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五城區累計歸集31.72億元,2013年新增歸集4.89億元、審覈劃撥不足1000萬元
房管部門正研究資金管理實施細則,將建立專項維修資金緊急使用程序
25日起,市人大常委會兵分六路赴各縣(市)區開展《福州市物業管理若干規定》執法檢查。記者跟隨檢查組赴鼓樓區實地查看,發現物業專項維修金提取率低、住宅小區電梯舉報件多、物業費收取難、小區違建查處難等問題依然突出。
住宅專項維修金使用率低
位於鼓樓區楊橋中路的名湖豪門小區物業說,近些年住宅專項維修金提取過幾筆,主要用於電梯的維修。偶爾也有業主反映樓頂破損導致漏水,想申請專項維修金,但因爲漏水影響到的只是頂樓住戶,要其他住戶簽字有困難。住戶們希望市裏儘快出臺住宅專項維修資金緊急使用辦法,確保漏水這類問題及時得到解決。
市住房保障和房產管理局介紹,截至去年12月31日,我市五城區住宅專項維修資金累計歸集31.72億元,其中2013年新增歸集4.89億元。儘管我市不斷採取措施規範住宅專項維修資金的使用審批程序,然而受使用該資金需要三分之二業主簽字同意、審批週期較長等因素的影響,致使該資金常常不能及時發揮作用,影響了廣大業主的日常生活。去年五城區審覈劃撥住宅專項維修金不足1000萬元,尚不足歸集金額的0.5%,主要用於電梯和消防設施的維修。
對於物業和業主呼籲的出臺住宅專項維修資金緊急使用辦法,市住房保障和房產管理局表示,他們今年將抓緊做好《福州市住宅專項維修資金管理實施細則》的修訂,明確、細化住宅專項維修資金的交存範圍、標準和時間;明確住宅專項維修資金劃轉業主委員會管理的條件、程序;明確住宅專項維修資金劃轉業主委員會管理前和劃轉業主委員會管理後的具體使用申請程序。《細則》還將建立住宅專項維修資金緊急使用程序,擬對小區中出現的運行系統、給水排水系統、消防系統、屋頂、屋面、外牆發生滲漏以及房屋外牆存在脫落安全隱患等問題建立緊急使用程序,以確保及時得到修復。
電梯舉報件95%集中在住宅小區
每到一個小區,執法檢查組都要進到電梯間查看貼在電梯壁上的年檢證書,結果發現部分電梯超期未年檢。“這些沒年檢的電梯都是存在安全隱患的。”部分參加檢查的人大代表說。據市質量技術監督局介紹,他們收到的電梯問題舉報件95%反映的都是住宅小區電梯問題,主要有超期未年檢、年檢不合格仍在使用。
2011年至2013年,市質監局分別受理電梯類投訴舉報件159件、173件、243件,投訴舉報件逐年遞增。故障高發電梯多集中在使用年限在10年以上的老舊電梯,其中不少帶病運行,常發生困人、衝頂、蹲底等情況。按規定,電梯使用年限達15年時,要報專業機構評估是否繼續使用,但資金短缺始終困擾着老舊電梯的安全評估及維修改造。
記者還了解到,無物業小區電梯安全無人管理問題突出。全市無物業管理小區有91個涉及電梯使用問題,包括電梯757部。這些老舊電梯相當一部分缺乏日常維護保養,超過了安全檢驗合格有效期。就算是有物業管理的小區,也有很多物業企業認爲自己只有管理電梯的義務,而不承擔任何安全負責,其結果就是這些企業不按法規規定主動申報電梯年檢。近3年來,年均超期未申報電梯年檢的小區近千個,涉及電梯近萬臺。還有一些小區的電梯年檢不合格,物業也不採取措施消除安全隱患,爲減少開支,寧可讓電梯帶病運行。
