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一房兩證的小區在昆明到底有多少個?這些一房兩證的小區是否經過昆明市規劃局審批?
2013年12月19日,金呈東泰花園小區,一位購房者被開發商告知,所購房屋需辦兩證,他感到十分困惑
1月2日,昆明市住建局辦公室向記者表示:住建局嚴格按照昆明市規劃局的審批來辦證,審批的是一套房就辦一證,批成兩套的就辦兩證。所有的房子都要通過規劃審批和規劃驗收纔能辦證,這是辦房產證的前置條件。該局是按照規劃審批來辦證的。
采訪中,一些一房兩證房屋的開發商說,規劃局批給小區的是兩套房,所以辦一房兩證。對此,昆明市規劃局辦公室回復:『一房兩證是不合法的,規劃局從來沒有批過一房兩證。』
那麼,這個一房兩證的怪圈到底是如何形成的?
市民舉報:昆明一房兩證小區不是個別
據市民反映,昆明不僅金呈東泰花園小區存在一房兩證的情況,其他小區也都存在這種現象。根據市民反映的情況,記者進行了調查走訪。
市民李女士住在穿金路上的春城鄰裡小區。2007年,她在該小區購買了一套110平米的商品房,拿房產證的時候,也是一房兩證。不過,因為時間比較久了,她已記不太清房產證上是如何把一套房屋劃分成兩套的。
『剛買房時,開發商售樓人員就告訴過我,我買的房將來要辦一房兩證。』李女士說,因為該小區的環境和戶型是自己比較欣賞的,加之當時也沒有出臺限制政策,她還是買了這樣的房子。
李女士說:『至今,我也不清楚開發商為何給我們辦成一房兩證。只是聽說,當時受「90/70」政策影響,開發商蓋的小戶型房屋達不到規定數量,就把一些房屋辦成一房兩證來虛增小戶型房屋數量。我們這個小區裡,除了面積最小和面積最大的戶型是一房一證,其他都是一房兩證,佔百分之六七十,估計有好幾百戶。』
在春城鄰裡小區,跟李女士一樣,很多業主也是一房兩證。小區一名物管人員未透露一房兩證業主的具體數量,但明確表示『這樣的業主數量不少』。造成這個問題的原因是受當時房產政策影響。
大溪地小區業主賴先生2007年買了一套160平米的商品房,也辦了一房兩證。大溪地小區物管公司昆明鴻億鑫物管公司有關人員告訴記者,該物管公司接手該小區物管工作纔一年多,不清楚小區辦理房產證的情況,但聽到一些業主反映,小區裡確實存在一房兩證的情況,有這種情況的房屋也是兩個房號。物管公司也不清楚開發商當時為何這樣做。
在盤龍區北京路上一小區,以及西山區滇池路另一小區,都有業主向記者反映自己遇到一房兩證情況。其中一位業主表示,自己買了一套140平米的四室兩廳套房,買房時開發商讓他簽了兩份購房合同,結果今年拿到房產證,他纔發現這套房被辦成了兩個房產證。
據調查,前幾年,昆明開發的小區商品房中,有一房兩證情況的遠不止這幾個。說到一房兩證,不少二手房中介機構的置業顧問隨便都能背出一長串小區名稱。
業主煩惱:一房兩證令業主不敢置換房子
2013年12月31日,業主賀先生正在位於西山區滇池路的某小區內散步。說到一房兩證的話題,賀先生苦惱不已:『我買的就是一房兩證的房,現在影響女兒了。過戶時,我把房子落到女兒的名下,結果相當於我女兒有兩套房了,弄得她想買房子卻買不了。』
賀先生的這套房子是大約3年前買的,面積110多平米,價格6000多元/平米。當時沒有出臺限制購房政策,過戶時,他把房產落在女兒名下,沒想到當初的好心現在反而成了女兒的負擔——現在賀先生的女兒既買不了房,由於現在執行的房產限購政策,這種一房兩證的二手房也難以賣掉。
