為詳細的了解。購房者可先了解周邊二手房價格,再走訪距離該房最近的大型的、信譽好的中介公司,得到一個參考價格,切勿輕信小中介、網絡上的虛假報價,使自己承受不應該有的損失。另外,切忌在沒有全面了解情況就急於交定金,畢竟現在是買方市場,好房子也很多,沒有必要急於成交。
5簽訂合同需注意細節
二手房的買賣合同雖然不需要像商品房買賣合同那麼全面,但對於一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等問題均應全面考慮。
另外還需提防有些中介公司違規提供中介服務,如為購買人提供零首付的服務,即購買人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來,如果被銀行發現,購房者將有可能承擔所有的責任。