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SOHO中國旗下物業壟斷北京商業地產銷冠的格局在去年終於被打破。日前,來自中原地產商業地產研究中心的數據顯示,2013年龍湖時代天街勇奪北京商業地產成交金額冠軍,成爲了新城商業地產整體突破的代表性項目。“截止到2013年12月31日,時代天街的銷售金額達到15.26億元,可以說打破了SOHO中國近幾年對北京商業地產市場的壟斷,也開創了龍湖在北京商業地產市場中的新篇章。”龍湖時代天街營銷負責人胡犇表示。
日前,由北京商報《新北京樓市週刊》主辦的論道時代銷冠論壇上,衆多業內人士一致認爲,龍湖時代天街的奪冠也打開了北京新城商業地產的新篇章,預示着商業地產從核心城區向外轉移的市場趨勢。
新城商業逆襲
從房山首創奧特萊斯開業到萬科廣場出世,再到龍湖時代天街的奪冠,2013年成爲了北京新城商業地產整體逆襲的一年,打破了以往一直由核心區項目把持銷冠的格局。
中原地產數據顯示,2013年商業成交熱點區域呈現出扁平化趨勢,排名前十的項目廣泛分佈於大興、通州、望京、豐臺、東城、西城等區域。隨着核心區域土地供應的減少,商業投資外延明顯,2013年新興區域商業項目表現亮眼,其中地處五環外的項目佔據了整體排行的半壁江山。
對此,業內人士分析,隨着土地供應格局的改變,城市格局呈現出多中心的發展態勢。投資者對投資區域的選擇逐漸多元,大興、通州等新興區域的人口量級較此前進一步增多,商業需求明顯放大,區域規劃的利好加劇了投資者對區域前景的信心。另外,對新興區域而言,軌道交通無疑加快區域發展的觸媒,同時也是投資者進行投資選擇的重要因素之一。在現有供應中,臨近地鐵的商業項目相較其他項目受關注程度明顯更高。
此外,年度商業銷售市場中,相較萬達、SOHO中國等傳統商業放棄,龍湖等新晉商業地產開發企業表現突出。胡犇表示,龍湖2011年以“天街”系列產品進入北京商業地產市場,在朝青、大興區域板塊中,銷售套數、銷售面積以及銷售金額持續領先。
外移成趨勢
伴隨北京軌道交通的四通八達不斷向外延伸,未來新城區將承擔起更多的人口安置責任,商業地產的興起成爲下一步熱點。
“如果把北京地圖打開,讓投資者選擇價值區域的話,很簡單就說幾環就可以,二環、三環、四環,那麼給我們什麼啓示?爲什麼要按環線分佈價值?因爲我們的交通習慣,如果一百年前,沒有三環,那時候就是按馬車來走的,未來變成汽車了,那麼三環、四環、五環就有價值了,那麼未來就是地鐵,未來的土地分佈價值不再按環線,而是按地鐵。”譽翔安合夥人趙敬川表示。
誠然,我們看到在新城區興起的商業地產項目全是倚靠地鐵而建,如龍湖長楹天街是地鐵6號線上蓋,首創奧特萊斯緊鄰地鐵房山線以及萬科廣場背靠地產昌平線,而龍湖時代天街與地鐵4號線無縫對接。
二十一世紀不動產商業部總經理蔡宇翔也表示,對於投資者而言,往往關注一些熱點區域如西單、東單、金融街、CBD等熱點區域的價值,但是現實是作爲一般投資者很難進入這一區域,目前基本上全是被國企機構持有,散售的並不多,而且門檻相對較高,因此未來投資新城區纔是能“撿漏兒”的機會。
伴隨着住宅供地的外移、人口的外遷,近年來北京不斷涌現出新遷人口幾十萬的新興城區,這時就給商業地產孕育了機會。
“隨着北京周邊的不斷興起,最需要的就是解決商業配套不足的問題,這是硬性的要求。”中國房地產業協會商業地產專業委員會祕書長蔡雲表示。
投資機會顯露
對於新城商業地產的投資更多人關注的是風險問題。
以縱觀南北的地鐵5號線爲例,從天通苑到磁器口,有多個商圈,5號線是2006、2007年開通的,但就在開通前三個月,所有的房價做一個與三月後的縱向對比,那麼在地鐵的兩端,在天通苑和宋家莊的增幅,是遠超於二環內增幅的,所以一個地鐵線的開通對新城市場帶動作用是非常強的。
“從商業投資來講,現在新興區域的配套設施以及市場設計全是市場化操作的,佈局更加合理規範,而老城區相對成熟,但是設施和規劃已明顯落後。”趙敬川表示。
蔡雲認爲商業地產的風險源於運營能力,現在住宅市場火爆,許多商業地產也進行散賣導致經營問題的出現,但是龍湖時代天街的超大型商業中心裏,龍湖地產能持有令人詫異的體量,有這樣的商業中心進行支撐,對於周邊的散售商業投資提供了強有力保障。
記者瞭解到,去年龍湖時代天街月度銷售額非常穩定,持續熱銷不是單純意義上依靠於整體市場的帶動,主要還是來源於整個項目的自身定位和產品優勢。
首先龍湖時代天街這個項目,在整個全北京在售的項目上是真正地鐵無縫連接的,在整個全世界範圍內看,在城市化進程當中,每個大型的國際都市地鐵的作用是非常強的。
其次,北京市政府乃至整個大興區對於區域發展的重視,南城計劃整個投資額是超過了8900億元,最新的行動是達到了3960億的總投資,對於區域發展帶來的重大利好,包括保利、萬科、綠地以及龍湖等11家品牌房企全在這裏投下了重金。
最後,龍湖時代天街位於第二機場17公里處,與三元橋和首都機場的距離一樣,是臨空經濟圈最合適的位置,時間成本只有半個小時。
據胡犇透露,2013年4月時代天街餐飲樓首推售罄;6月風情商街開盤僅一個小時認購金額即告突破3億元。除此之外,年內龍湖在北京地區共計完成80億元銷售額,時代天街的整體銷售金額(住宅+商業)超過24億元,佔比北京公司整體成交金額的30%。