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這幾年,受廣佛限購影響,廣州北清遠板塊吸引了不少廣州客。南方日報記者曾亮超攝
-空置房調查系列報道之二
這幾年,清遠樓市賺得盤滿缽滿的當屬郊區大盤。這些大型房企演繹了不可思議的神話,有的單個樓盤的日銷過千套吸金幾億元,幾近當地一些小項目全年銷售額的總和。
然而,神話終究是神話。震撼過後,有值得深思的地方。這樣的輝煌能持續多久,居住條件不夠成熟的房子銷售後帶來哪些後果?從『造盤』到『造城』之間的障礙如何跨越?
延續昨日《清遠郊鎮超級大盤入住率僅一成》,本期接著探討郊區大盤的開發、銷售模式。
●采寫:黃劍琴陳步上趙強
廣州北屢見『日光盤』
在廣州談起『置業廣州北』,大家首先想到的是廣清交界。這幾年,清遠南、廣州北板塊最為火熱,開盤日銷幾百套是常事。清遠城郊一些大項目在廣州的名氣遠遠超過當地。
2013年5月12日,總佔地1398畝、總建280萬平方米的陽光100芒果TOWN在廣州花園酒店1樓國際廳首度盛大開盤。作為獻禮廣州北的第一生活大盤,開盤當天首推600套房源就被搶購一空。同年連續4度開盤推貨,均價5500元/平方米。
2013年,受廣清同城時代的多重利好,毗鄰銀盞、獅嶺雙輕軌站,約35分鍾便可直達廣州市中心等有利信息讓中國美林湖多次迎來極度熱銷狀況。市場數據顯示,中國美林湖第三期洋房組團美匯半島,開盤當天即銷售1074套、吸金6.98億元。同年早些時候開盤的第二期匯泉灣,兩天內也創下銷售413套的佳績。
綜合這些熱銷的個盤數據,筆者發現,2013年清遠市區南部郊鎮新推出的住宅貨量是2012年的3倍多,同時佔了清遠市區新貨總供應量四成,價格和清遠市區相當,甚至有的超過7000元/平方米,超過市中心大多數樓盤。
這些房子是如何賣出去的?
那麼,廣州北清遠板塊是如何吸引廣州客的呢?
其實,這些樓盤一開始的目標客戶並非面向廣州,而是清遠本地人。
據了解,2008年,恆大金碧天下在廣清兩地市場同時發力,在清遠各大媒體、戶外路牌全面覆蓋形象廣告,在舊城開了銷售部,在贏之城、城市廣場等開設樓巴。經過一年的努力後發現『此路不通』,清遠人對位於清新龍頸的該項目關注度不高,『心動』的更少。
最終,開發商只好將『火力』集中在廣州市場。除了投放廣告,通過樓巴『擺渡』,以低價、優美的園林、富麗堂皇的銷售中心吸引了一批購房者。此後,『樓巴擺渡』、『環境優美』、『價格較低』、『配套規劃誘人』等成為這批直接面向廣州購房者樓盤的『標簽』。
後來的市場調查更強化了這些大盤開發商的信心。2012年,陽光100芒果小鎮對清遠市場發出千份調查,調查的結果顯示只有1成清遠人有考慮到郊鎮置業,因此倒逼了這些樓盤將目標轉向廣州市場。
2011年北部萬科城廣州大劇院開盤,2012年陽光100芒果小鎮直接將銷售中心設在廣州,去年在廣州花園酒店1樓國際廳首度盛大開盤。
根據陽光100的調查,大部分廣州客對郊區樓盤的印象是環境相對較好,價格相對市區便宜;交通和配套是他們顧慮的主要問題。過半數被訪者認為郊區盤需配備醫療、教育資源、生活配套、銀行、超市等配套。
這些剛需型產品抓住了大部分年輕『剛需置業者』。他們在廣州買不起房子,用廣州四分之一的房價買下拎包入住的居所。在出行方便的基礎上,充足的貨量加上誘人的價格,這對於廣州工薪階層而言,無疑成為一個選擇出口。
『這些郊區盤無論是哪一種定位或運作模式都具有一定的合理性,但能否吸引購房者居住仍要考慮項目周邊配套的成熟度。』資深地產人士趙千河說。
產品從度假型到常住型