春城鄰裡小區業主李女士也表示:『因為一房兩證相當於有了兩套房子,如果再買第三套房子會非常麻煩。所以雖然我們一家5口人共同居住在這套房子裡,比較擠,但我沒有換房子的打算。可能要等孩子長大後,以孩子的名義再買房。』而她抱在懷裡的孩子纔兩歲。
專家分析:三種原因造成一房兩證
昆明市場為何會有這麼多『兩證房』?雲南某建築工程設計院的一名設計師分析了造成一房兩證的三大原因。
首先,城市土地地塊都規劃了用途,如商業用地、工業用地、住宅用地。有些開發商獲得了商業用地後,為了提昇產品銷量,變相把商業用地改造成住宅賣,以蓋辦公場所的名義建住宅。加上過去沒有出臺限購政策,一些購房者購買兩套辦公室來拼成一套住宅,或者是形式上的辦公用房,業主買來變成了住宅,都不用修改規劃。有的市民購買的房產證用途注明是『辦公』,就是這類情況。
一般情況下,開發商在建蓋中,在不影響房屋結構安全的情況下,會根據業主的需要,對房屋不做嚴格隔離。
該設計師介紹,這是產生一房兩證最主要的原因。這種情況不僅在昆明有,在全國很多地方都很普遍。
再比如,工業用地上也要考慮生活區,這樣工業區纔能配套發展。工業用地上,離不開商業功能和住宅功能等。因此,開發商根據規劃和使用的原則確立了小型的城市綜合體,如對商業、辦公、住宅配套,采用變通的方法對規劃地塊用途調整。
上述情況,可以視作開發商在地塊功能上的靈活使用,根據目前的法規,沒有明確規定是違法的。但是,因為用地用途有嚴格區分,會帶來一些後續問題。比如商業用地上的住宅,產權年限比住宅用地產權年限低,居民的水電費價格也高些,另外還會給這些業主帶來房產限制政策的影響。
第二種原因是,對本身就是住宅用地的商品房小區來說,一房兩證主要是為規避『90/70』房產政策,開發商可以通過一房兩證來虛增小戶型房屋套數。
第三種原因是,按照以前的房產政策,戶型大的房屋,不論對開發商還是購房者來說,都要比戶型小的房屋交的購置稅高,因此開發商把大戶型房屋辦成一房兩證,以此為開發商和業主規避稅費。但這種做法不多,現在開發商也不這麼做了。
監管盲區:是否按圖施工很少有人過問
眾所周知,商品房小區開工建設前,開發商要委托設計單位,根據規劃條件等設計小區房屋施工圖,這些圖經過有關部門審批後,開發商纔能按圖施工。那麼『兩證房』是如何過審查關的?
某建築公司經理彭先生告訴記者,商品房小區開工前,設計單位設計的施工圖紙首先要經過施工圖審查中心審查,通過審查後,施工方要嚴格按照這個圖施工。按理說,一房兩證的房屋設計圖是不可能通過審查的。但在最後一個按圖施工的環節中,相關部門事實上存在著監管盲區。
據了解,昆明恆基建設工程施工圖設計文件審查中心承擔著昆明市建設工程施工圖的審查工作。那麼『一房兩證』小區的施工設計圖是否經過該中心審查?
該中心辦公室有關人員說,該中心按照國家要求只進行技術審圖,政策方面的審查不屬於該中心負責。至於開發商是否按審查後的圖紙按圖施工,是由住建部門監管的。
對此,彭經理表示:『在監管中,監理單位是第一監管單位,如果監理單位發現問題而處理不了,可向主管部門報告。但是,監理單位受僱於開發商,對於開發商的一些要求,監理單位也很難辦。另外,政府主管部門也負有監管職責。但在對工地的日常監管中,政府主管部門往往側重於質量和安全,對開發商是否按照圖紙施工,則很少過問。』