|
||||
近兩年來,包括我市在內的多個城市都出現了90平方米以下的剛需戶型頻遭瘋搶的局面。其實,早在2006年,國家住建部就出臺規定,要求在新的土地出讓合同中,應註明套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。但受多重因素影響,這一政策在執行過程中被“大打折扣”。
記者瞭解到,爲改變目前剛需房荒的尷尬,我市將進一步加大中小戶型住宅供應量,目前正由市住建委牽頭着手出臺相關操作意見。
爲搶到小戶型,買房人在售樓處“守”了三天
“要不是現在小戶型找不到,我也不會連守售樓處三天!”這是去年12月初江寧某剛需盤開盤現場的買房人李蕾所倒的“苦水”。李小姐稱,目前她正和男友在南京創業,爲了能買房安個家,她和男友去年跑了大半年的樓盤,“看中的搶不到,能搶到的沒有足夠的經濟能力承擔。真希望多一些小戶型、總價低的房源給我們這樣的剛需。”
記者採訪中瞭解到,近兩年來,像李蕾這樣爲買房所煩惱的年輕人比比皆是,這讓我市中小戶型房源頻遭瘋搶。
去年11月,位於河西的海峽城推新,儘管80、114平方米的中小戶型均價高達21000元/平方米,但還是在一小時內被一搶而空。
去年12月初,位於麒麟板塊的中海國際社區一口氣推出了1300套房源,其中79平方米、96平方米的數百套小戶型,也是在一個小時內全部被搶光,“雖然開盤前精心選擇了好幾套房子,但到了現場根本沒得選,能買到就像中大獎。”市民楊小姐當天爲搶到一套79平方米的房源,交了三組誠意金拿了三個房號進場選房。
相關統計數據顯示,去年全年我市中小戶型的入市量爲3.1萬套,銷售量超過了3.3萬套;而140平方米以上的大戶型入市量達到1.1萬套,但銷售量不足萬套,供遠大於求。供不應求讓中小戶型房源價格快速上漲。據悉,去年我市90平方米以下房源的銷售均價同比上漲11.15%;而140平方米以上房源的銷售均價同比上漲了9.96%。
追求更大獲利空間,開發商鍾情“大戶型”
加大中小戶型房源供應,一直以來都是我國調整住房供應結構的一項重要內容。記者瞭解到,早在2006年國家住建部就出臺相關規定,明確在新的土地出讓合同中,在覈發的《建設工程用地許可證》中,應註明套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。
爲執行上述政策,我市當年設置了強控區、中控區和弱控區三個等級進行嚴格執行,其中強控區域爲保障房,中控區爲城郊接合區域的商品房供應,弱控區爲主城區土地供應稀少的區域。
“因爲缺乏有效監管,這一政策在各地其實早已成爲一紙空文。”南京工業大學教授吳翔華在接受採訪時透露,目前土地出讓過程中,很少有註明90平方米以下房源在開發建設中的面積佔比。即使註明,實際開發中也會“走樣”,開發商會採用“酒店式公寓+大戶型”組合,造成了目前市場上“酒店式公寓過剩,中小戶型商品住宅短缺”的局面。
市住建委相關負責人表示,由於這一政策出臺後沒多久就碰上金融危機,在當時“救市”的背景下,執行層面確實被淡化了。他認爲,嚴格執行政策有利於剛需市場的平穩供應,但開發商也需依據市場需求,進行自我調節。
開發商爲什麼不願意做中小戶型?“定位剛需產品還是高端產品是由地塊條件所決定。在主城八區高價拿地開發,若70%用來做小戶型,開發商資金平衡都可能有困難。做大宅,獲利空間相對要高很多。”地產界一位業內人士向記者透露,同一地塊,如果做小戶型,開發商的淨利潤在10%左右;而大戶型建安成本要低出不少,淨利潤在15%—30%。
我市擬出新規推動剛需戶型供應
爲調整好我市住房供應結構,特別是將更多的創業人才留下,今年起將進一步加大中小戶型面積的住房供應。市住建委副主任李真透露,近日我市將出臺加大中小戶型房源供應的相關操作意見。
“在土地完全市場化的當下,任何政策都不能‘一刀切’,相關操作意見較幾年前應該更科學更符合實際。”一位業內專家告訴記者,2006年,有不少開發項目因爲地價高,產品無法做成小戶型,只能在設計時採取“兩套打通可做成一套”的辦法“規避”政策所帶來的風險。
“開發大戶型產品市場風險更高,城中一大戶型項目就一直處於滯銷狀態。應該說,這兩年來,不少開發商在吃了‘苦頭’後已經掉轉方向開發小戶型。”某品牌地產銷售負責人唐曉表示,隨着土地供應的增加,開發商產品結構的調整,接下來中小戶型供不應求的局面將有效緩解。
記者瞭解到,今年我市將有196個項目推出9.8萬套新房源,其中,中小戶型佔據相當一部分比例。