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從限購、限售到臨近年底的“4萬元”預售管制紅線,去年儘管針對高端市場的行政調控措施從未放鬆,但依然未能抑制住京城豪宅市場的價格漲勢。根據相關機構統計,2013年年末,北京報價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅市場成交均價達到57537元/平方米,相比1月份漲幅高達17%。進入2014年,一批被限售的樓盤將入市,去年的一批地王項目也將推盤導致供應加大,但業內人士判斷核心區豪宅的價格漲勢難擋。
據中國指數研究院最新發布的數據顯示,北京豪宅的價格門檻已經從過去的4萬元/平方米上升至6萬元/平方米,頂級豪宅的價格門檻則上升至10萬元/平方米,總價門檻飆升至4000萬元-5000萬元之上。
“高端物業價格去年的高漲幅,一方面與房地產銷售形勢整體向好、房價普漲的基礎有關,另一方面,地價的飆升也是一個重要的拉力。”亞豪機構副總經理高姍表示。以北京東三環沿線的高端住宅項目爲例,在融創農展館地王拍出後,高端市場價格隨之被大幅擡升,不少在售項目紛紛漲價,漲價幅度至少都在15-20%以上,單價紛紛突破10萬元大關。
“高端客羣的基數雖然在不斷擴大,但是其在整體購房羣體的佔比仍然是穩定的。而在地價倒逼下,未來豪宅項目數量將不斷增加,高端市場競爭也將加劇。對於處於主力銷售期的高端項目而言,如果沒有強力的價值支撐,大幅漲價有可能導致銷售趨緩,從而加大企業資金壓力。”高姍進一步分析認爲。
而隨着2013年底設定的“4萬元”紅線逐漸放開,必然會出現高端項目扎堆入市的局面。在此情況下,什麼樣的高端住宅項目更具保值增值潛力,就成爲高端項目持有人最爲關心的話題。
對此,專業人士分析認爲,城市核心區豪宅顯然更具有優勢。中國豪宅研究院院長朱曉紅就表示,“豪宅更強調出生地,強調依附的城市資源以及配套資源的中心度和核心度。城市豪宅價值體系的核心內容便是區位,區位所承載的城市資源、人文資源等的稀缺性決定着項目的價值,這也是頂級城市豪宅只會出現在中心城市的核心區的原因所在。”
具體到北京來看,CBD核心區、朝陽公園板塊以及萬柳、西山板塊等區位顯然更具競爭優勢。以CBD核心區爲例,它不僅是外資金融機構、世界500強企業、跨國公司總部的商務使館區,更聚集了中國80%以上的國際傳媒機構。其所聚集的高端圈層資源以及高端生活氛圍是其他區域無法能力的。而目前該區域的供應也很有限,在售的僅首創置業開發的樓王產品禧瑞都天禧,可售貨量原本一共僅57套,目前尚餘30餘套。
該項目副總經理鄒雙喜曾表示:“禧瑞都天禧項目所處地塊爲CBD核心區最後一塊住宅用地,要將該地塊的價值發揮到最大,就需要將天禧打造成真正能代表中國頂級物業水平的產品,滿足財富金字塔尖的人羣對收藏級宜居住宅的需求。”