從這些郊區大盤開發的路徑可以看出,這些樓盤已從最初『5+2』模式的度假型定位逐漸轉為『第一居所』的『常住』型角色。這也得到地產專家韓世同的認同,『廣州北清遠郊鎮的這些樓盤,從客戶角度來看,主要分兩種類型,一是休閑度假型樓盤,二是剛需型樓盤。』
韓世同分析,兩者需要解決的問題不一樣,前者一般有車,用來度假,只要交通便利就行,距離不是太大問題,對公交、教育、醫療配套要求相對不高。
後者則需要政府公共配套的投入,首要解決的是交通接駁。從項目到廣州地鐵的接駁線要建起來,方便上班族工作生活。因為項目大,容納人口多,一些公共配套開發商可以自己來解決,比如幼兒園、小學、醫療、超市。
大概十年前,廣州北大盤定位主要還是休閑度假。像碧桂園假日半島,瞄准的就是一批有別墅夢想的置業者,項目以白菜價的別墅吸引一些中端消費者。
2010年,以萬科城為開端,此後的項目都將目標轉向剛需群體。『現在廣州房價越來越高,購房成本太高,購房像周邊地區外溢是趨勢,所以清遠迎來了機會,這個趨勢是不可逆轉的。』韓世同說。
-縱深
郊區大盤如何從『盤』到『城』?
大盤是一個讓地產從業者血脈噴張的事物。因為它們都背負著一個『大城』的夢想。清遠大盤從郊區開始,主要集中在清遠南部的龍塘、石角等地,它們的共同點是體量大、小區綠化環境好、配套多。
從公開資料顯示,恆大金碧天下總建築面積300萬平米,規劃配套有酒店、會議中心、恆溫標准游泳館、各類球館、電影城、歌舞中心、兒童歡樂中心、兒童培訓中心、國際標准18森林洞高爾夫等。芒果小鎮佔地1398畝,建築面積近280萬平方米,規劃打造為可供數萬人居住的廣州北第一居所生活大盤。美林湖以『生態都市』為理念,構築『一區三鎮八園』的開放式格局。
這些樓盤以誘人的價格和美好規劃前景吸引了不少投資置業者購買。買房子的人多,房子賣得也很好。但並不意味著房子入住率高。對於入住率問題,郊鎮一知名房企旗下樓盤李姓負責人坦誠告訴記者,其社區入住率很低,只有1成左右。
芒果小鎮銷售人員不忌諱地說:『我們盤來買房的三四十歲的居多,大多在廣州買不起房,現在目的很單純,就是有一套房就行。其實這些所謂剛需群體對房子用途比較模糊,不單純是自住,也不單純是投資,現在不會入住,以後是否入住則要看發展情況。據我了解,許多人有條件的話還是打算回廣州買房。』
神話有時離謊言只有一步之遙。橫在郊區大盤面前的迫切問題是,如何纔能實現從盤到城的演變呢?
『什麼樣的郊區大盤能算是一座城?』有專業地產人士認為至少要滿足三個條件,『一是生活配套設施齊備,其中包括就醫、就學以及生活必需品的購買等;二是交通便利,國外之所以形成郊區化是因為地鐵等公共交通特別發達;三是具備集群效應,能形成新的城市中心。』
分析目前這些郊區大盤的剛需購房者更多表現的是『偽剛需』。甚至開發商也坦言,因為交通、距離仍舊是其最重要的制約因素,自駕成本高,社區樓巴也不能解決交通問題,目前廣州人上班從家到公司能接受的時間是一個小時左右。即使有樓巴,但從這些區域到廣州任意地鐵站就要花1個小時,再到上班地點通常一個半小時以上,目前他們還不能接受。另一方面,養老、度假模式目前在國內還不成熟,加上這些項目周邊公共配套不足,宜居條件欠缺,難以吸引人來居住。這也造成了當前郊區大盤空置率高居不下。
『即便是廣州這個以郊區大盤起步最早的地方,也曾出現過業主回流到市中心居住的問題。』趙千河說,郊區大盤也並非沒有失敗的例子。曾經因為郊區大盤一炮而紅的合生創展,當年豪賭佔地2.5萬畝的京津新城,耗費近8年的時間,累計投入200多億元,最終得到的產出卻不到100億元。