“目前住宅小區越建越大,一個小區幾十上百棟樓,牽涉到成千上萬戶家庭。如果把問題電梯查封,恐會影響到居民的日常出行。”執法人員說,在實際執法中,他們查封電梯時常受到業主阻撓,如廣達路天豐花園的2部電梯超期未檢,執法人員多次責令限期整改,小區都置之不理,最後要查封電梯時,還有多名業主出來阻撓。
物業費收取率不足影響物業運轉
在梅峯路附近的左海帝景小區,小區環境整潔、治安有序,居民們告訴記者,小區原有的物業與業主配合不好被“炒魷魚”了,而業主新聘的物業公司自去年上崗以來,服務質量得到了多數居民的認可。“小區物業費收取率達到90%以上,物業管理運轉正常。”物業公司有關負責人說。
據瞭解,目前很多管理不善的小區都存在物業費收取難的問題,這直接導致物業企業難以爲繼,無錢僱請衛生工和保安,使小區管理陷入惡性循環。受檢查的幾個小區都存在物業費繳不齊的現狀。
據介紹,不交物業費的有幾種情況,有的是聯繫不上業主;有的是純粹找茬的業主,連家裏有蚊子也要怪物業衛生沒做好,並以此爲藉口賴着不交物業費;還有的人是根本就沒交物業費這個概念。“我們希望把簡易法庭搬進社區,面對業主公開審理拖欠物業費案件,把這些厚臉皮的人曝光在鄰里面前。”執法檢查組不少人這麼建議。
市人大代表悅影也參加了檢查,她對物業費收取難深有感觸。悅影是鼓樓區水部街道蓮宅社區書記、主任,就職社區的無物業小區中,近400戶居民是昔日村民,自1995年入住以來就沒交過物業費。
“過去小區衛生費都是由社區補貼,每月要花6000元,至今小區還欠水費100多萬元。居民不是沒錢,他們壓根沒有花錢請人管小區這個概念。”悅影說,今年區裏將蓮宅社區作爲無物業小區長效管理的試點之一,近3個月她都在挨家挨戶做工作,動員大家交物業費。“我們開出的標準是每月每戶20元,雖然不高,但收起來還是有難度,現在收取率已近半了”。
物業要把好違建第一道關
如何處理小區違建是物業管理的重要內容,在去年1月實施的《福州市物業管理若干規定》(修正案)中也將物業服務企業或者業主委員會發現有違建行爲應及時勸阻制止作爲修訂內容,但實施起來並不容易。
據瞭解,小區違建類型很多,有的是業主擅自把房子隔成多套出租,樓下是臥室或是廚房的地方,他在樓上建起了衛生間,被樓下住戶投訴;還有的是業主擅自敲掉承重牆,引發樓上樓下住戶恐慌;還有頂樓業主擅自將公共空間圍起來種菜種花,結果漏水,影響了住戶。“這所有的違建都需要用到水泥、沙石,如果我們的物業在違建之初就發現問題,不讓這些裝修材料進場,否則就斷水斷電,這樣會不會有震懾效果呢?”檢查組人員建議說。
這個建議得到了鼓樓區領導的肯定,他們表示該區就鼓勵物業從源頭制止,自去年1月至今年1月,共查處擅自改變建築物及其配套設施使用功能行爲的案件約200起,拆違面積達2萬平方米,其中有100起是在施工階段就被查處了。
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自去年初《福州市物業管理若干規定》(修正案)實施以來,市政府重新修訂《福州市區普通住宅前期物業服務等級標準及指導性收費標準》,上調了物業服務收費指導價標準,對各等級物業服務內容和服務標準進行全面細化和標準化,使其更具可操作性和可考覈性,去年我市還制定了《住宅專項維修資金使用管理補充規定》。今年將加快制定《福州市業主大會和業主委員會指導規則》《關於建立完善舊住宅小區長效管理機制的若干意見》等配套文件,着重解決當前小區物業管理中社會各界關注的業委會成立難、無物業小區鞏固整治成果難等問題。(記者李白蕾)