|
||||
近日,北京市高級人民法院公佈了《關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》(試行)。對常見的二手房糾紛作出了明確規定。在實際生活中,哪些案例可以運用這些規定?本報邀請北京中允律師事務所合夥人商宏冬進行了細緻解答。
無房產證
買賣合同也有效
2013年,王先生將自己名下的一套房屋出售給張女士,張女士在辦理過戶時發現,該房屋的房產證尚未辦理下來。張女士起訴至法院,要求判定合同無效,終止交易。法院駁回張女士的訴訟請求,判定合同有效,但王先生需承擔因房屋無法過戶而對張女士造成的經濟損失。
律師:房子合法就能買賣
發生上述案件最多的情況是期房的買賣,原因是期房獲得房產證的時間較長。在此類案件的判定中,有些法院會依據《城市房地產管理法》中第38條規定“未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓”爲由判定合同無效。但由於《城市房地產管理法》系行政管理性法律,因此合同是否有效,須以《合同法》的規定進行判定。
在《合同法》中,違反法律、行政法規的強制性規定的屬於才屬無效合同。尚未拿到房本僅屬於違反管理性規定,因此不能以違反此項規定爲由確定房屋買賣合同無效。
但值得注意的是,沒有房產證的房子並非意味着房子在交易過程中就是安全的,如果房子被法院押扣或是房產證已被抵押,則一樣存在交易風險。
共有房屋
單方賣房算有效
王女士與胡先生婚後共同貸款購買一套住房,房產證上只寫了胡先生姓名。在王女士不知情的情況下,胡先生將該房以市場價出售給黃女士。王女士起訴至法院,要求法院判定此次交易無效。法院駁回王女士的訴訟請求,判定合同有效。但要求胡先生將所售房款的50%交還給王女士。
律師:單方反悔無濟於事
近年來,房屋增值較快,不少賣房人反悔出售房屋,於是便以夫妻單方出售共有住房爲名起訴到法院,要求確認買賣合同無效。但只要購房人是善意購買,法院就會認定購房合同有效,無論房子是否已經過戶,都將無法被追回。
只有房價過分低於市場價時,追討方可以以惡意串通、損害原告利益爲由要求法院判定合同無效。
未滿5年
經適房買賣無效
王女士將2010年購買的經濟適用房出售後,認爲所售價格太低,希望買方再加些錢,被拒後起訴至法院,要求法院判定此次購房合同無效。法院以經濟適用房未滿5年不能上市交易爲由,判定購房合同無效。
律師:不足5年可終止合同
此次《指導意見》規定將經適房買賣分爲了兩種情況:在2008年4月11日後購買的經適房,未滿5年便出售的,如果買賣一方起訴主張買賣合同無效,法院可予支持;但在2008年4月11日前簽訂購房合同的已購經適房,取得房產證滿5年,如果出現買賣糾紛,應認定買賣合同有效。
一房多賣
誰辦房本誰得房
李女士將名下的一套房分別賣給了三人,均簽訂了購房合同。房子最終過戶到了其中一人名下,另外兩人起訴至法院,要求將房子過戶到自己名下。法院駁回兩人的訴訟請求,判定他們的購房合同無效,但要求李女士償還兩人的購房款及損失。
律師:“一女多嫁”只認房本
《指導意見》規定,一房多賣且與買房人簽訂的購房合同均爲有效的情況下,按照以下順序決定誰最終獲得該房屋的所有權:一是已經辦理房屋所有權轉移登記的;二是雖未辦理房屋所有權轉移登記,但已經實際合法佔有房屋的。合法佔有房屋的界定,通常以是否已經正常居住作爲參考。
對於未辦理房屋所有權轉移登記,又未合法佔有房屋,法院應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先後、是否辦理了網籤、合同成立的先後等因素,公平合理地予以確定。
本報記者徐楠