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隨着深圳產業結構調整的逐步深化,先進製造業和高新科技產業發展勢頭迅猛,對產業用地的需求隨之加大。在深圳多輪城市更新過程中,土地逐步向集約化發展,原本佔地面積大,容積率低的工業園區也逐漸釋放更多的產業空間。在大需求和高供給的碰撞下,深圳新興產業綜合體雛形初現。相關機構預計,深圳未來產業空間的需求和供給都還將繼續增大。
“工改工”助推研發類辦公物業增量
來自DTZ戴德樑行《2013年深圳房地產市場年度報告》顯示,深圳戰略新興產業除了生物、互聯網、新能源等維持較高的增速外,諸如機器人、新材料、基因等一批高精尖新型產業逐漸成爲深圳高新技術產業的新亮點,這些產業的大力發展帶動研發辦公物業需求持續增長。
與此同時,基於節約成本考慮,部分企業從商務區寫字樓物業轉向研發辦公物業,如位於南山區的高新技術產業園就因此承接了部分來自寫字樓市場的客戶需求。這些需求擴大的同時帶動中心城區研發辦公物業租金在2013年上漲3.8%達到每平方米83.3元。
2013年初,深圳市政府出臺了“工改工‘1+6’政策”,鼓勵進行集約型土地開發,建設新型產業綜合體,包括工業型寫字樓以及配套設施。DTZ戴德樑行報告指出,對於“工改工”項目,爲了充分挖掘土地價值,改造趨勢以研發辦公類物業、商貿園和創意園爲主。隨着一批新建研發樓宇和城市更新釋放的“工改工”項目的逐漸入市,以及創新型產業用地容積率的提高都將使得未來兩三年內研發物業供應持續增加。需求增長難及供應增長的同時,市場消化將面臨一定壓力,屆時空置率將被拉高。儘管如此,中心城區的研發辦公物業因其區位優勢租金仍有望維持平穩;但外圍區域的物業租金將會面臨較大壓力,新物業定價估計將趨於保守。
保稅倉“變身”數據中心
長期處於供不應求狀態的中心城區的保稅倉供應依然緊張。仲量聯行《2013年深圳房地產市場回顧報告》中顯示,受益於美國經濟復甦和歐債危機得到控制,出口型企業訂單增加,深圳出口延續上升的態勢。2013年1至11月,深圳出口同比上漲16.6%,相較於2012年同期的21.6%增速有所下降。地理位置優越,如位於福田、前海、機場區域的保稅區倉庫,基本處於供不應求的狀態,助推了租金在2013年前三季度的加速上漲。2013年第一到第三季度,租金增幅達12.2%,至35.1元每月每平方米。
儘管在第四季度進入進出口淡季,部分短租戶撤出,導致第四季度租金有所回調,但總體而言,2013年保稅倉庫租金上漲9.1%至34.1元每月每平方米,漲幅遠超2012年的4.8%。
值得一提的是,在供求緊張的態勢下,保稅倉還出現了一番新景象。仲量聯行深圳工業地產部總監陳劍鋒指出,除了作爲進出口貨物儲存地的傳統用途,2013年,深圳保稅區域出現租戶使用保稅物流園作爲數據中心的現象。由於保稅物流園具有較多優勢,如租金比寫字樓低廉、較容易租賃較大面積、從國外進口IT設備可免稅等,目前多家數據提供商和金融研發機構選擇將保稅倉庫作爲數據中心。據仲量聯行估計,整個深圳已有將近5萬平方米保稅物流園作爲數據中心租出。
陳劍鋒表示,由於美國經濟復甦強勁,歐洲經濟企穩,預料2014年進出口繼續復甦態勢,支撐需求增長。深圳政府在2013年末出臺保稅區轉型升級方案,未來保稅區將引入更多行業,實現多元化發展,進行產業升級,這將進一步帶動保稅倉庫的需求。政府同時將致力於提升保稅區內的產業配套,在未來將整體提升深圳保稅物流園的質量。2014年,保稅倉庫預計將有41萬平方米新增供應,創5年來新高。
南方日報記者卓泳