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有分析人士表示,2013年北京等多個一、二線城市土地出讓現高潮,房企拍高價土地,提高存貨量
截至3月26日,滬深兩市已經56家上市房企公佈2013年年報。《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現,按照申銀萬國行業分類,56家上市房企存貨總計爲8902.95億元,而去年同期這56家房企的存貨總計爲7196.87億元,攀升了1706.08億元,同比漲幅爲23.7%。
對此,有分析人士認爲,2013年房地產市場熱度較高,房企有勇氣高價斬獲土地。此外,一線城市土地較難獲得,當時市場預期也向好,一些開發商放緩推盤節奏,甚至有捂盤的跡象,去存貨速度有所減慢,致使庫存居高不下。
此外,蘭德諮詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示,常州、營口、溫州等許多三、四線城市商品房空置率已經非常高,有些城市庫存壓力也很大。而新增項目土地成本較高,銷售壓力增大,加之2014年房企資金鍊普遍偏緊,若下半年迎來新一輪補倉,很有可能觸及行業及開發商的資金警鐘。
存貨驟增
實際上,雖然已公佈2013年年報的房企還不到滬深兩市上市房企總數量的一半,但其存貨大增的趨勢已經非常明顯。
根據Wind資訊統計數據發現,按照申銀萬國行業分類,剔除數據不全的房企後,2013年前三季度,滬深兩市137家上市房企存貨總計約爲1.9萬億元,而去年同期這137家上市房企的存貨總量爲1.5萬億元,攀升了4000億元,同比上漲幅度爲27%。
“原來的存貨價格都上漲了”。一位業內人士向記者表示,上漲的這部分存貨貨值非常高。此外,土地市場成交金額也在節節攀升。
無獨有偶,據《證券日報》記者從中國房產信息集團(CRIC)獲取的一份數據顯示,僅2013年前11個月,北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額即高達4720.38億元,2012年同期則爲1675.55億元,同比暴漲181.72%,創歷史最高紀錄。
“2013年個別上市開發企業在拿地開拓方面比較積極,全國熱點城市土地市場也呈現‘量價齊升’的態勢,市場預期向好,開發商積極拿地補倉,這是2013年各大上市企業庫存大幅上漲的重要因素”。美聯物業全國研究中心向記者如是表示。
對此,鏈家地產市場研究部張旭認爲,雖然房企爲了保持競爭優勢,拿地動作頻繁,但是整體來看,考慮到房企的資產負債水平和銷售回款等情況,目前房企的存貨增長還處在比較合理的範圍,並未出現明顯的盲目擴張現象。
高庫存敲響資金警鐘
事實上,美聯物業全國研究中心曾向《證券日報》記者表示,“在我們統計的138個上市房企中,83%的房企按季度統計存貨均有上升的趨勢,表明上市房企控盤能力提升”。
不過,相對於存貨增加,存貨週轉天數減少,去庫存能力強的大型房企,中小房企的控盤能力稍顯不足,無法抓住市場窗口期,靈活推盤,項目去化速度較慢。例如,宣佈業務轉型的房企,或者被標杆房企搶佔其產品佈局“主場”市場份額的房企。
對此,嚴躍進向《證券日報》記者表示,房企存貨週轉速度下滑可能由多方因素造成,比如企業產品與財務週轉的困難,影響資金的利用效率,或者企業拿地激進擴張。當然,也不乏部分房企有意減慢存貨週轉速度,捂盤惜售。此外,從目前的市場表現來看,部分庫存高企的城市已經開始調整房價,出現房價增速放緩或者下行的跡象。
事實上,有研究機構稱,2013年杭州市場總貨值量爲3000億元,當年銷售1599億元,真實去化率約爲50%,屬於普通水平。但杭州2013年土地出讓1300億元,將在未來形成大約3000億元的新增庫存貨值。鑑於此,加上2013年未消化的庫存,杭州樓市2014年面臨的去化壓力可見一斑。
“開發商主動降價,意味着其已經意識到風險。”上述機構分析人士如是稱。
鑑於此,宋延慶表示,房企在高調拿地的同時,也要提高存貨週轉率,加快三、四線城市項目去化速度,確保現金流安全。