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1月8日,融創中國董事長孫宏斌攜公司高管,在上海舉行了一場媒體見面會,來自全國約400名記者參加此次見面會。2013年,融創中國成立10年,這是孫宏斌爲數不多的在衆媒體前的高調亮相。長達3個小時的媒體提問有問必答,讓記者們大呼過癮。會上發佈,融創中國2013年實現合約金額547.3億元,同比增長54%,超額完成全年450億元的銷售指標。今年,孫宏斌把融創的銷售目標定在了650億元,並稱未來千億元不是最終目標。
欲摘“激進”標籤
激進、偏執、賭徒……孫宏斌一度被貼上了這樣的標籤,這次,融創上下有着強烈的解釋慾望。
還未等媒體發問,融創中國副總裁李紹忠在會議開場介紹融創2013年運營的總體情況時,就用了大量篇幅說明融創在風險控制上所下的功夫。而在此後3個小時的提問環節,有相當一部分問題孫宏斌是用來回應“地王”、負債率和速度。
“2013年融創在研判了342個項目的基礎上,獲取了19個項目,每塊地都做了非常縝密的判斷。”李紹忠說,19塊土地的銷售面積將近700萬平方米,平均土地單價爲7300元/平方米,預計以均價2.8萬元/平方米出售,“地價和售價之間有多大空間”,成爲融創密切關注的指標。
李紹忠還通過PPT展示了融創在拿地時的內部控制流程圖。項目、公司、集團,各個層面標記着多個控制環節,密密麻麻,層層級級。
融創高管對於風險管控的解釋,並非“此地無銀”,實際上對於任何一家房企來說,拿地時不會沒有“頭上的緊箍咒”。出於對於佈局和週轉的考慮,2013年融創也放棄了不少幾乎“銜在嘴邊”的地塊。比如北京的東壩地塊,融創已跟蹤了三四年,比如杭州的地王,蘇州的地塊,融創均選擇了放棄。
“心有猛虎,細嗅薔薇”。在融創這個充滿狼性的團隊,這句頗具辯證法的話,被寫進了團隊宣言裏。心有猛虎——我們一直都有發展的理想,不發展不行,不拿地不行;細嗅薔薇——2013年全國土地市場白熱化,我們一直在冷靜觀察、沉着甄別。
當然,這在融創內部還有一個更接地氣的說法,即“多弄、死盯”。據介紹,融創對其所進入城市的政府招拍掛信息裏每塊地都要進行細緻研究,2013年融創共跟蹤了342個地塊,最終取得了19塊土地,比例不到6%,就是“多弄、死盯”的結果。
不迷信負債率
在孫宏斌的邏輯鏈條中,拿地是最重要的風險;第二就是銷售,房子賣不出去風險也沒法控制。
2013年9月,融創在北京拿下樓面價高達7.31萬元/平方米的農展館地王,轟動全國。“這個地拿得不貴,非要說貴,看跟誰比,過些年這樣的價格也拿不着地了。”孫宏斌並不覺得農展館的地塊貴,“地拿錯了,做什麼產品也賣不出去,拿地的時候,最最有風險,這點我們還是做得挺好的。”據悉,2013年,融創參加了房山十二三塊土地的拍賣,但一塊都沒拿,在他們看來,“農展館7萬元/平方米是便宜,房山1萬元/平方米是高。”
此外,市場普遍的觀點認爲,企業踩在高負債率的繩索上,那才叫步步驚心。可是孫宏斌不怕負債率高,就怕房子難賣。
按照孫宏斌的說法,他並不十分看重負債率。“淨負債率的要求是很荒唐的,儘量讓它能夠過得去,控制在資本市場能夠接受的範圍。每個行業、每個企業、每個項目,負債率的承受能力都不一樣。當然,長遠來說一個企業要有特別合理的負債率,我們現在就有合理的負債率。既要速度很快,又要負債率很低,這是個難題。現階段我們會把負債率往後放放。”孫宏斌用毫無修飾的話直來直去。
今年目標650億
聚焦核心城市、不“出海”、不“跨界”,孫宏斌一路且行且專一。
目前融創僅進入北京、上海、天津、重慶和杭州等核心城市,孫宏斌認爲,如果把攤子鋪得太大,就會分散精力,“現在別人管50個,我們就管5個公司。”孫宏斌還表示,肯定不會去海外,也沒有想過要去探索多元化的領域和方向。
在孫宏斌看來,房地產行業還有很長的路要走,融創過去幾年有很好的勢頭,沒必要分散精力,也許將來有這樣的考慮,但也得好幾年後。“比做電視、做汽車容易得多,規模又比他們大,利潤又比他們好,沒有必要賣電視、賣汽車、賣水。當然,賣水是可以的,水比油都賣得貴。”面對競爭對手的多元化,孫宏斌不由自主地調侃了下。
孫宏斌給出的融創今年的銷售目標是650億元,同時他也認爲,未來融創實現1000億元銷售額是水到渠成的事。“3年前融創上市時銷售額80億,投資人擔心到300億怎麼管,到500億怎麼管。現在到了500億了其實還是挺從容的。”在各路領頭房企在“超1000奔2000”的路上,孫宏斌認爲融創與一線房企的差距不會越來越大,反而差距會縮小。
北京市場方面,農展館項目的貨值大約在100億元至120億元,主力戶型在230平方米至300平方米,平均售價大約在15萬元/平方米。融創中國北京公司總經理荊宏透露,目前該項目已經拿到了政府立項和覆函,“計劃在今年9至10月份亮相,但能否成功入市,還要取決於政府對價格的審批。”
本報記者陳靜思